找律师打退租官司，提前退租找到下家还要扣违约金吗

（记者段伟朵）又到年底，部分“打工族”因为工作变动等原因，需要重新租房，房屋租赁市场进入“变动期”。不过，最让“打工族”头疼的还是搬家前咋向房东讨押金。近日，记者接到几起关于租房押金难讨的投诉，此外，如电器坏了、管道堵了、墙裂缝了……维修费用到底该租客承担还是房东自理？连日来，记者联系多家法院及律师，以实际案例为您分析。

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投诉：提前一个月告知退租，却被强制要求“找下家”

王女士今年8月份与房东签订租赁合同，约定租金1850元/月，押1付3，租期1年。由于房屋出现漏水问题，王女士想要提前解约，并提前一个月提出。但房东却认为，她的房子交给王女士的时候是好房子，没有出现啥问题。发现漏水，维修好就行，如果要提前解约，押金是不会退还的。“除非帮着找到其他人续租。”

这样的情况并非个例。因为工作变动、买到新房、房屋出现不适宜居住因素等原因，不少租户会选择提前解除租赁合同。这时押金能否要回来就成了“一大关”，俨然成为租赁市场的“潜规则”。此外，电器坏了、管道堵了、墙裂缝了……这些问题都会导致押金被扣，甚至有的房东以家具有损耗为由“花式”扣押金，这让租户很受伤。

不过，从房东的角度看，这样的“斤斤计较”也是有道理的。租户对于房子总是不如自己的爱惜，好好的房子租出去，一两年间大变样，维修也要花钱，难道租户不该承担？

记者了解到，此类情况解决的难点在于，有些租户为了规避责任，将人为损坏执意说成是自然损坏，而有些房东则会将房屋因自然原因出现的问题强加给租户，获取赔偿。

案例：提前解约房东索要“租房损失”，法院不支持

因为租房押金的问题，不少人诉至法院。记者昨日就从惠济区人民法院了解到这样一起案例。

去年3月，李女士承租了张先生的一间房，约定租赁期限为一年，租金为每半年15500元。租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳三个月租金作为违约金。

半年之后，张先生提出涨房租，李女士不同意，双方提前解约。就违约金问题协商未果，租户被房东告上了法庭。张先生要求，李女士需要将已经装修成几个小房间的屋子恢复原状；同时索赔违约金7749.99元、租房损失 20666.66元，共计28416.65元。

惠济法院审理后认为，虽然双方关于租赁房屋的装饰装修物没有进行约定，但原告要求被告恢复房屋原状的诉讼请求，符合法律规定，法院予以准许；但双方由于下半年涨房租一事未达成协议后协商解除合同，并非李女士单方面解除合同，不需承担违约责任。

说法：非人为破坏不需承担责任，别因钱少而“退让”

以扣押金为由要求租客“找下家”，这个行为合规合法吗？房租押金在法律上属于什么性质？就上述问题，记者采访了河南继春律师事务所律师张波。

“房租押金现在为止，还没有明确的法律定性，我们一般认为它属于担保的法律关系。”张波介绍说，租房押金的意义在于，租户在租赁期间不能人为破坏房屋及其室内设备，如果有破坏，就可以扣除押金。房东提出让租户找“下家”才退押金，没有法律依据。

地板裂缝、墙体开裂、电器老化等问题，房东是否有权利扣押金，如何界定？对此，张波介绍，《合同法》对此有详细的规定。根据《合同法》规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

具体来说，只要租户是正常使用，并非人为破坏，房屋、电器的损耗等是不需要赔偿的；但租户如果使用不当，不管是故意还是无意，有了人为因素，就可能需要酌情赔偿。

他建议，在入住前，房东和租户最好协同中介、物业等第三方，对房屋进行检查，详细记录房屋内设施的情况或拍照留存证据。在签房屋租赁协议时，双方可详细约定房屋设施的损坏由哪方负责维修以及费用分担明细。

“如果协商不成，租户可以走诉讼程序。”张波说，不少租户会认为钱不多，算了吧。实际上，此类诉讼比较简单，租户完全可以在互联网上找个模板，自己打官司。“钱虽不多，但租户们的利益需要大家的观念来共同维护。”