在乐山找房产律师，乐山楼市观察

四川省乐山市以乐山大佛旅游景区闻名于世，但不像其他国内旅游城市，当地房地产市场并未随着旅游名气的增长变得火热。

近日，《中国经营报》记者走访乐山楼市发现，不少新楼盘项目不断推出优惠措施，甚至有热点地区楼盘相比去年降价1000元/平方米销售。另外，楼盘销售过程中也存在诸如无证排号、合同外收费等涉嫌违规行为。

今年4月，乐山市发布《关于明确和调整我市住房公积金贷款、提取部分政策的通知》，其中对“认房又认贷”细则进行调整，对商业银行贷款已经结清的，不再纳入认贷范围。这被认为放松了购房时公积金贷款限制，能够激活购房需求。

无证可排号

6月10日，乐山市市中区各房产中介纷纷在朋友圈发出一条楼市消息，内容基本一致：“乐山高铁片区性价比之王，排号抢购中，交1千抵2万。”并配有销售现场的人头攒动的图片、视频。但消息中均未提及该项目具体位置和名称。

记者当日找到了该项目售楼处，案场销售人员介绍，这个项目现在还未正式开售，正处于排号阶段，交1000元可以抵未来的总房款20000元，但具体开售时间还不能确定。“现在项目还没有过规，不能公开宣传，所以没有沙盘、样板房，也不能给你宣传资料。你如果排了号，开售的时候你可以优先选房。”

记者在销售现场看到，该项目名称为“青江壹号”，现场墙面介绍的开发公司为阳光大地置业，未看到“五证”等资料公示。虽然现场仍有施工人员在进行装修扫尾，但已经有不少胸前戴有铭牌的销售人员与购房者交流。“您可以先交1000元排个号，如果后期没有选到合适的房子是可以退钱的。”销售人员介绍。

记者看到，项目售楼处进门后左前方有像银行一样的操作柜台，中间隔着的透明玻璃上贴有“恭喜你成为青江壹号XXX业主”字样，玻璃另一侧电脑前坐着的工作人员手边放置有验钞机。

记者获得的一份落款日期为6月11日的排号单显示，“已缴纳的排号诚意金1000元，在选定的房源总价款中冲抵房款……此《排号单》最终解释权归乐山阳光大地置业有限公司所有。”但排号合同的抬头却为龙游壹号项目。销售人员解释，“青江壹号目前正在过规，所以暂时用龙游壹号的排号合同。”记者多方了解到，龙游壹号项目已于一个多月前售罄。

记者就此事向乐山市住建局市场科咨询，对方回应，“（楼盘）没有办预售许可证之前，按照预售管理办法，是不能做任何排号或者预售之类操作的。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣对此同样表示，未取得预售证是不能排号的，排号实际上已经开始了销售，属于明令禁止的违法行为。这个时候缴费排号实际上属于在不具备预售许可，五证不全的时候认购。“国家之所以禁止无证销售就是因为，本身期房风险就不小，在没有取得预售许可证的情况下，对于一个看不见摸不到的期房，风险更大。如果开发商违约，很难追究开发商的违约责任。”

随后记者联系到了该项目开发商阳光大地置业集团乐山公司。一位吴姓负责人承认龙游壹号项目已经在上个月卖完了，只剩少量的商铺。关于排号问题，对方回应称，“青江壹号项目还没有取得预售证，也没有开始销售，收费排号是一些中介公司的行为，现在市场有一些乱象。开放售楼处是为了让乐山人民知道有这么一个售楼部。”关于正式开售时间，对方无法确定，“我们做任何事情都是在法律框架内的。”

购房合同外收费

除无预售证排号现象外，记者亦在乐山市受关注度较高的青江片区、万达片区发现了购房合同外收费的现象。

位于万达片区的某项目置业顾问向记者介绍了该项目未来的发展潜力，并表示有“团购费”优惠，即“交3万元可以抵房款6万元，但这个费用是不写进购房合同的”。该置业顾问直言，“这样也是为了给你和开发商省一些税费。”

在位于青江片区的青江府项目现场，记者听到了类似的优惠措施：“之前我们是有‘入会费’优惠的，交1万元抵3万元。但现在您买房的话可以免交这1万元，直接优惠3万元。”该置业顾问再三向记者确认，之前确实是有这样一个费用的。

乐山市住建局市场科工作人员表示，不要相信销售人员口头承诺的内容，一切以书面为准，要提醒购房者注意书面条款。

王玉臣律师提醒，这种以“团购费、入会费”的名义收取合同外费用，不计入房款，往往属于违规行为，在很多地方也明令禁止收取这种费用。而且还极可能违反《商品房销售明码标价规定》的相关规定。比如在该规定第八条明确规定了：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价……”既然没有写入商品房预售合同中，则说明实际上是没有按照申报价格对外明码标价销售的，属于违规行为。

王玉臣表示，对购房者而言，这些费用没有计入预售合同中，没有进行备案，说明在官方备案的房款是不包含的，往往是开不了发票的，将来自己再卖房缴纳相关税费的时候，是不考虑这些费用的。“另外，将来如果追究开发商的违约责任，也往往是不能将这些费用纳入基数的。”王玉臣补充道。

青江府一位负责人回应记者，提到的入会费是公司的战略合作方的会员服务费。后有公司方面回复记者，上述收费已经在两周前停止。

王玉臣律师认为，如果这个钱直接以中介公司的名义收取了，也属于违法行为。在《商品房销售管理办法》第二十八条中明确规定了：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”在住房城乡建设部关于房地产中介行业违法违规典型案例的通报（二）【建房函〔2016〕171号】中就有类似处罚典型案例的通报。

有项目从8000元降到7000元

今年4月7日，乐山市发布《关于明确和调整我市住房公积金贷款、提取部分政策的通知》。业内人士认为，政策调整后，使得部分有房产或有贷款记录的购房者，可以享受房贷套数认定方面的优惠，这向楼市释放了积极的信号。

记者走访发现，上述文件出台两个多月后，乐山楼盘销售并未出现太大改观。

部落阁项目位于世豪广场马路对面，后者为乐山市新城区核心商业。但据部落阁项目置业顾问介绍，该项目于2019年5月开盘，至今1号楼的2、4、10、14、18、20、24等楼层（该项目为跃层设计）均有房源。去年项目房源均价为8000元/平方米，今年因为疫情影响已经降至7000多元/平方米，降幅达到1000元。该置业顾问向记者推荐的一套房源，单价为7083元/平方米。

根据乐山房地产信息网监控数据，部落阁项目在2019年12月～2020年4月的5个月间清水均价一直为8000元/平方米，到今年5月直接调整为6700元/平方米。

安居客数据显示，乐山市市中区在2019年7月新房均价为6840元/平方米，今年6月降到了6633元/平方米，呈小幅下降趋势。

此外，记者走访发现，乐山部分已建成多年的二手房亦存在空置现象。位于大渡河南侧的三江华府项目于2015年左右交房，但站在该小区院子中，即可以看到几乎每栋楼上都有未装修、无窗户的房子，房屋阳台栏杆尚包裹有交房时的统一塑料布。记者走访小区内多个顶楼房源，亦均为纯毛坯状态。

在高级经济师周正国看来，乐山市旅游资源比较好，旅游资源可以作为经济增长点，乐山的经济总量也在四川省排名比较靠前。当地房价有所下浮，与疫情有关，如果开发商顶不住压力有可能会主动降价来缓解压力。

部落阁项目的一位冯姓销售负责人回复记者，去年该项目房子的价格卖到7500～7800元/平方米，现在价格是7000元多一点点，去年开售的上一批次房源到目前还有一两百套。

今年三四月份乐山房价降了一些，为了回笼资金，一些房地产商会释放一些优惠政策，有很多疫情期间准备买房的人和刚需客在三四月买房，但接下来的六七八月市场上的客户可能会少一些。

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