商铺返租找律师风险，商铺返租有哪些风险隐患

一、背景导读：

“商场旺铺，十年返租，年回报率10%！”、“统一经营、原价回购”、“担保年收益百分之几”、“投资商铺，20年固定高额回报”、“购买商铺，坐收租金”，这些宣传标语是不是很熟悉？实际上，商铺返租已经成为商铺销售的极为畅销的营销手段。对于老百姓来说，这无疑是诱人的，毕竟业主在购买后，业主变身投资者，每年拿到高达8%-12%的投资回报，这要比投资普通住宅、写字楼的回报要高得多。民间也有“一铺旺三代”的说法，这让现在商铺投资变得炙手可热，很多生意人大量咨询类似的投资项目，殊不知，这里面都是陷阱。我们下面看一个活生生的案例，看看“受害人”是怎么一步步陷入进去，又该怎么维护自己的合法权益？

二、案情回顾：

2015年开始，陆陆续续有很多业主购买了位于山东淄博市某开发商的商铺，金额在200万到300万不等，其中有些业主购买了不止一套。现在问题出来了，当初购买的时候，开发商给的承诺无法兑现，发现不仅收益金大幅度减少，而且还无法按时交付。

此外，除了郭女士，还有其他人也同样购买了商铺，有的是返还一年的房租，有的是几个月不等。总体来说，诸多业主表示，开发商和委托代理的公司都没有按照合同的约定履行返还房租收益。

针对业主的普遍反映，开发商又是什么说法呢？

开发商表示：我们是出售了商铺，但是，整个商场的实际运营主体是XX公司，他们收取了业主的购房款后，这部分钱是作为商铺的运营资金，后来XX公司因为资金链断裂，才没有按照合同的约定按时返还。

现在业主表示，按照合同的约定，还有现状，我们决定解除合同，返还购房款。京云房产律师团了解到，有部分业主还说，我们购买了这个商铺以后，他们也不告诉我们商铺的具体位置，我只是知道大概的位置，有的商铺是有商家入驻进去，这些商家表示我们都是跟商场的运营公司签订的租赁合同，租赁期是3年，2018年到2021年。

业主提出疑问：

部分业主认为擅自出租房子，属于侵权，想要收回房子。

物业公司委托运营公司对整个商场进行经营，包括前期的招商，后期的运营管理。

运营公司的负责人说，要制定一个临时方案，对业主返还收益，但是目前商场运营比较良好，要相信他们可以按照约定进行返还。

三、律师评析：

这个案件中，出现了三个公司，开发商——物业公司——运营公司，他们之间都是委托代理关系，而开发商跟购房者之间签订的合同是买卖合同，与此同时，开发商又私下委托一家物业公司，又跟购房者签订委托租赁和经营协议，并承诺给予回报。

四、这背后隐藏的三大风险问题，需要业主提高警惕！

风险一：

开发商本身想要以高额回报为诱饵，吸引大批的购房者和炒房客后，高价卖房，收取房款后，将资金挪用到其他开发项目上，一旦该项目的运作出现问题，容易造成开发商资金链断裂，不仅仅回报成了泡影，此外有些开发商并没有将之前的房子抵押的银行贷款还清，还有可能导致购房者“房钱两空”。

风险二：

商场经营不善，导致运营方无法兑现返租承诺。我们可以具体看下业主跟开发商以及物业公司签订的合同，不难发现，一般来说，这份合同都是约定每年按照一定的投资回报率将商铺的经营收益返还给业主，通常合同签订的返租时间都在5到10年左右。京云律师认为在这么长的周期里，只要运营出现问题，作为业主的投资回报都有可能得不到切实保障。楼盘要是因为人烟稀少、位置偏等因素难以出租的话，管理公司要是租不出去只能空置，租赁的递增收益和每月的房租都不一定有，也就是说之前签订的那些协议内容全部化为泡影。

风险三：

现在市面上，商场里的铺位基本上都是开放式的，各个铺面之间其实并没有很明确的界限，就像案例中的郭女士，她自己都表示不知道自己买的商铺的具体位置，只是有一个编号而已。有些运营公司为了商铺出租，也会把几个商铺合并或分割。这样业主更难以界定和实际测绘了，更别提商铺的房产证了。这就直接导致了业主是无法办理房屋的所有权证书的，根据我国《物权法》的相关规定，该房主在法律意义上并不属于购房者。

京云房产律师团温馨提醒：

业主在购房之前，要针对楼盘展开调查，多方位的了解楼盘的信息，尽可能多渠道的了解开发公司的经营状况，比如去有关的企业查询网站或者中介机构，多地走访。对于那些涉诉比较多，规模比较小，实力不足的小型开发商，要警惕了，防止上当受骗。此外，既然是投资，风险自然是有的，要谨慎的选择商圈，交通位置等。在签订合同的时候，要对合同的内容仔细审查，明确双方的违约责任和赔偿范围，不懂的地方要咨询专业人士，避免出现纠纷后，对方扯皮。

原文作者：京云房产律师团

本文编辑：京云房产律师团 琳琳

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