济南找房屋买卖纠纷律师电话咨询，购房合同霸王条款 投诉

近期，房地产投诉事件频频见诸报端，“交房即维权”现象屡屡引发舆论热议，购房者深陷维权窘境、亟需援手。适逢“3·15”国际消费者权益日，乐居独家策划“乐居315”活动，携手40城专业律师团队，构建中国购房者法律援助平台，为广大购房群体提供极富价值的专业法律咨询服务。

济南乐居携手山东豪才律师事务所创始人周长鹏，针对济南购房者、业主遇到的房产维权事件，进行针对性案例答疑分析。

1、买的房子约定年前交房，结果已经以各种理由延迟交房俩月了，这种情况怎么处理？可以退房或者要求补偿吗？

山东豪才律师事务所创始人周长鹏分析：这种情况您需要具体看一下双方的合同约定。一般在商品房买卖合同中都会对卖方逾期交房的违约责任进行约定，这其中包括解除合同、支付违约金等。因此，您要结合自身情况和合同约定进行综合判断。

如果合同没有约定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

2、来自济南（购房群）网友投诉问题：多年前买的商铺烂尾了，投诉无门，我要如何找回我的损失？

山东豪才律师事务所创始人周长鹏分析：这要根据具体情况来分析，如果销售合同是在商铺符合销售条件的情况下签订的，可以根据合同的约定，追究卖方的违约责任。具体也要看相关的证据情况。也存在合同无效的情况，可以要求返还购房款、赔偿损失。

3、来自济南（购房群）网友投诉问题：开发商承诺的配套设施（商场、学校等）没有实现怎么办？

山东豪才律师事务所创始人周长鹏分析：这要看双方的合同对这些是如何约定的，如果合同进行了明确约定，那就可以追究开发商的违约责任。如果合同中没有约定，要结合实际情况综合判断。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。那么依据上述该规定，如果开发商关于房屋和相关设施所做的具体说明，对合同订立和房屋价格有重大影响的，应当认定为要约，当买方做出承诺后，如果开发商未能依照其承诺的提供相关配套设施，即使该内容并未载入合同，也应当视为商品房买卖合同的组成部分，开发商违约，当事人可以要求解除合同并追究其违约责任。

4、来自济南（购房群）网友投诉问题：交房之后发现房屋质量不达标怎么办？

山东豪才律师事务所创始人周长鹏分析：一般的质量瑕疵是不会认定为质量不合格的，如果房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失的。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

5、来自济南（购房群）网友投诉问题：买房遇到霸王条款，变相涨价、一房多卖，这种情况怎么处理？

山东豪才律师事务所创始人周长鹏分析：对于霸王条款一般会认为无效，并且一般会做出不利于制定格式条款一方的认定。

变相涨价可以向房管部门进行投诉。如果您已经与开发商达成协议，对方应该根据合同约定履行，如果对方在未经与您协商一致的情况下增加价格，您可以拒绝支付。

一房多卖：

（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（2）买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

（3）根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时，应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。

6、来自济南（购房群）网友投诉问题：精装变“惊装”房，买房套路怎么维权？

山东豪才律师事务所创始人周长鹏分析：要看合同的约定，并注意保留证据，这样才能在开发商违约的时候，更好地维护自身合法权益。

7、来自济南（购房群）网友投诉问题：买房前是否需要做产权调查？如果未做，会有哪些潜在的风险呢？

山东豪才律师事务所创始人周长鹏分析：这肯定是需要做的，最近热播的电视剧《安家》相信很多人都看过了，其中有一集就有关于产调的环节。二手房分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的。其次，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。

8、来自济南（购房群）网友投诉问题：受本次疫情影响，有项目已经对业主发了延期交房的通知，业主要怎么维护自己的权益呢？

山东豪才律师事务所创始人周长鹏分析：在这一特殊时期，由于疫情采取的相关管控措施，在一定程度上对房地产开发企业、建筑施工单位的正常运转带来了严重影响，可能会出现开发商不能按期交房。分析这个问题就涉及了不可抗力、公平原则等相关法律规定，借鉴非典时期的一些典型案例，如果确实因为疫情影响导致了延期交房，业主要注意延期交房通知所记载的延长的期限是否在合理的区间，这要结合政府发布相关文件的时间来确定实际受影响的期间。还要关注合同中对不可抗力的相关约定。另外，一定注意保留好相关证据，在房产实际交付时根据情况主张自己的权利。

9、来自济南（购房群）网友投诉问题：我现在的房子已经居住三年了，但是发现楼板出现范围裂纹，经过勘察是原浇筑楼板不达标，但是物业说过维护期了，开发商也不给处理。咋解决。

山东豪才律师事务所创始人周长鹏分析：首先，房屋地基基础和主体结构的保修期是房屋的合理使用年限，所以地基和主体出现质量问题，应当由房地产开发企业承担责任。其次，房屋其他部位出现质量问题，已经过了保修期，如果是房屋专有部分，则由业主自行维修；如果是房屋共有部分或共用设施设备出现质量问题，可以申请使用住宅专项公共维修基金。

因为具体如何处理还是要根据证据情况作出判断，一般通用的解决方式有以下几种：

(一) 找开发商协商，如果发现质量问题，首先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担最终责任。开发商与购房者的质量关系通过《商品房买卖合同》和《商品房住宅质量保证书》等来约束，如果购房者因质量问题要求赔偿损失，应由开发商向购房者赔偿。(二)因商品房质量保修责任发生纠纷的，如开发商不予解决、或对开发商的解决不满意，当事人可以向建设工程质量监督机构申请组织认定或向建设行政主管部门投诉。对于影响房屋结构安全的问题，可以委托具有鉴定资质的单位对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据。 (三)提起仲裁或依法向人民法院起诉。如果上述途径都不能解决，购房者可以根据法律规定和合同约定通过仲裁或者诉讼来维护自身合法权益。在这里提醒购房者，出现房屋质量问题先找开发商协商，弄清楚问题的性质，再来选择不同的处理方式，必要时可以请律师协助解决，以便更好地维护自己的权益。

10、来自济南（购房群）网友问题：济南市市中区房子要拆迁，60平，房产名下三口人，但名下还有一套不涉及拆迁房产。

如果拆迁这个60平的具体是如何补偿的？是单纯按照被拆迁的这个60平的计算，还是加上其他不涉及拆迁的房产。如果只按照拆迁的60平计算，三口人是按照人均40平进行补偿吗？

山东豪才律师事务所创始人周长鹏分析：济南市拆迁补偿是按照济南市征地区片综合地价来确定的，不知道您的具体位置，无法确定具体补偿标准。征地拆迁安置政策是“一户一宅”，对于一户多宅的，只按一处宅基地予以安置。补偿项目包括房屋补偿、搬迁费和临时安置费用。如果认为补偿不合理，一定不要签订任何补偿协议，可以通过法律程序争取提高补偿，如有疑惑请咨询律师做进一步解答。

希望以上内容能对购房者在置业过程中遇到的相关问题给予帮助。如您有更多置业问题，可搜索“房产投诉”小程序（即乐居黑猫投诉平台），反馈投诉维权信息，我们也将在后期针对您的问题，联系乐居黑猫专业律师团队或相应开发商及有关政府部门给予您最及时的解决方法。

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文章来源:乐居买房

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