福州找房产合同律师联系方式，房屋隐名出资人赠与合同有效，受赠人在过户前死亡的如何处理？

房屋隐名出资人的赠与合同有效，受赠人死亡时未办理过户手续的，不发生物权变动的效力

图 片 / 整 理：邱 远 贵 福建国富律师事务所律师

裁判要点

1、赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同是诺成性合同，如果合同的签订不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，则赠与合同自成立之时起生效，对合同签订的双方当事人具有法律拘束力，双方均应恪守履行。

2、赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

案情介绍

王x、花xx原系夫妻关系，双方生育一子王某某。1997年4月15日，王x、花xx经法院调解离婚。

2000年，花xx以其名义购买了位于上海市浦东新区耀华路579弄40号601室房屋（以下简称系争房屋），并以花xx名义向银行贷款：商业贷款的发放日为2000年8月20日，贷款到期日为2010年8月20日；公积金贷款的发放日为2000年8月20日，贷款到期日为2015年8月20日。系争房屋的权利人登记为花xx。

2003年6月11日，王x、花xx签署《声明》：“王x、花xx与（于）2000年共同出资购买位于本市浦东新区耀华路579弄40号601室（新世纪花苑）。支付首期30%房款计人民币十万元整。另支付新房装潢费用计人民币十五万整。并且每月共同归还工商银行浦东分行和上海公积金管理中心贷款总计人民币二千二百元整（为期十五年）。以及浦东发展银行陆家嘴支行装修贷款计人民币二千元整（为期三年）。以上证明本市浦东新区耀华路579弄40号601室产权为二人共同所有。”

2003年6月26日，王x出具《声明》：“本人愿将耀华路579弄40号601室的一半产权赠与王某某所有，其母花xx作为监护人享有居住权和使用权，本人对此无任何异议，但其母不得在（未经）本人以书面形式同意和授权下出售或更改居住对象。本声明一式两份，具有同等效应。”花xx在该《声明》上也签了名。之后，系争房屋的权利人未作变更登记。

2010年10月11日，王某某死亡。

2010年11月22日，花xx与案外人张某芳、上海锐宇房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定花xx向张某芳转让系争房屋，转让价为238万元（人民币，以下同）；本协议价格为出售方到手价格，买受方承担本次交易的双方税费。2010年11月26日，花xx与张某芳签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，转让价为238万元。

2010年11月30日，花xx通过银行转账支付王x65万元。2010年12月2日，花xx一次性归还了公积金贷款本金38,965.11元和利息50.27元。

争议焦点

一、2003年6月26日的《声明》作为赠与合同的效力问题；

二、该《声明》是否已经履行完毕，即王某某作为受赠人是否已经取得系争房屋的部分产权。

裁判观点

关于争议焦点一，法院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同是诺成性合同，如果合同的签订不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，则赠与合同自成立之时起生效，对合同签订的双方当事人具有法律拘束力，双方均应恪守履行。本案中，上诉人与被上诉人于2003年6月11日签署的《声明》明确双方对系争房屋的权利为共同共有关系；2003年6月26日被上诉人出具并经上诉人签名的《声明》进一步明确上诉人与被上诉人对系争房屋为双方各半的按份共有关系，同时被上诉人在该《声明》中又明确表示将其所有的产权份额赠与双方所生之子王某某，上诉人作为王某某的法定监护人在该《声明》上签字表示接受赠与，且该赠与对王某某而言是纯获利益的法律行为，也并未侵害其他人的合法权益，因此该赠与行为合法有效，《声明》作为赠与合同，自始成立并生效。原审以王x出具《声明》后未办理相应的登记手续为由认定赠与合同未生效，系属有误，本院予以纠正。

关于争议焦点二，法院认为，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，《声明》作为赠与合同成立并生效，但上诉人并未就系争房屋办理产权变更登记手续，王某某亦于2010年10月11日死亡，王某某已不可能成为系争房屋的实际产权人，该《声明》已履行不能，即王某某自始至终并未取得系争房屋的一半产权，因此在《声明》并未履行完毕的情况下，系争房屋不发生物权变动的效力，系争房屋仍处于上诉人与被上诉人各半所有的状态。现被上诉人原审中主张上诉人给付二分之一售房款（应扣除已付房款），合法有据，因此，系争房屋出售后所得款项应为上诉人与被上诉人各半所有。上诉人上诉主张被上诉人无权取得系争房屋二分之一售房款，缺乏事实和法律依据，本院难予支持。

裁判结果

一、被告花xx于本判决生效之日起十五日内给付原告王x人民币520,492.31元；

二、驳回原告王x的其余诉讼请求。

法律知识点

1、物权变动与原因行为区分原则下不动产赠与合同的效力

《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（物权区分原则）

2、《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《合同法》第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。故不动产赠与合同成立并生效后，必须办理变更登记才能产生物权变动的效力，产生赠与的法律效果，这也是不动产赠与合同履行的必要内容。（像房屋等不动产是需要办理物权变更登记，从而产生物权变动的效力）

3、《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

来源：中国裁判文书网 上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第1386号