海口地区房产合同律师哪里找，文昌两业主购房后迟迟拿不到房产证开发商被起诉两次 支付违约金14万余元

　　购房合同中约定了办理房产证的时间，但开发商逾期好多年仍未办下房产证……近日，记者通过中国裁判文书网了解到，近年来我省发生多起因购房后无法办理房产证，业主状告开发商的案例。那么，房产证究竟应该在多长时间内办理？哪些情况会导致房产证迟迟无法办理？遇到这种事情，购房者该如何维权？

　　购房8年拿不到房产证，业主两次状告开发商获赔14万余元

　　2014年6月15日，原告杨某甲、杨某乙与被告文昌市某贸易有限公司签订了《文昌市商品房买卖合同》。合同约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之三向买受人支付违约金。”

　　合同签订后，杨某甲与杨某乙依约向文昌市某贸易有限公司支付了全部购房款及办证所需相关税费。文昌市某贸易有限公司于2014年10月14日将涉案房屋交付给杨某甲与杨某乙使用。由于文昌市某贸易有限公司在合同约定期限内没有为杨某甲与杨某乙办理涉案房屋的房地产权属证书，杨某甲与杨某乙遂向法院起诉，要求文昌市某贸易有限公司支付违约金。

　　此案经文昌法院一审判决后，被告文昌市某贸易有限公司不服，提起上诉。2020年10月30日，海南一中院作出二审判决，认定上诉人文昌市某贸易有限公司应承担自2017年10月14日至2019年12月31日逾期办证违约责任，向杨某甲、杨某乙支付违约金74751.6元。判决生效后，文昌市某贸易有限公司已实际履行。

　　2022年，杨某甲与杨某乙再次起诉文昌市某贸易有限公司，要求其承担逾期未办理房屋权属证书的违约责任。文昌市法院查明，2022年1月26日，文昌市自然资源和规划局作出关于涉案房产证答复意见书，称该项目7-10栋未办理消防、规划等专项验收手续，存在拖欠公共维修资金、增容费等问题，导致无法办理楼栋首次登记（大证），尚不具备办理转移登记（业主小证）条件。

　　文昌法院认为，被告文昌市某贸易有限公司逾期办证行为已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告支付自2020年1月1日至2022年2月16日（共778天）的逾期办证违约金71887.2元（308000元×0.0003×778天），于法有据，予以支持。据此，该院依法作出判决，被告文昌市某贸易有限公司应向原告杨某甲、杨某乙支付违约金71887.2元。

　　土地证用途与产权证用途不一致，房产证迟迟办不下来

　　2017年3月6日，田某购买某公司开发建设的某商贸广场·香榭水岸某房屋，总价401227元。双方签订的购房合同约定：买受人购买的商品房为现房，商品房的用途为非住宅-商业营业用房。出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。

　　合同签订后，田某向某公司付清了购房款。2017年5月10日，某公司向田某交付案涉房屋。因某公司迟迟未按合同约定为田某办理房屋权属证书，田某遂将该公司诉至法庭，请求法庭判令被告在判决生效之日起六个月内为原告办理案涉房屋的权属证书和土地使用权证；判令被告向原告支付自2019年4月21日至2021年4月14日逾期办证违约金37763.7元（诉讼中，原告明确表示2021年4月14日之后的违约金将另行主张）。

　　定安法院查明，定安县自然资源和规划局于2021年6月22日作出《关于某商贸广场·香榭水岸商业用房是否已具备办理不动产权证条件的复函》称：某公司使用的宗地土地用途为住宅用地。该公司在办理《不动产权证》期间，土地证用途与产权证用途不一致。该公司可向定安县资规局申请开展住宅和商业建筑面积比例核算，核定规划报建及竣工后的住宅和商业建筑面积比例、容积率等，待明确用地商住比后，定安县资规局依法报县政府批准后，与该公司签订《补充协议》，并办理相关不动产转移登记。2020年7月17日至2021年6月22日，定安县资规局尚未收到某公司提供的商住比核算材料。

　　定安法院认定，被告某公司逾期办理不动产权证的违约行为已构成，应承担违约责任。遂依法判决被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金10873.25元。

　　律师说法

　　Q：房产证应当在多长时间办理？

　　A： 合同有约定的按约定期限算，无约定的按法定期限算

　　不少购房者都遇到过房产证拖延办理的情况，其中原因有哪些呢？

　　对此，海南大兴律师事务所刘鹏律师表示，大部分办不了房产证的情况都与开发商有关系，常见的原因有：一是开发商把房子抵押给银行；二是开发商存在违约或者具有侵权行为，比如没有按期竣工交房、挪用契税、擅自变更设计规划未经审批等；三是因开发商开发、销售手续不合法或者不健全，导致不能办理房屋权属转移登记；四是因相关部门职能偏差，致使开发商延迟办理房屋权属转移登记。

　　那么，房产证应当在多长时间办理完毕？刘鹏介绍，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　刘鹏表示，上述司法解释明确了房产证办理的期限包括约定期限和法定期限。也就是说，首先要依据商品房买卖合同的约定，如果合同中已作约定，开发商就应当在合同约定的期限内协助买受人办理房屋的产权证，否则就要承担违约责任。其次，如果合同中没有对办理产权证的期限作出约定，就适用法律规定的“90天期限”。

　　Q：开发商逾期未办产权证，购房者该如何维权？

　　A：购房者可依法提起诉讼或仲裁

　　刘鹏表示，遇到开发商迟迟未办理产权证的情况，购房者应积极跟开发商沟通、协调，查明具体迟延的原因。如果确实属于开发商的原因导致购房者未能如期取得房屋权属证书，购房者可依据商品房买卖合同及相关法律、司法解释的规定向开发商主张违约责任，要求其协助办理房屋权属证书并要求其承担因迟延办证所产生的违约责任。如果购房者与开发商协议不成，分歧较大，购房者可依法提起诉讼或仲裁。

　　刘鹏提醒广大购房者，买房时一定不要轻信开发商及售楼人员的口头承诺，这种承诺不具备法律效力，应当签订书面合同。“购房者在与开发商签订商品房买卖合同时，要特别注意房屋交付与办理权属转移登记条款，将房屋交付的条件、时间，办理房屋权属转移登记的时间、条件及其违约责任条款予以明确约定，以便更好地主张权利。对合同中规定不明晰的部分，要及时与开发商协商，协商结果可写在补充条款里。”（记者 吴佳穗）