案件详情

2009年5月29日，某公司与杨某签订了《房屋认购协议书》，杨某花290805元购买了一套88.66平方米的房屋。

《协议书》中规定，杨某购买房屋的付款方式为银行按揭，合同签订当日支付60805元（含定金），余款23万元以银行按揭方式支付，在签订正式购房合同7日内将贷款资料备齐交于该公司。公司办理网上签约手续，在通知杨某后的七日内，杨某须前来签订《商品房预售合同》，并支付相关税费。

同日，杨某支付了首付款及税费合计74055元，公司出具了收据。但后续公司并未通知杨某签订《商品房预售合同》及办理房产证，杨某也没有缴纳后续房款。

2009年9月28日，杨某领取了房屋的装修钥匙，并居住至今。

2020年5月25日，区历史遗留项目工作专班发布公告，将杨某购买房屋所在的住宅楼认定为历史遗留问题，通知相关主体可办理国有土地使用权及房屋所有权转移登记。

9月15日，市规划和自然资源委员会区分局发布了《相关历史遗留项目不动产登记的处理方案的通知》，并给出相应处理措施。

在官方提出解决方案后，该公司将杨某告上法庭，称杨某恶意拒绝支付购房款，要与杨某解除《房屋认购协议书》，并要求杨某腾退房屋，赔偿公司房屋占用使用费216000元。

该公司称，公司曾在2021年4月19日和2021年5月19日向杨某分别发出《告知书》和《催款通知书》。《告知书》大意为可以为业主办理房屋的不动产权证，请杨某在2021年4月30日18时前及时交纳剩余房款及相关税费。《催款通知书》要求杨某于2021年5月31日18时前交清全部款项，未按时交纳的，视为同意在最后付款日解除双方所签订的《房屋认购协议书》。

杨某称自己确实收到了该通知，也接到了该公司职员的电话，但电话中没有提到解除合同的事情，自己也没有见到过《催款通知书》。

杨某之所以至今未交纳剩余房款，是因为该公司开发手续不全，没有按照《房屋认购协议书》约定与杨某签订正式购房合同，导致杨某无法贷款支付剩余尾款。

杨某未按照该公司要求支付房款是不构成恶意拒绝支付购房款的，因为该公司两次发出的通知内容本质上均是变更协议付款条款的邀约，现金支付剩余尾款只是该公司单方要求，没有和杨某协商一致，杨某拒绝现金支付房款不是拒绝履行合同义务，更不是拒绝办理房产证。

至于杨某一直住在该房屋内的事实，杨某是依据《房屋认购协议书》的约定合法取得该房屋的所有权，属于合法占有该房屋，无需支付占用费。

法院判决

依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解释》［法释〔2003〕7号]第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定判决：一、杨某于本判决生效之日起三十日内给付该公司购房款23万元；二、驳回该公司的其他诉讼请求。

盛恒律师解读

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

该公司与杨某虽未签订正式的商品房预售合同，但根据《房屋认购协议书》的约定可以确定涉案房屋状况、总价款、付款方式、付款时间等要素，该公司已于协议签订之前交付了房屋，杨某也已经交纳了首付款，协议书可以视为商品房买卖合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。

杨某拒绝支付剩余购房款是因为该公司自身原因无法为房屋办理产权证书，本质属于履行抗辩的一种，所以杨某的行为具有合理性。

该公司要求解除合同的诉求缺乏法律依据，且杨某明确表示拒绝，所以难以受到法院支持。

该公司称请求判令杨某支付剩余23万元购房款和相应利息以及21万元的房屋占用费是不完全成立的，因为杨某是根据与该公司签订的房屋买卖合同合法占有使用房屋，但也因双方签订的《房屋认购协议书》合法有效，所以杨某需要支付剩余23万购房款。

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