青岛合同问题找律师，开发商实际交付房屋层高与合同约定层高明显不一致，如何处理？

★文尧律师—青岛专业房产纠纷律师，处理大量房产纠纷案件，拥有丰富办案经验。

★文尧律师—山东青凯律师事务所副主任，中华全国律师协会会员。

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特别声明：

本文章系山东青凯律师事务所主任律师——文尧律师，根据办案经验精心编写的原创文章，转载请注明出处！

在房产纠纷案件中，经常有开发商实际交付的房屋层高与合同约定房屋层高明显不一致的情况，那么在这种情况之下，业主可以怎样进行维权呢？

若您遇到了开发商实际交付的房屋与合同约定房屋层高明显不一致的问题，文尧律师在本文中给大家提供两种维权方式供大家借鉴：

其一、业主可以起诉开发商要求开发商赔偿因房屋层高明显不符合合同约定，而给业主造成的损失；

其二，业主可以起诉开发商要求退房，即要求解除购房合同及相应的按揭贷款合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿已还贷款本金及利息、由开发商向银行偿还剩余贷款（即购房者无需再向银行归还贷款）等。

一、房屋的层高如何计算？房屋的净高是什么意思？

1、特别注意事项：

购房者在在遇到房屋实际层高与合同约定层高不一致的情况时，应首先认真看看合同中究竟是约定的净高高度，还是层高高度。其次，因为开发商在建设时，所使用的楼板厚度和其他房屋建材的不同，所以无论是购房者自行测量，还是有关机构专业的测量，都会和合同约定的高度存在一定的测量误差，只要在合理范围内就是可理解的。但是如果明显超过了合理范围，那么开发商就是属于违约的，购房者就可以依法维权。

2、何为房屋层高

通过上图可以一目了然，房子层高通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定，住宅层高宜为2.80米。

3、何为房屋净高

住宅的楼层净高，指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。 可理解为：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，楼层净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。

4、层高与净高的关系

净高和层高的关系可以用公式表示为“净高=层高—楼板厚度”，即层高和楼板厚度的差叫净高。

二、若开发商实际交付的房屋与合同约定房屋层高明显不一致，业主可以起诉开发商要求赔偿损失。

1、关于赔偿数额问题

如果业主与开发商签订的合同没有对层高不足导致违约如何处理问题进行约定，那么在司法实践中，一般可以先根据房屋体积减少的比例乘以总房款，计算出因房屋体积减少而造成的房款损失数额。但是，由于房屋买卖合同基本上都是约定的按照面积计算房屋的销售价格，而并非按照房屋体积来计算销售价格，因此法院一般来讲并不会直接按照该数额来认定开发商应该向业主赔偿的损失金额，由于层高减少在一定程度上会影响购房人主观上的使用及居住感受，从公平和诚实信用的原则，开发商的行为存在履行瑕疵，因此法院一般会参照前述金额，酌情确定损失的具体金额，较为主流的裁判观点是按照上述金额的30%确定开发商应赔偿的损失金额。

2、相关法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、若开发商实际交付的房屋与合同约定房屋层高明显不一致，业主也可以起诉开发商要求退房，即要求解除购房合同及相应的按揭贷款合同，要求开发商向购房者返还已付购房款及利息、赔偿购房者已向银行归还的贷款本金及利息、由开发商向银行偿还剩余贷款（即购房者无需再向银行归还贷款）等。

1、业主可以不能实现合同目的为由提起诉讼。

合同的目的是指合同双方当事人通过合同的订立和履行，期望最终得到的物品、结果或者达到的状态。合同目的通常表现为一种经济利益。关于合同目的的确定，应当结合合同约定的具体内容，以及合同相对方订立合同时所要达到的预期效果进行综合认定。

开发商实际交付的房屋层高与合同约定房屋层高不一致的行为，既违背了商事交易中的等价有偿原则，又严重违反民事主体从事民事活动所应遵循的诚实信用原则，由此导致购房者通过订立合同所要预期达到的合同目的不能实现。因此购房者有权要求退房，即要求解除购房合同及相应的按揭贷款合同，要求开发商返还购房者已付购房款及利息、赔偿购房者已经向银行归还的贷款本金及利息、由开发商向银行偿还剩余贷款等，即购房者无需再向贷款银行归还贷款。

2、法律依据

（1）《中华人民共和国民法典》

第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

（2）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。