福州找能力强的房屋拆迁律师动迁，把房子租给开麻将馆的

来源：福建新闻频道《律师在现场》

2016年，福州的林女士原拆原迁，在潭桥家园小区选中了9号楼105单元，面积75平方。虽然因为一些家庭琐事，林女士一直没有办理相关手续、拿到房屋钥匙，但是在她心里已经把这套房子当成了自己的新家。转眼到了2018年9月份，林女士突然发现这套房子居然变成了小吃店和麻将馆，顿时整个人都蒙了。

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小吃店老板说房子是向房东租的，可当记者询问房东是谁的时候，小吃店老板却三缄其口。

从林女士提供的一张“选房结果单”的照片上，我们可以看到，这套房子确实是林女士一家选的。

关于为什么现在还没有交房，林女士说出了一个主要原因，是因为自己的爷爷、奶奶又搬回被拆迁的房子里居住。

虽然反复做了老人的工作，但面对老人家的坚持，林女士也十分无奈，再加上一些家庭琐事，交房这件事情也就耽搁了下来。而当林女士发现，自选房已经被人入住且开起了小吃店和麻将馆的时候，她无法淡定了。

吴律师告诉林女士，因为老人家目前还住在被拆迁的房子里，存在拆迁纠纷，导致房屋还没有交付，所以现在林女士一家并不算房屋的所有权人。

吴律师：

在交房都还没有的情况下，更不用说我们的房产证有没有拿得到了，那这个就没办法确定，这个房子是我们的现在物业公司到底有没有权利租赁这个房屋，其实与我们本身必要的所有权并没有非常大的联系。

不过，吴律师提醒说，考虑到房子接下来有可能是归林女士所有，那么这套房子是由开发商租出去的？还是开发商跟拆迁办沟通，由他们委托他人租赁？或者是物业擅自出租？林女士最好都要了解清楚。

吴律师

我可以要求你变更一套房子给我，你们已经有人住了，已经不是一手房了，可能是二手房了，你可以提出这样的要求，或者哪怕你接受了，你可以对征收方要求说你要多少补偿给我。

在公益律师的陪同下，林女士来到了潭桥家园物业服务中心。物业的孙经理说，他们都有正常的交房手续，如果没交房，这些空房的钥匙也都还在物业保管。而当记者提出有没有9号楼105单元，也就是林女士选中房子的钥匙时，孙经理表示仓管没有上班。

孙经理说，不管什么情况，他们也要调查后才知道。对此，吴律师跟物业的孙经理表明了观点。

律师解读

1

在福州，正常情况下房屋拆迁，选房、拿房的流程是怎么样的？为什么林女士选好的房，却被租出去了呢？这样的房子可以出租吗？

被征收人腾空被征收房屋，交由封房租验收、封房，后领取《旧房封房单》，确认搬迁顺序号；被征收人凭《旧房封房单》向征收实施单位领取《征收补偿安置协议》；被征收人持协议书、《旧房封房单》及身份证在指定时间及地点抽取选房顺序号；被征收人根据抽取的号码顺序进行选房。

因为案件中是被征收人与征收单位先签订了协议，后发生了租赁的事实，就不会发生法律上的“买卖不破租赁”的事实，即假设案件中的出租方是征收单位，那么出租方就侵害了被征收人对该房屋的合法使用权，可以认定该租赁协议无效。

2

房屋被出租，如果发生意外，林女士一家是否要承担责任？

如果发生林女士担心的比如爆炸这类的意外，首先侵权人即引发爆炸的相关人员要承担损害赔偿责任，其次征收方未经林女士的许可，擅自出租房屋，要承担违约责任，故意或有重大过失的，要和侵权人共同承担连带责任，最后，林女士并未允许相关人员占用、经营，是权利的受害方，无需对意外承担责任。

3

拆迁房在没有拿到手的情况下，原则上归属是谁？拆迁合同为什么不能算是一个认定呢？

我国《物权法》中第九条有规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。拆迁房是属于不动产，签订了拆迁合同仅仅是成立了债权，要确认房屋的归属的话需要进行依法登记，才能表明房屋的归属。

所以我们可以知道，在没有在房管局进行房屋登记时，房屋依然在征收单位处。在登记后，房屋的权属才真正从法律上归属于林女士一家。

4

如果是擅自撬门进到9号楼105的这套房子，并在里面开麻将馆小吃店，属于什么性质，会受到什么样的处罚？除此之外在小区里开小吃店麻将馆是合法的吗？

不合法！法律对“住改商”的行为作了严格的禁止性规定，显然该案件中在小区开小吃店和麻将馆并不符合相关规定，是违法行为。“住改商”行为的法律责任有四种，即排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。“住改商”在法律救济途径上，林女士认为自己合法权益受到损害的，可以向工商部门、城管部门进行投诉，要求对“住改商”房屋使用权人进行行政处罚；也有权向法院提起诉讼，请求“住改商”房屋使用权人排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。