找律师协助卖房，委托出庭的亲属关系证明

#普法行动#

某母亲委托儿子帮自己买房养老，但未签书面协议，就将购房款转过去了。购房后，发现儿子因“一时糊涂”将房产登记在了丈母娘（儿媳母亲）名下，引发纠纷。该母亲对儿媳、儿子、丈母娘提起了“所有权确认纠纷”之诉，请求判决房产变更登记为自己所有，但法庭经审理后认为，转账记录和录音不足以证明双方为“委托购房关系”，驳回了诉求。该母亲后改按“不当得利之诉”起诉，终获法院支持，要回了购房款及利息。

一、基本案情

2015年，70多岁的A将深圳的唯一房产以83万元卖出，并让儿子B帮忙在珠海为其买房用于生活养老，双方只有口头约定，未签订书面协议。

A卖房所得83万，其中2.5万现金由儿媳C收取，另外80.5万分3笔转给了儿子B的个人账户。

之后，B、C在珠海看中一套房，但为了少缴纳二套房的税费，两人于是以C的母亲D的名义购买，并登记在D名下。

A认为该套房产就是自己委托儿子购买的房产，要求将房产变更为自己的名字，但遭到了儿媳的不配合——儿媳与儿子当时发生了感情危机，两人在闹离婚。

儿媳C认为，双方没有房产代持协议，该房产的购房款不是A支付的，而是用夫妻共同财产支付的，虽然登记在D名下，但其实属于夫妻共同财产；同时，儿媳C还认为，A向B支付的款项中，只有53万用于购买该房产，这53万是赠予给B、C的。

无奈之下，A只好对儿媳C、儿子B、儿媳的母亲D提起了“所有权确认纠纷”的诉讼，但只能提供给儿子B的转账记录（注：不能提供购买本案房产的转账记录）、以及A与C的部分录音（注：录音里，C虽然同意给一套房产给A，但提到的是另一套登记在C的儿子E名下的房产。）。

法院经一审、二审审理，都以证据不足为由，驳回了A的诉求。

之后，A对C、B提起了“不当得利纠纷”之诉。诉讼中，C主张相关款项是赠予，不同意返还。

但这次的“不当得利纠纷”中，法院一审、二审都判决C、B需要向A返还83万元及利息。

二、裁判结果及裁判理由

（一）所有权确认纠纷

（注：关于“所有权确认纠纷”，其实A分了2个案件起诉。因为C、B拿到A的购房款后，自己添了一点钱，共买了两套房产，一套登记在C的母亲D名下，另一套登记在C的儿子E名下。因两个诉讼案情接近，结果都是驳回，为方便介绍，这里只介绍第一套房产的诉讼情况。）

1.一审

原告：A

被告：C、B、D

一审诉求：

一、确认珠海市香洲区前山港xxxx号x栋x单元xxxx房为A所有，D、B、C协助将房产变更登记至A名下，并将房屋交还给A；

二、D、B、C归还房屋至交还期间的租金收益（按租金2000元/月标准自2015年8月计至房屋实际交还之日止）；

三、本案受理费、保全费由D、B、C承担。

一审判决：

驳回A的全部诉讼请求。

一审案件受理费减半收取4229元、保全费3920元，由A负担。

一审判决理由：

原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，案涉房产已办理权属登记在D名下，D确认案涉房产的实际权利人为B、C，A主张案涉房屋实际权利归属A，但C、D对A的主张不予认可，而A提交的证据仅能证明案涉房屋有部分购房资金来源于A，并未提供有证明力的证据证明A与B、C之间就案涉房屋权属存在特别的约定，即便案涉房屋的全部购房资金均来源于A，也不能排除A与B、C之间可能存在诸如借贷或者赠与等其他法律关系。故A以其系案涉房屋实际出资人为由请求确认案涉房屋归其所有，理据不足，原审法院不予支持，A在该请求基础上要求被告协助办理房屋过户、交付房屋、归还房屋收益的其他诉讼请求，原审法院一并不予支持。

2.二审

A不服一审判决，提起了二审上诉。

上诉人：A

被上诉人：C、D、B

二审庭审情况：

A上诉意见：（摘要）

1.儿子B与儿媳C的录音中，能够显示C自认没有出钱买房；

2.本案所涉及的主体均为家庭至亲，或为母子关系、或为儿子儿媳关系、姻亲关系，所以整个交易及权属约定不可能像社会上一般人员之间通过书面代持协议明确约定，而是多为口头约定。

儿媳C、丈母娘D答辩意见：（摘要）

1.本案房产是C、B共同出资购买，登记在D名下，应认定为C与B的夫妻共同财产，且该房产的购房银行流水中，有10万是C支付，另外53万是B支付。

2.A向B转账83万，但B购买本案房产只转账了53万，这个53万实际上是A对B及C的赠与。

3.关于B与C的录音，C认为，由于其发现B出轨，夫妻感情正走向破裂边缘，所以经常在B在电话中争吵，B与其的电话录音不能代表其真实想法。

二审举证情况：

A提交了新证据，C、D、B未提供证据：

A提供了其与C的电话录音，录音内容有：“（A）：你们先把我那个房子吧……先给我……；（C）：对，我说把E（注：E为C的儿子）的到时过户给你……”等内容。

A认为，录音显示，C承认要把E名下房产过户给A；

C认为，这个录音中有“问题型陷阱”，C作为儿媳，不愿在电话中直接与A争论才这么说的，房产的归属，应由C和B商议，C在电话中的说法不是其真实想法。

B二审庭审中陈述，2015年5月份，A和黄xx在上海打电话给B，要B在珠海买房，A说最起码有一套要登记在A名下，实际上投资买了三套房，因C的亲人都在珠海而名下没有一套房产，就暂时登记在C的亲人名下，B对父母隐瞒了这个事情一年，瞒着父母的原因是B“犯了糊涂”。

C陈述，出售深圳房产的83万元转到了B账上，登记在D名下的房子，B用了53万元，其余30万元B用作其他投资，C没有用，C对于在珠海买房的原由不清楚，没有人对C说过要登记A的名字。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

二审判决理由：

本院认为，本案是所有权确认纠纷。

《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

本案中，A主张自己是涉案房产的所有权人，应当依法提供证据证明。

根据A和B的陈述，A委托B购买房产，但具体是哪套房未作约定，而是称“至少要有一套登记A的名字”，可见，该约定不明确指向涉案房产。A主张的购房款给了B，而不是支付给房产的卖方。A也无其他证据证明C在该房产登记为D名下之前即明知应当登记A的名字。故原审法院认定A提供的证据不足以证明A与B、C之间就涉案房屋权属存在特别约定，并无不当。本案中，C、D认可登记于D名下的涉案房产是C与B的夫妻共同财产。A与C、B如有其他纠纷，可另循途径解决。

（二）不当得利纠纷

1.一审

原告：A

被告：B、C

一审诉求：

1.判决B、C返还A购房款83万元，B、C承担连带责任；

2.判决B、C赔偿A经济损失24.9万元（暂以83万元为基数，按年利率24%，从2015年8月起暂计至2017年12月，实际以法院查明的B、C所获增值收益为准），B、C承担连带责任；

3.本案诉讼费、保全费等费用由B、C承担。

一审判决：

一、B和C于判决生效之日起十日内向A返还829886元及利息（从2015年8月1日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；

二、驳回A的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7256元、诉讼保全费5000元，均由B和C负担。

一审判决理由：（部分摘要）

一审法院认为，在香洲法院的（2017）粤0402民初5xx9号案及（2017）粤0402民初5xx0号案中，A是就涉案的星x公寓和蔚xx岸房产的所有权归属提出物权确认之诉，本案是A主张返还其支付给B、C 83万元款项的债权之诉，两者法律关系和诉讼标的均不相同，不属于重复起诉。由于A是以其实际出资购买了涉案的房产为由主张所有权确认的，A虽在上述诉讼中败诉，但A向法院请求保护其民事权利的诉讼时效，已因提出诉讼而中断，诉讼时效从中断、有关程序终结时起重新计算，故A于2017年12月22日以不当得利为由提起本案诉讼，没有超过诉讼时效期间。

A主张其将名下位于深圳的房产出售后，将售房款83万元交付给B、C用于在珠海购房养老。A、B、C对A出售了其深圳房产的事实均无异议，一审法院予以采纳。A提供的银行流水记录证明A通过转账向B给付了804886元。C承认协助A办理了出售深圳房屋的相关手续，并收取了A出售房屋时买方支付的定金25000元。据此，B、C收取了A款项合计829886元，与A主张的售房款83万元基本一致。之后，B、C先后购买了珠海市香洲区前山港xxxx号（蔚xx岸）x栋x单元xxxx房和珠海市吉大xxxx路xx号（星x公寓）x栋x单元xxxx房，并分别登记在C母亲D和C儿子E名下。而A提供的通话录音证明A曾向C要求E名下的房屋所有权，C当时表示认可。A还曾起诉B、C及案外人，主张上述房屋的所有权。故A主张支付给B、C的款项是用于购房养老，并非赠与B、C的，一审法院予以采信。由此，B、C取得A款项后并未用于为A购买房屋，A亦没有将上述款项赠与B、C的意思表示，B、C继续占有该款项构成不当得利。

C辩称B从其银行账户中转账给蔚xx岸房屋的原业主L某的53万元，是A赠与给B、C的款项，但未提供相关证据予以证明，况且B、C名下已有三套房产，并非需要父母资助才能购买住房居住，反观A主张在珠海买房随儿子生活养老，更符合生活常情，故一审法院对C的上述辩解意见不予采纳。

C还辩称没有收到B从其银行账户现金支取的27万元。但根据银行流水记录，B于2015年7月10日和11日两次取款后，C的银行账户在很短时间内即发生柜面存款，且金额与B取款金额相近或一致。结合B对上述27万元取款及存款经过的陈述，及C参与了A出售深圳房产，收取了A售房的定金25000元，之后B、C共同购买涉案房产等情况，一审法院认为B的陈述可信度更高，对C的上述辩解不予采纳。

据此，B、C取得不当得利829886元应返还给A。A主张以涉案房屋增值部分要求B、C赔偿损失47万元，因本案是不当得利纠纷，返还的不当得利应当包括原物和原物所生孳息。而B、C取得A款项所产生的孳息参照银行同期贷款利率计算为合理，一审法院对A请求B、C赔偿损失47万元不予支持。

2.二审

上诉人：C

被上诉人：A

原审被告：B

上诉请求：

1.撤销一审判决；

2.驳回A的全部诉讼请求；

3.A承担本案一、二审诉讼费用。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

二审判决理由：

本院认为，本案的争议焦点在于A支付给B、C的829886元是否属于赠与。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，C上诉主张829886元售楼款是A赠与B、C购买婚后房产的，但C并未提供证据证明此主张。相反，A提供的录音证明C曾承认会将E名下的房屋过户给A。

A称其于2015年5月22日将自己所有的深圳房屋出售，并于2015年7月9日、7月10日和7月14日通过银行转账，分别将219000元、580891元和4995元（合计804886元）转入B的银行账户。C因协助办理A深圳房产的出售手续，还收取了买房支付的25000元定金，已有银行账户流水和C的认可。结合B对27万元取款及存款经过的陈述，及C参与了A出售深圳房产，收取了A售房的定金25000元，之后B、C共同购买涉案房产等情况，A将829886元售房款支付给B和C用于在珠海购买养老房的可能性较大。

根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第131条规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。B、C应当返还A829886元及利息。

一审法院采信A支付给B、C的款项是用于购房养老，并非赠与的主张并无不当，本院予以确认。C关于此节的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。

三、简要分析

1.亲属之间委托购房的，起码要注意以下三点：

（1）即使是关系很亲近的亲属，也一定要签订书面的《委托购房合同》（或者《房产代持协议》），详细约定双方的权利义务；

（2）购房款应当通过银行转账支付，但不建议先交给亲属，而是应该直接转给最终的售房者——如果先交给亲属，万一亲属关系突然闹僵（比如这个亲属刚好在闹离婚），可能会否认该款项是购房款，而是认为赠与或借款。此外，委托人与最终售房者之间的银行转账记录，可以直接证明委托人与最终售房者之间，存在购房关系（注：转账时也可以特别注明转账用途为“XXX的购房款”，以增强证明力）。

（3）录音证据有用，但不是万能的，有时证据效力还比较弱。

首先，如果一定要录音，也应当在纠纷发生前录音，但是还没开始交易就录音，可能引起对方的反感和不信任，现实中也很少有人这么做——对方可能会认为，既然你这么不相信我，那我们还不如直接签一份合同？

其次，大多数情况下，都是纠纷发生后才想到录音，但此时由于对方已经有所防备，可能导致录音内容不是很完整，而且对方也会在庭上进行否认，认为自己是被套话，认为是“问题陷阱型录音”，万一裁判者采纳这个说法，则录音证据可能不能起到证明作用，存在很大风险。

2.从委托方（付款方）的角度，如果确实缺乏“委托付款合同”等证据，无法证明双方为“委托购房合同关系”，虽然无法要回房产产权，但仍可以改按“不当得利纠纷”重新起诉，请求法院判决对方返还购房款及利息——虽然此时要回来的钱可能不如升值后的房产“值钱”，但起码可以挽回损失。

但从“不当得利纠纷”之诉的庭审情况来看，双方的争论、矛盾依旧非常激烈，并非轻轻松松就可以获得胜诉。

因此，无论是按委托购房合同纠纷，还是按不当得利纠纷维权，委托方（付款人）都应当具备高度的证据意识，从一开始就保留完整的证据，只有这样，才能最大程度地减少或避免纠纷。

3. 举证责任就是败诉风险，谁承担举证责任，在举证不能的情况下，可能要承担举证不利的后果。

由于各种原因，比如“因城市限购政策限制”、或“因年纪大了无法办理银行贷款”……等等，亲属之间“委托购房”的情况并不罕见，为了避免亲人之间发生矛盾，建议还是养成签订书面协议的习惯。

参考案例：

所有权确认纠纷：珠海市中级人民法院二审民事判决书，(2017)粤04民终26xx号；

不当得利纠纷：珠海市中级人民法院二审民事判决书，(2018)粤04民终14xx号。

注：本文观点及案例仅供参考，委托购房及相关诉讼均存在法律风险，读者请勿模仿。

作者简介：黄维升律师，深圳执业律师，专业方向民商事纠纷（股权纠纷、公司法纠纷、房产纠纷）、劳动与社会保障法、刑事辩护、婚姻家事纠纷。如有咨询或建议，请直接在评论区留言或私信留言，我们会尽快回复。

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