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卖房子要不要找律师,从一个房屋买卖合同审判案件看委托律师的必要性

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2023-01-01 20:08:32

今天看了一个房屋买卖合同审判案件,切实的感觉到在诉讼活动中,委托律师的必要性。

案例简要情况:双方签订房屋买卖合同后,因房屋存在向第三人抵押的情况,无法网签,买方主张不能实现合同目的,卖方存在根本违约,出具解除合同通知书,并起诉至法院,要求退还订金,并按合同约定赔偿房屋总价款20%的违约金。卖方出庭应诉,没有委托律师。

纵观整个案件过程,卖方有以下不利于己的几个方面:

1、买卖合同并没有约定网签时间,房屋不能网签是因为卖方之前向第三人借款,将房屋抵押给第三人,如果卖方与第三人协商,还款并解除抵押,就可以网签,就不存在违约的问题。如果约定了网签时间,卖方在网签时间届至时没有解除抵押,才构成违约。可惜的是,卖方根本就没意识到这一点,并且庭审时,法官还问了合同没看到有约定的网签时间,有没有约定网签时间?买卖双方都回答没有约定网签时间。此时,卖方还没有意识到这是自己反驳对方的一个重要理由,任由庭审朝不利于自己的方向发展。

2、即使已经违约,也存在违约责任过重的问题。合同约定了房屋价款20%的违约金,法官问了买方有没有买别的房子,买方说买了,法官又详细问了另买房屋的时间和价款,并要求提供相关证据。这又是卖方减轻自己违约责任的一个良好时机,可惜卖方没有任何法律知识,错过了机会。违约责任一般根据双方合同约定计算,但若双方约定的违约责任过重,违约方可以请求法院根据对方的实际损失减轻违约责任。这也是法官问买方另买房子时间和价款的原因,由此可以计算出卖方违约给买方造成的实际损失,可以卖方仍然没有意识到这个减轻自己违约责任的机会。

3、卖方在庭审时做了很多无关甚至是于己不利的陈述,如自己签合同时没有详细看合同条款,自己没有钱归还第三方也就不能解除抵押,自己目前没有钱退还订金,所以已经另外找几波人买此房子以归还订金。这不就是在说自己没有想办法履行合同,甚至已经有违约的意思表示并采取行动了。

综上可以看出,诉讼活动中,需要给法官呈现一个有证据证明的新的客观事实,而不是当事人自认为的客观事实。

本案尚未宣判,但就双方的主张来看,卖方肯定是违约了,并且需要承担违约责任。

如果卖方委托律师,律师首先就会主张解除抵押即可网签,不存在违约,即使存在违约,也可以主张减少违约责任,也不会说很多无关的于己不利的陈述。委托律师是需要承担律师费,但律师的存在肯定是有用的,他给你减少的费用会超过律师费的。

从一个房屋买卖合同审判案件看委托律师的必要性


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