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前 言

北京市京师（长沙）律师事务所法律研究中心将更新“让法律带给婚姻安全感”的系列文章。首先，必须要说明的是这个系列并不是想在各位读者爱情的甜蜜中倒入婚姻法律这种“令人反胃”的调料品，法律不能管、不会管也管不了人之间的谈恋爱，但是我们必须看到离婚、出轨、家暴甚至是谋杀确实给家庭、社会带来了莫大的伤害，所以通过法律保护婚姻中的男男女女将是本系列的宗旨。

感谢还能继续见到各位亲爱的读者，前面的文章——“恋爱分手财产怎么办”我们说明了恋爱时财产处理的原则，更着重分析了遭遇“恋爱退费”时候该如何运用法律武器，现在我们将进入婚前篇的第二篇文章，婚前房产如何安排。

有亲人的地方才是家，而房则是为这个家遮风避雨的场所。在我们眼中，婚姻和房总是以一种斩不断理还乱的关系存在的，比较典型的思维便是“要结婚先有房”。那么婚前买房有哪些值得关注的问题，我们又该如何运用法律武器保护自己的婚前房屋？下面笔者将分情况讨论。

如何运营法律武器保护自己的婚前房屋

首先便是最基本的情况——个人婚前用自己全部资金购买的房产，并落户在自己名下。这是典型的婚前财产，婚前个人将个人奋斗的财富转化成房产，并登记在自己名下，完成了民法典关于房产确权的条件，从而享有对该房产占有、使用、收益和处分的权利。另外，对于婚前结清房屋贷款，但是于婚后办理房屋产权证，但是落户于自己的名下（多出现期房买卖中），仍会认定为一方的婚前财产。理由在于办理房屋确权登记是程序要求，并不影响一方的个人财产的实质。

然后便是比较常见的情形——个人婚前用自己资金支付房屋的首付款，并以自己名义向银行贷款，落户在自己名下，婚后夫妻一起还贷。司法实践中将该房屋多认定为个人财产，而夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分，法院会根据一方对家庭的贡献、离婚后经济来源、子女抚养等公平角度进行分配；之后尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。

关于个人出资

接下来我们说最复杂的情况——个人婚前用自己全部资金购买的房产，并落户在对方名下。这种情况在现阶段房屋限购的背景下大量存在，特别是一方没有购房资格的情况下就会采取这种方式。法院在处理这类问题的时候会很小心，对于借名买房法律实践本无定论（比如（2020）最高法民再328号案和（2020）最高法民再378号案的不同判决），所以法官会很关注以下关键性的内容：购房的背景，房屋是否以结婚为目的，婚后房屋是否用于夫妻共同生活，是否在一方赠与的情况、是否存在借款买房等，然后判断这个房产是属于个人婚前财产、夫妻共同财产还是一方的赠与或者借款买房。对于这种借名买房的情形，被借名的一方除了被占用购房资格外，基本上处于稳赚不赔的局面，而出资方则要承担相应的风险。所以对于出资方而言，必须正视这里面存在的巨大风险，可以考虑如下：一是买房前签署协议，约定好房屋性质、资金来源、出资方获得资格后的办理变更登记以及违约责任等重要内容；二是也可以考虑签署借款协议，约定好本金、利息等，然后出资人再办理房屋抵押登记，第二个动作必不可少，不然容易落得人财两空。但坦白来讲，这也只能一定程度降低法律风险而不是断绝法律风险。一般而言，如果不存在特殊情形或者没有事前的风险意识，极大可能会被认定为一方以结婚为目的的赠与或者夫妻共同财产。

关于共同出资

说完个人出资，我们简单聊一聊共同出资的情形。双方共同出资买房，并落户在双方名下。这种情况大多数情况会被认定为双方以结婚目的，属于夫妻共同财产。然而对于双方共同出资买房，并落户在一方名下，法律实践中法官会综合购房背景、出资数额、是否以结婚为目的来判断是属于夫妻共同财产、还是按借款或赠与，同样十分关注公平的角度，难以有统一结论。

期待在后面的文章——“婚前需要约定么？怎么约定”，能够再次遇到您。

撰稿人：京师长沙律所法律研究中心