无锡租赁合同律师哪里找，租赁期满,租户故意毁坏房屋装修怎么办

出租方与承租方签订房屋租赁合同，承租方对房屋后进行装修后对外营业，租赁期满后，承租方与出租方因涨租问题未能达成一致，故而不再续签房屋租赁合同，承租方搬走时，一气之下，故意将房屋内的装修进行破坏，房屋内被砸的一片凌乱。

出租方得知后错愕，想要追究其违约责任，理由是双方签订的租赁合同中明确约定：“合同期满后承租方不得一走自行添加的结构性设施，出租方也无需对以上设施进行补偿。租赁期满若出租方未能将设施完好的房屋交还的应承担违约责任”。

但承租方却认为：“装修是我装的，我砸坏自己的东西是我的权利，与出租方无关，所以我不需要承担任何责任。”

遇到承租方故意毁坏房屋装修的问题，出租方能否主张权利呢？为了解答这个问题，就必须来聊一聊添附。

一、什么是添附？

所谓添附，是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新质的物。房屋租赁合同中的添附物主要包括房屋装修物和新增的附属设备。

装修物是指为使房屋内、外空间达到一定的环境质量要求和使用目的，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理而使用的装饰装修材料;装修物之外的其它附属设备是指增设在建筑物或构筑物上的中央空调、电梯、水、电等服务设施。

添附物的性质实际上就是民法理论中动产与不动产的附合，添附物是从物，房屋是主物，添附物因其附合于作为不动产的主物房屋上，租赁合同期满后其所有权由房屋所有权人取得。

二、我国现行法律对处理添附的有关规定

添附是财产所有权取得的一种形式，也是物权变动的一项规则，但我国物权法对此没有具体规定。现行的相关规定如下：

1、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条的规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定： 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定： 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

5、《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。

三、实务解答

让我们回到最初的问题——租赁期满，承租人是否可以破坏自己的装修，也就是毁坏其装修形成的添附物？

1、双方就装修形成的添附物处理有约定的（例如本文所述的咨询案例）

根据上述相关法律规定，以及双方的约定：“合同期满后承租方不得移走自行添加的结构性设施，出租方也无需对以上设施进行补偿。”承租方显然不可以随意破坏装修，合同期满，其装修形成的附合物所有权已经归属于出租方且出租方无须补偿，其破坏的财产不再是其所称的“自己的东西”，我们认为承租方不仅构成违约，没有交还设施完好的房屋，也构成了侵权，即侵犯了出租方的合法所有权。

2、双方就装修形成的添附物处理没有约定的

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。结合本案案例，如果双方没有约定，那么承租方进行破坏，则出租方可以要求其恢复出租时的原状，如恢复原状过程中造成房屋毁损的，应当承担赔偿责任。

综上，我们建议，在签订房屋租赁合同时，一定要对租赁合同期满或解除时，对于添附物的处理进行明确的约定。

作者：张圆圆律师/上海君澜（无锡）律师事务所