买拍卖房要找律师，法拍房要竞拍吗

近年来，随着各地限购政策的出台，法拍房成为被限购者选择的方向之一。因此，法拍房的市场竞争也越来越大，现已出现部分城市对法拍房纳入限购范围。

今天小编以个人办案的经验，从法律层面分析法拍房的法律风险和购买者的注意事项。

第一、法拍房权属争议风险

根据相关法律规定，房产属于不动产，不动产权属应当以登记为要件。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但实务中难免会出现登记错误的可能，也会存在由案外人出资，借名购房的现象。一旦该房屋被法院拍卖执行，很容易出现纠纷。

当然，如果出现借名购房类的纠纷，其借名买房的本质是不受法律保护的，因此，从最终结果而言，竞拍者不会出现太大的损失，无非是增加诉讼程序和诉讼成本。

第二、法拍房的交付风险

新闻中时常有报道称竞拍的法拍房要等到几十年后才能拿到的现象。只是因为法拍房在拍卖前已经设有出租，且该出租期限长达20年（因为法律规定租赁期限最长不超过20年）。且拍卖是不能突破租赁的，因此，在租赁合同有效的前提下，竞拍者无权要求承租人搬离。而如果承租人已经支付完毕所有租金的，竞拍者也无权要求承租人支付租金。

再者，很多被执行人为了防止房屋被交付，往往会采取很多极端的方式阻碍房屋的腾空和交付。比如新闻中也曾报道过的被执行人安排一些行动不便的老人入住等等。对此，竞拍者有救济途径。因房屋已经拍卖成交，完成过户手续后，被执行人如阻碍执行和交付的，竞拍者可以向执行法院、公安机关等控告其涉嫌拒执罪，法院可以依法采取司法拘留或按程序追究其刑事责任。

第三、悔拍风险

对于部分法拍房在拍卖过程中，极大可能会出现溢价成交的结果。而竞拍者如果资金不足的，在规定的期限内未缴纳余款的，法院可以按照悔拍行为处理，此时竞拍者的保证金则不予退还，会造成经济损失。

鉴于法拍房具有一定的法律风险，因此，竞拍者在竞拍前一定要做到以下几点注意事项：

1、详细了解法拍公告，包括法拍房的权属登记、瑕疵权利、相关时间要求。比如法院要求拍卖成交后多长时间缴纳尾款、多久办理过户等时间。

2、实地查看法拍房，能够接受法拍房的户型、地段、房屋其他瑕疵。

3、准备充足的资金，为了防止出现因资金不足而悔拍的结果，竞拍者一定要有资金预算。因部分法拍房也可以由第三方机构贷款，在需要贷款形式购房时，一定要提前和放款机构确认无误，避免因自身原因无法放款而导致悔拍。

4、能够坦然面对和接受法拍房可能出现的法律风险。

竞拍有风险，需谨慎。

在竞拍者确实需要竞拍的，可以根据个案的需要，咨询专业律师从法律层面分析评估风险。

以上仅为小编之观点，如有不妥，欢迎批评指正！

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