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珠海律所实务 | 买下房子却发现被查封了，怎么办？4招解决！！！

一、明知道房子被查封，依然购买的风险

1、合同无效

根据《城市房地产管理法》第三十七条：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”因此查封的房屋所签署的买卖合同一般被法院认定为无效。

2、无法办理所有权转移登记手续

房屋买卖合同虽然是有效的，但是交易房屋处于被限制转让的状态，在房管局被标注为“已限制登记”，即便房屋出售人积极配合，也无法办理所有权转移登记手续，因而房屋购买人只能按照合同约定的违约条款追究房屋出售人的违约责任。

3、购房款无法追回

一般房屋被查封，那么其原因肯定是房屋出售人的债务纠纷较多，那么购房者提前支付的购房款是打水漂的，很可能无法追回。

二、如何避免买到查封房？

1、核实房源是否被查封

购房者在支付定金前应该进行过了对房源的核验，心里要清楚要交易的房子是否处于查封状态。依照法律规定，房屋在交易的过程中卖方和中介公司都有义务将查封的事实和相关情况告知购房者。所以我们在买房前应该仔细询问卖方和中介公司房屋是否有查封以及查封的相关情况，而且一定要让卖方出示相关的证明。假如卖方拿不出相关证明的话，我们可以去房屋登记部门核实。

2、留存证据

购房者在交易过程中务必要强化证据意识，关键不在于有没有证据，而在于证据能不能被法院认可和采纳。要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据，如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等，尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。

3、进行预告登记

我国《物权法》规定的预告登记制度是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度。一旦签订合同并办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。

4、相关条款写进合同

一般我们可以要求卖方在合同里清楚的写到：在买方交付钱后，如果遇法院查封，那么卖方一定要及时承担责任，把房款退还给买方。这样一来可以制约卖方，同时也维护好了买方的利益，防止买到查封房造成自己经济上的损失。

三、买到查封房怎么办？

1.对查封执行提出异议《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。

2.等待房屋解封房屋查封作为一种执行措施，是有一定期限的，一般不超过三年，即使续封，续封的期限一般不超过三年，买房人可以等待房屋解封再进行房屋过户。

3.提供担保财产、解除查封如买房人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法院协商，由出卖人或买房人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后，法院解除查封，双方可继续履行《房屋买卖合同》，买方可要求办理房屋过户手续。

4.解除买卖合同，要求卖房人承担违约责任合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务，但是现在卖房人无法履行合同，买房人可以解除合同并且要求对方承担违约责任。