案情：
李某是某小区业主，2015年1月与张某签订《房屋租赁合同》，双方约定：租赁期限为五年，租金为每年五万元，此价格有效期限为三年，三年后房租价格按照周边房租价格而定。租期届满后，如李某继续出租，张某在同等条件下有优先承租权，双方任何一方因特殊原因提前解除合同，必须提前1个月通知对方，否则视为违约。如张某违约，需赔偿李某违约金15000元，如李某违约，需赔偿张某的装修费用及广告费用，并按实结算房租。
2018年1月，李某认为自己的房屋租金比周边的要低，认为应该涨房租，但是张某认为目前该房子仍处于合理的价格范围。二人多次交流后，无法达成一致意见，张某将涉案房屋退还给李某。李某认为张某没有履行合同约定租赁期限已经构成违约，同时没有提前告知自己就退租，李某认为自己权利遭到侵害，是否可以向李某承担15000元的违约责任？
依据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案租赁合同约定，租赁期限为五年；自合同签订后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议。双方任何一方因特殊原因提前解除合同，必须提前一个月通知对方，否则视作违约。张某履行租赁合同未满五年而单方终止履行合同，且未按照合同约定提前一个月通知李某，应认定张某的行为构成违约。
因此根据本案租赁合同的约定，李某应承担违约金15000元。又根据租赁合同约定，三年后房租价格按照周边房租价格而定，该约定并不意味着三年后房租价格由双方协商确定，租赁合同也未约定三年后因租金价格协商未果可以单方终止履行合同，故李某以租金协商未果为由终止履行合同，构成违约，需要承担15000元的违约责任。
文丨齐晓亮 法律事务部
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