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来源：律师来了

6月1日下午，杭州市普法办、杭州市司法局联合“律师来了”，在杭州市公共法律服务中心举办了以“商品房买卖合同”为主题的“市民学法大讲堂”。

这一次，我们邀请到了“律师来了”签约律师、浙江君策律师事务所的陈焕柱律师，来为大家答疑解惑。

签约律师 陈焕柱

陈焕柱：“律师来了”签约律师，浙江君策律师事务所高级合伙人。杭州市人民调解委员会调解员、杭州市律师协会企业法律顾问委员会委员、杭州市律师协会建筑工程专业委员会委员、杭州市工商联顾问团律师、杭州市西湖区工商联法律服务中心顾问团律师、西湖区人民法院兼职调解员、杭州市法学会会员。擅长领域：建筑房产、企业法律风险管理、金融。

本次讲座，来的绝大多数都是中青年听众，也不乏拿着快报、带着纸笔结伴前来听讲的老年读者。

现如今房价高企，围绕房屋买卖而产生的法律纠纷日益增多。一方面，由于交易期间的事项比较多，许多初次置业的购房者往往忽略一些细节，容易导致纠纷的产生；另一方面，越来越复杂的房产纠纷形式，让不少购房者摸不着头脑。

讲座刚一开始，陈律师首先抛出了一个购房过程中的常见问题：

“

买房子签完订购协议、交完定金后，购房者发现后续的预售合同条款对自己不利，所以没有签。

这种情况算谁违约，定金怎么处理？3个选项，大家看一下：

A、定金没收。 购房者违约

B、定金双倍返还。 开发商违约

C、定金返还。 均为违约金，合同解除。

”

看着大屏幕上的3个选项，读者们面面相觑，选A、B、C的人都有。“这个案子我选自《最高人民法院公报》2006年第8期，一审法院认定购房者违约，而在二审，法院认定合同解除并返还定金。这类情况，根据相关司法解释……”

经过陈律师的一番精讲，原本面露难色的听众们纷纷点头表示“听懂了”。随后，陈律师把常见的房产交易问题细分为商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷等数个小点，结合自身丰富的办案经验，讲枯燥难懂的法条融合在案例当中，为读者细细剖析。2个小时的讲课干货满满，现场气氛十分热烈。

讲座结束后的自由提问环节，热情的读者将陈律师团团围住。陈律师为所有带着问题前来的读者审阅材料，并一一给出细致的解答，他的专业与敬业得到了在场读者的一致点赞。

没时间来参加讲座的读者们也别着急，小编已经整理好了讲座精华内容，供大家收藏学习：

一、商品房预约合同纠纷

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商品房预约合同：预约合同的意义，是在公平、诚信原则下继续磋商，从而为订立正式条款完备的本约创造条件。

1、购房意向书是否属于预约合同性质？

购房意向书：即交付定金，对房产具有优先认购权的协议。

作为购房者来说，对于认购协议需要尽可能明确价格、面积、房产座落等条款，这样一旦对方违约，赔偿标准才可能比较明确。

2、预约合同中定金罚则如何运用？

此处定金是立约定金，而非买卖合同定金，主要针对签约行为。

磋商过程很重要，一定需要保留自己一方守约，对方违约的证据，而不能想当然觉得对方违约了，而先断然拒绝签订正式合同。

3、开发商取得预售许可证之前签订的认购协议是否有效？

案例：陈勇敏诉讼正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订销售合同要求返还已付房款和赔偿损失案。

一审(厦门开元区法院）：认购协议无效，返还房款并赔偿利息损失

二审（厦门中院）：认购协议有效，返还房款并赔偿利息损失及可得利益损失493221.78元。

再审（厦门中院）：认购协议有效，返还房款并赔偿利息损失及信赖利益损失24万余元（按实际交付房款占房款总额比例计算损失）。

4、商品房预约合同中，购房者按约先交付定金，但是仅交付部分定金，开发商将商品房转售他人，是否构成违约？

购房者为违约方，开发商可以行使先履行抗辩，而不承担违约责任，最终合同解除返还占有资金并支付相应利息即可。

此处开发商没有要求购房者承担违约责任，是以为开发商不主张继续履行合同，假如开发商主张继续履行合同的而购房者不同意，则购房者会承担违约责任，这主要得益于房价上涨，而开发商不想履约。

二、商品房预售合同纠纷

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1、交房时发现房屋与沙盘模型展示不一致，且合同未明确约定，开发商是否违约？

业主收房时对不符合合同约定的地方，应明确在《业主入住验收单》上标注，并拍照；一旦诉讼开发商也有义务提供《验收单》。

2、交房时层高低于约定，如何要求赔偿？

关于层高赔偿金（违约金）的计算按体积损失计算缺少法律依据，所以最好合同有明确约定，否则法院判决酌定赔偿，金额较少。

3、开发商建成房屋不完全符合预售房屋宣传，是否构成违约？

1）、一般广告宣传未完全达标，开发商不构成违约，而是会认为广告属于要约邀请。

2）、如广告宣传明确涉及合同主要条款或者有购房者承诺合同即成立的措辞，才成为要约，开发商应承担违约责任。

3）、开发商可能会在预售合同中，对广告宣传作出修改，也应引起警惕。

4、预售房屋非商品房，且出卖人未取得商品房预售合同许可证，合同是否有效？

1）、一般未取得预售许可证的预售合同无效。

2）、起诉前已获得预售许可证的商品房预售合同可认为有效。

3）、划拨土地的房屋买卖不属于商品房买卖，且又没有取得预售许可证，为无效合同。

5、在延迟履行的情况下，能够适用定金罚则？

1）、定金罚则的适用条件是对方根本违约，致使合同目的无法实现，否则不能适用。

2）、定金最高数额不能超过主合同标的的20%。

6、房屋建筑面积小于商品房预售合同约定面积的，应如何主张违约金？

1）、有约定从约定。

2）、没有约定，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：误差3%以内的，由开发商返还差额房款及利息；误差在3%以上部分的房价款则由出卖人双倍返还。

三、商品房销售合同纠纷

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1、房屋买卖合同不成立，是否存在定金问题？

案例：颜呈灵诉蔡婀娜房屋买卖合同纠纷案（总房款41万，先交5万定金，再签正式买卖合同）

一审：买方交付定金5万元后后毁约不买房起诉要求退款，一审支持退还房款，主合同未成立，认定先前交付5万元为预付款。

二审：认为买方违约，支持定金。

根据定金的性质不同，可以分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金等多种，本案中涉及的是立约定金，所以该定金条款是有效的。

日常中常见的是违约定金，如果涉及违约定金，适用的条件则是需要对方根本违约，导致合同目的无法实现。

2、合同约定土地使用权年限少于实际年限的，应如何维权？

合同约定超过国家规定的土地使用权年限的，应属于无效的约定，开发商对该无效的约定存在过错，应该赔偿购房人签订合同时因信赖合同约定所付出的对价，但是按照法院的判决，实则商开发商并没有得到惩罚。因此在签订合同前最好了解清楚真实的土地使用权期限，并为此约定较高的违约金。

3、卖房多年后，夫妻一方以不知情为由是否可以主张夫妻另一方签订的买卖合同无效？

卖房多年后夫妻一方主张另一方签订的房屋买卖合同无效，法院不会支持；但还假如卖房时间不长，另一方以不知情未签字主张合同无效，则法院是很有可能支持的。

4、买受人以房屋存在质量问题抗辩，拒付剩余房款能否成立？

开发商的基本义务是交出符合条件的房产，而购房者的基本义务是支付房款并及时收房以及对房屋质量问题的通知；假如存在严重质量问题的话，开发商属于重大瑕疵履行，可按此抗辩拒付房款，如果是一般质量问题，一般法院不支持抗辩，质量问题还需反诉或者另行起诉主张质量问题赔偿。

5、买受人起诉房产公司、房产测量机构告知公摊面积计算依据、公摊部位、计算方法和过程等结果，应否支持？

买受人作为消费者只能向房产公司主张知情权，与测量公司并无任何合同关系，因此不支持。

6、开发商因政府部门变更规划而违反合同约定，是否应承担民事违约责任？

因政府部门变更规划，在合同实际履行过程中没有按照约定履行，开发商行为虽具有行政商的原因，但是并不能因此而否认违约性，开发商应承担一定违约责任。

7、无法计入产权的露台能否出售？

露台可以出售，但并不是所有的露台都可以出售，顶层屋盖从设计规范来看，应属于消防通道；从权利归属来看，则为整栋楼全体业主共同享有、共同使用。

如果出售有露台的，需要在书面合同上有所体现，如果仅就产权面积签订合同，而露台开发商口头承诺可以使用，则后续权利保障将会存在问题。

8、商品房买受人违约后能否要求出卖人返还已支付的价款及利息？

购房者虽然违约，但是已经承担了违约损失，违约责任已承担；不应再令其承担利息损失的不利后果。

9、出卖人一房两卖应如何处理？

一房两卖“1+1”赔偿，法律依据是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定；另外故意隐瞒没有取得商品房预售合同许可证、提供伪造许可证及隐瞒房产已抵押也适用“1+1”赔偿。

但是个人之间发生的一房两卖并不适用“1+1”赔偿。

10、如何认定房屋买卖合同中“阴阳合同”的效力？

二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少交税款的目的，又签订一份约定房价较低的合同，因第二份合同并非当事人双方意思的真实表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效。

11、职工与企业因福利房产生的纠纷是否属于法院受理范围？

单位与职工之间的房地产纠纷分五类：

第一类：单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷；

第二类：单位房改后因卖房引起的纠纷；

第三类：职工调离单位后引起的占房、腾房纠纷；

第四类：职工在配偶单位另购住房引起的占房、腾房纠纷；

第五类：单位与职工因租房而引起的纠纷。

仅有第一类法院不应该受理，其余均是平等的民事主体之间的纠纷。

12、合同双方对买卖合同中格式合同条款理解不同时，应如何处理？

对购房合同的格式条款理解发生争议时应适用格式合同的解释规则，先按照通常理解进行解释，有两种以上解释时应作出对开发商不利的解释。