商品房销售管理办法，房地产销售入门基本知识

商品房期房预售

之前我们讲一手房的时候讲过了什么是期房，那么关于期房预售要符合哪些条件？

主要需要有5证：

1. 建设用地规划许可证：建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证
2. 国有土地使用证：缴纳土地使用权出让金后获得的法定凭证
3. 建设工程规划许可证：建设工程符合城市规划的法定凭证
4. 建设工程施工许可证：施工单位符合施工各种条件允许开工的凭证
5. 商品房预售许可证：市县人民政府允许销售的批准凭证

一手房销售，这5证是必须的，你们买房之前都可以找开发商索要查看，有这5证的，你买期房的时候可以稍微放点心，为啥这么说呢？因为烂尾这种事，和证件基本无关，烂尾的核心是没钱。即便你开发商有5证，没钱了，造不下去了，该烂尾还是要烂尾。所以我反复强调了，现在能不买期房就别买，尤其是三条红线下的监管力度，越来越多的负债经营的中小房企面临破产。万一接到最后1棒，真就欲哭无泪了。

网上传的2020年取消预售制的消息，基本不可能，预售制在房企回笼资金上有着至关重要的作用，虽然取消预售制能保障消费者的利益，但是如果没有预售制，还搞三条红线，这到底让不让人活了？

如果哪天真的确定取消预售制了，那基本上中小房企都差不多死光了，还能留下来按规则玩的都是“巨鳄”。

西安浐灞桂园西苑五证齐全烂尾，至今未解决

商品房现房销售

现房的购房风险要较期房的小多了，现房你看得见摸得着，可以随时交购房款，随时入住。

根据《商品房销售管理办法》中第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的开开发商应当具有企业法人营业执照和资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”

也就是开发商必须要有五证，房子已经竣工并且已验收合格，有的配套设施已经投入使用，或者确定了施工进度和完成日期。

补充知识（来源网络）：

一．收房时开发商必须提供查验的文件：应出示原件并提供加盖公章的复印件；1．《建设工程质量认定证书》2．《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》3．《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》4．《竣工实测表》或《商品房面积测绘技术报告书》或《房屋建筑面积测绘报告》5．《住宅质量保证书》（用户带走原件自存）6．《住宅使用说明书》（用户带走原件自存）7．《管线分布竣工图》(含水、强电、弱电、结构)。（用户带走自存）

二．查验房屋配套设施验收或认可的文件：应出示原件并提供加盖公章的复印件：1.卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》2.公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》（消防工程验收合格）3.民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》（人防工程验收合格）4.质量技术监督部门出具的《电梯(扶梯)验收结果通知单》（电梯验收准用证）5.环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》6.燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》（燃气工程验收合格文件及与燃气公司签订的供用气合同）7.供水系统工程验收合格证及市政永久供水证明8.供电系统工程验收合格证及市政永久供电证明9.供热工程验收合格证及供热手续10.城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》11.单项(单位)工程(电信管线)竣工验收证书、〈电讯工程验收合格证〉、〈网络工程验收合格证〉、〈有线电视工程验收合格证〉12.通邮申报表13.道路和排水工程验收合格14.有环卫化粪池报建批复表

三，补充说明（一）此类文件是对房屋建筑工程的合法性及质量验收：3、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是最应该注意的文件，必须要有建委同意备案的章。通常包括 a.工程的基本情况:项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位（建设、勘测、设计、施工、监理、质量和安全监督等单位）名称。 b.勘测、设计、施工、监理单位意见。 c.竣工验收备案文件清单等内容。 表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项都不能入住。尤其是“工程的基本情况”部分是否与楼盘相符，竣工验收备案文件清单中各项文件的原件和签字盖章。4、《房屋建筑面积测绘报告》应是由权威部门(如国土局地籍测绘大队)出具的正式测绘报告，须盖测绘队公章。报告在户型的面积中一般会同时标明总建筑面积、总分摊面积、各户的建筑面积、套内建筑面积、各户分摊面积、分摊系数以及各个分摊部位的详细面积。也是结算最终房款和办理产权证的依据。5、《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。甲方应提供加盖公章的原件。其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。请注意审查以下几项内容：　　保修期起算时间：住宅质量保证书上有两个时间，一个是竣工验收时间，一个是交付使用时间。房屋的“竣工验收”与“交付使用”之间可能相距几个月以上，千万不要将保修期的起算点约定为“竣工验收时间”。　　保修期限与保修范围：开发商约定的条款不得低于法定最低保修期，即在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：　　基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；　屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；　　供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。6、《住宅使用说明书》此文件是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。甲方应提供加盖公章的原件。7、《管线分布竣工图》(含水、强电、弱电、结构)。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。是装修和维修的重要依据。应出示原件并提供加盖公章的复印件。

（二）以下房屋配套设施验收通过才说明该小区已具备了基本生活条件：1、为小区生活用水的质量保证。2、3、5、10、13、14、表明小区通过了消防、人防、环保、道路、排水、排污等检测4、证明电梯通过验收，可以放心使用。6、证明燃气工程验收合格，可以正常供气，是居民用气的保证。7、8、很重要，证明市政自来水公司、市政供电公司已对该小区的供水、供电系统出具过验收报告，明确将由市政供水供电。可避免小区使用临时水、临时电的现象，水电一定要看清楚，如果没有把建筑临时水电转成民电民水，居民用水用电价格将翻几番。9、证明供热工程通过验收，季节到了可以供暖。11、证明电讯、网络、电视信号等通过验收，已经接通。12、证明已报邮电部门备案，你可以收到邮件了。

上面是买房的时候开发商会给你，你也可以索要审查的相关文件，这个太专业，一般消费者根本看不懂，我打赌你即使拿到，5年10年后把这房子卖了，你都不会正眼看一眼，看了也跟看天书一样，我们主要说说大众现场验房吧，关键以下几点：

房顶有没有开裂，角落有没有水渍，尤其是顶楼，必须要看，有水渍说明墙角漏水。漏水如果不让开发商解决，你后期用的材料费人工费可就不是小数目了。反反复复弄不好，住的糟心，卖房还卖不出好价钱。

墙面有没有裂缝，有没有空鼓，如果有，需要让开发商修整，不然以后装修填平的费用就要你自己出了

地面看是否平整，这影响到以后铺地板，如果以后架龙骨，那平整度问题还不大，价钱问题就大了，龙骨的价格不菲啊。不打龙骨的话，装修的地面找平也要花额外的钱，不找平你地板没法铺，就算铺上去了，时间长了会凹陷断裂，再翻修地面，更折磨人。所以和墙面一样，收房的时候让开发商解决是最合理的。

电路问题一般没人在意，因为你装修都会重新布线，但是你验收的时候也要保证所有电源插座能用啊，不然装修的施工队怎么办？

水路一般都维持原状的，即便你自己装修也不会移动大小下水管，所以验收的时候要检查厨房和卫生间的水流通畅度和下水速度，拿盆水往里倒，通畅别堵就可以了。

燃气管道不要动，你也检查不了，这要等安装煤气的时候让煤气公司来检查了。

门窗检查，要检查密封性和隔音性，开闭是否流畅

验防水，一般收房的时候是做不到的，需要放水高于2厘米，24小时后看楼下天花板有无渗漏，你如果付尾款验收的时候有条件（协调楼下业主和物业），你可以验防水，99%的人都没法当场验。这只能以后装修的时候注意，千万记得做斜坡，斜坡别做反了。

验管道，尤其是排污管、排气管，要特别注意是否有异味，如果有问题一定要开发商整改，不然大夏天的，谁住谁知道。等你住进去了再找物业处理，又是这个钱，那个钱，动用维修基金还要整栋楼的业主签字同意，还得你自己去说明，验房的时候能找开发商解决的事情就不要放到以后。

以上这些需要验房时候做的事情，你千万别办完手续付完尾款再去处理，那时候，即便发现问题了，谁理你啊？！你就说不验房不交尾款，看看到底谁是爹。买房人生大事，一生可能就一次，我尽力保障我自己的权益怎么了？我钱付了，权益受损了，谁又来管我了？为什么要自己坑自己？

当然，现在的一手房多数都是精装修的了，精装修这事...说来话又长了...以后再说吧。