买卖房屋不过户找律师证明，买房没过户能否排除强制执行案件

我国的不动产物权效力实行

登记的公示原则，也就是说，当事人虽然购买了房产，他在卖方交付产权后，并不立即取得物权所有权，而是登记后才能享有完全的产权权利。也就是说，在没有办理不动产登记前，买房人只享有物权期待权，并不享有真正意义上的物权。

我国的房地产市场现状呈现着极其复杂的情况，不动产登记制度具有延后性特点，即购房人买到房产后并不一定就能立即办理物权登记。有时，因出卖人的原因需要延后一段时间才可以登记。有时，购房人因自己的权利保护意识淡薄买房后未及时登记。因此，许多房屋买卖行为虽然买卖双方已履行完大部分的合同义务，如付款、交付出售的房产等，但未能或不及时办理产权变更登记的现象非常多，有的买房人已经实际居住房屋多年后仍然不能或者没有办理不动产登记手续。

根据我国的法律规定：不动产物权的取得或变动经登记生效，未登记不发产权变动效力。如果房屋出售人因为债务纠纷或其他合同纠纷成为被执行人时，其诉房屋仍然登记在自己名下，债权人依据生效法律文书申请法院强制执行时，法院可以根据产权登记依法对已经出售还没有变更产权登记的房产评估拍卖并强制执行。一旦发生这种情况，房屋买受人只能通过法院的执行异议程序要求排除强制执行，以保障自己占有的房产不被执行。

通化某机关的王某2009年得知通化市委宣传部建设集资楼，便委托在区委宣传部工作的妹夫孔某联系已经交了集资款的赵某，由王某出资以孔某名义购买了赵某参加集资的房产。交易完成后，王某与全家便入住在该房产中。

2014年因孔某欠武某某22万元，武某申请查封宣传部集资建房办公室记录在孔某名下的房产，由东昌区法院裁定对该房产拍卖执行。王某得知自己居住多年的房产被武某申请法院执行并即将拍卖，便向法院提出执行异议申请。东昌区法院裁定：王某的执行异议成立，对其居住的房产不予执行。

武某向法院提起执行异议之诉，其主张：案涉房产记录在孔某名下，虽然不是不动产产权登记，但是集资建房的通化市委宣传部的房屋登记表中明确记载是孔某所有。因此，王某主张自己是借孔某姓名从赵某手中购买并以孔某名义参加集资建房的理由虚假，其双方借名参加集资建房的手续都是在法院对案涉房产查封后办理，应对该房产准予执行。

东昌区法院经审理后，判决武某的执行异议诉求成立，应对案涉房产准予执行。王某对一审判决不服，上诉到通化市中级法院，中级法院判决维持一审判决，准予对案涉房产执行。王某向省高级法院申请再审，省高级法院裁定驳回申请，准予武某对案涉房产执行。

王某最后向检察院申请民事监督，请求检察院对此案进行审查，并向吉林省高级法院提起抗诉。检察院经审理后发现：

案涉房产是2008年通化市委宣传部为本单位职工干部办理的集资建房工程，当时只允许由本单位或本单位的下级单位干部职工参加集资。王某虽然也是政府公务员，但不是宣传部的职工，不具有参加集资建房条件。但案涉房屋当时是该单位的干部赵某的集资房屋，赵某参加集资后，在房屋还未交付前决定出售自己的集资房。对于参加集资的干部出售房产，宣传部没有禁止性规定。所以，赵某在集资款之上加价X万元后，该房产由王某购买。因王某不是该单位职工，便以自己的妹夫孔某名义与赵某签订了转让集资房协议。之后，转让行为在宣传部的集资建房办公室办理了内部登记。

2009年10月，集资房建成后，王某全家搬入案涉房产居住。2009年至2015年发生的电费、水费、取暖费、卫生费、物业费均由王某交纳。其中的取暖费王某因享受报销的待遇，在自己工作的技术监督局年年被批准报销。在检察院审查此案时，赵某确认“我的房子确实转让给王某，钱是王某给的。”王某提供的汇款凭证和赵某提供的银行记录，可以确认：案涉房屋的买卖款确实是王某直接汇款到赵某的银行账户的。同时，社区和该楼的居民也证明：王某自2009年以来，一直居住在争议的房产中。

检察院经调查确认：因为案涉房产是集资房，土地手续和工程验收手续一直没有办理，该房产无法办理产权登记，不是王某怠于办理产权登记所致，而是因建设单位手续不全所致。在诉讼发生时，该集资楼可以办理产权登记，王某居住的房产因为诉讼查封，暂时无法办理产权登记。

检察院认为：案件的争议焦点是案外人王某对案涉房产是否享有排除武某要求法院予以强制执行的民事权益。

检察院审查确认：王某提供的与赵某的房屋交易款汇出与收入的时间均发生在2009年2月，王某提供的房屋各种交费发票均能证明自2009年至2015年其占有并居住于案涉房产之中。王某关于房屋产权不能办理登记的解释符合事实及日常生活经验法则和交易习惯，已形成完整的证据链条，符合证据的真实性、合法性和关联性特征，能够证明案件的真实情况。

基于以上查明的事实，吉林省人民检察院向吉林省高级人民法院提起抗诉，案件被省高级法院裁定发回通化市中级法院重审。通化市中级法院重新审理此案后，查明的事实与吉林省检察院查明的事实一致。法院向武某释明：王某享有阻止对案涉房产强制执行的权利，建议其自己撤回执行申请，与孔某协商执行事宜。

武某面对事实和证据，决定撤回强制执行申请，并与孔某达成了执行和解协议。东昌区法院随即解除了对案涉房产的查封，王某立即办理了产权登记。

这起案件，原审时，一、二审法院之所以判决武某对案涉房产享有执行权利，依据的是“物权（不动产）公示原则”。即物权（不动产）权利因交易或法律事件发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式才可以真正取得物权。如果合同生效而未进行不动产登记，权利人只享有请求交付不动产的权利，而没有取得对不动产的支配权。就本案来讲，房屋买卖合同是导致物权变动的原因，而房屋所有权的转移，则必须通过登记来确认。

房屋买卖合同是双方当事人就订立房屋有偿转让的意思表示达成一致时签订的文书，签订时即产生对交易双方的约束力。房屋买卖合同中交易的物权只是一种请求权，这种请求权只能通过物权的登记公示才可以产生法律上的效力。

根据法律规定：物权变动的法律后果必须依赖物权变动的公示行为才能产生，即房产物权的变动只能在不动产登记后方能生效。

基于这个原因，王某虽然在2009年就占有并使用了争议的房产，但他对涉案房屋并不享有法律意义上的所有权。造成这个结果的是现行房地产开发及不动产登记制度尚不完善，当事人在签订买卖合同后，往往不能即时办理产权登记。王某作为买方虽然占有了不动产，但取得法律意义上的所有权却滞后于债权合意长达数年。

在没有办理产权登记之前，王某购买的房产在法律上属于孔某所有。如果在武某申请执行的案件中，仅仅将买方王某视为普通的债权人，王某对案涉房屋享有的物权登记权或交付请求权，并不具有排除其他债权人就名义上的产权人孔某的不动产提出受偿要求。这样一来，王某将面临因其他金钱债权人请求就王某买卖的不动产另行变价的不测风险，这对买方王某既不公平、又有违诚实信用、等价有偿原则。

因而，法律对买方的物权期待权提供优先保护。买方的物权期待权是指对于签订买卖合同的受让人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非××自身原因未办理过户登记”之规定。

基于此案的事实和证据，王某对自己居住多年的房屋享有的物权期待权最终排除了两级法院支持的武某的强制执行权利，王某避免了重大损失。

综上，物权期待权虽然不是物权，但相当于准物权。这一权利在符合法律规定的条件下具有排他效力，可以有条件的受法律保护。对于不动产交易的买方来说，及时的物权变更登记才是对自身权益的最好保护措施。