■本文作者：邹宇平/王小明 北京在明律师事务所

在房屋租赁市场上，出租人和承租人虽为民法领域平等的民事主体，但其实际地位却相去甚远。出租人只要一个不乐意，就要撕毁合同撵承租人离开，承租人则很可能处于居无定所的状态下，且承租房屋的居住环境根本无法保障，完全处于无下限的状态。

近日，《北京市住房租赁条例》发布，并将于2022年9月1日起正式施行。根据该条例，北京对住房租赁市场的多个方面进行了严格规范，突出保障以“北漂”为代表的承租人的合法权益。在明律师重点为大家解读以下4方面问题。

一、政府出手干预稳租金

《条例》第60条明确指出，相关部门应加强住房租赁价格监测并健全相关预警机制。住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。

需要指出的是，这样的价格干预措施具有行政强制性，出租人应当执行。如不执行将面临市场监督管理部门的依法处理。

二、第三方资金监管，押金不能随意收

房屋租赁中所谓“押金”历来是租赁双方地位不对等的反映，无限度的收取押金也给承租人租赁住房制造了巨大的经济压力，这与住房租赁的民生保障性质是背道而驰的。

《条例》第36条对这一老大难问题作出了规范和限制：租赁企业收取租房押金，一般不得超过一个月租金，并需要通过第三方账户进行托管。

租赁企业向承租人收取租金时，一般单次不得超过3个月的租金，超收的应当纳入监管。住房租赁合同期满或者解除的，除抵扣租金、违约金以及其他费用外，住房租赁企业应当自承租人返还住房后3个工作日内向承租人退还剩余押金、租金。

这一规定无疑对于承租人的权益保障而言是重大利好，“押一付三”已是极限，再想多收押金可就涉嫌违法了。

三、明确规范治理住房租赁乱象，隔断房要凉凉了

《条例》第13条等条款重点加强对承租人合法权益的保护，对一些出租房乱象行为进行了明确规范。

1、房屋需具备供水、供电等基本居住条件；

2、以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构，起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住；

3、房屋要符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准。住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的，应当征得所有权人同意，并遵守室内装修装饰相关规定和标准，保障租赁住房安全。

4、禁止将违法建设和其他依法不得出租的房屋出租。

此前，曾发生过因违建清理整治致使承租人被轰到大街上的事情。该条规定提示承租人，在租赁房屋时要明确要求查看涉案房屋的不动产权证书，对无法证明其系合法建造的无证房屋不要轻易租赁。

5、出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房；

出租人无故上门“撵人”是房屋租赁乱象中对承租人权益影响最大的恶劣行为。事实上，租赁合同一经生效，涉案房屋的占有、使用权利即归承租人所有。出租人在未取得承租人同意的情况下无权侵扰承租人的正常生活，更不可采取上述性质恶劣的违法逼迫行径。

违反以上规定的个人或企业将面临高额罚款，最高罚款金额可达100万元。除了有高额罚款外，涉事单位也可能面临停业整顿等行政处置措施。

四、用于租赁的住房不仅限于城市国有土地上房屋

租赁房源紧张是导致前述租赁双方“地位不平等”的关键因素。《条例》在第4章明确将农村集体土地上房屋有条件的纳入到可租赁房源中来，无疑是为城乡融合发展打开了新思路。

《条例》第57条规定，在落实户有所居、保障本村村民住房需求的前提下，农村集体经济组织及其成员可以按照国家和本市关于农村宅基地以及宅基地上的房屋建设管理使用的规定，将农村宅基地上闲置住房出租用于居住。

鼓励农村根据本村发展实际，通过广泛协商，制定宅基地住房租赁管理规约，并按照法定程序将有关内容纳入村规民约，建立健全宅基地住房租赁村民自治机制。

农村集体经济组织可以通过与规模化、专业化住房租赁企业合作等方式统一管理、出租农村宅基地上闲置住房。

除去上述存量的宅基地上闲置房屋可投入住房租赁市场外，《条例》第55条还进一步鼓励农村集体经济组织利用其集体经营性建设用地建设新的租赁住房：

农村集体经济组织可以通过自建或者联营、入股等方式利用集体建设用地建设、运营租赁住房。这种用于租赁的住房只准租不准售，与“小产权房”有本质区别，是得到政策许可和提倡的。

在明律师最后要提示房屋租赁当事人的是，这一条例的施行不仅将严厉打击住房租赁市场常年存在的“退租难”、“隔断间”、“甲醛房”等侵犯承租人合法权益的行为，也有利于加强住房租赁市场供需平衡、建立健全住房租赁服务平台、推动住房租赁市场有序健康发展、进一步完善“租购并举”住房制度。

《条例》内容看似更倾向于保障承租人的权益，实则有望实现出租双方的互利双赢。在租赁房屋过程中遇到任何难以自行协商、调解解决的纠纷，大家都可及时咨询专业律师，在律师的指导下妥善化解纷争，通过房屋租赁让我们所生活的城市更加和谐美好。

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