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金禹律师房屋买卖合同纠纷成功案例：

黄*诉被告北京*房地产开发有限公司

房屋买卖合同纠纷案

关键词　民事　房屋买卖 合同纠纷

相关法条

《中华人民共和国合同法》第8条、第114条、第120条

《中华人民共和国民事诉讼法》第253条

基本案情

2011年8月28日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》约定原告购买被告开发的位于北京市朝阳区崔各庄大望京村某房屋，借款为4490169元，交付日前为2013年10月30日前。2013年10月29日，被告依约向原告交付了房屋，交付前房屋登记地址变更为朝阳区望京东园七区*。双方合同约定，被告应在交付房屋720日之内，为原告办理转移登记，但直到2016年4月8日，被告才为原告办理了《不动产权证书》。根据合同约定，如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，受买人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告所有权转移登记逾期的违约金152665.1元。

被告辩称，我公司对原告起诉书所述的双方合同订立时间、标的物、价款、交房及所有权转移登记的时间、违约责任的约定等均无异议，但逾期办理使用权转移登记的原因并非我方的原因，故不同意承担违约责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。具体的原因为：原告签订商品房预售合同时所保留的身份证号码错误，导致代办公司在办理的时候无法交税，在发现此问题后，需要先去登记机关进行变更后才能继续办理，我公司于2015年5月5日发现该错误，于2015年10月9日办理完成变更；另外，原告的身份信息在北京市朝阳区地方税务局第六税务所无法通过正常途径查询出信息，多次查询未果后我公司于2016年3月1日安排工作人员在代办公司的陪同下请求税务机关协助，于2016年3月2日才通过其家庭成员查询到原告的相关信息，该延误并非我公司造成。

审理查明，原告作为买受人于2011年8月28日与被告签订了编号为*的《北京市商品房预售合同（住宅类）》一份，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市朝阳区崔各庄乡大望京村某房屋一处，该房屋预测建筑面积为107.68平方米，套内建筑面积81.05平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米55168.56元，总价款为4471412元，出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付该商品房。

合同第二十条第（一）款“初始登记”约定：出卖人应当在2014年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。合同第二十条第（二）款：“转移登记”约定：商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟伍佰元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该房屋所有权证书的，双方同意按照合同附件十处理。同日签订的附件十《补充协议》第十一条11.1约定，如房屋交付买受人满720日天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人应付房款的万分之壹向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止；11.2约定，由于买受人原因（包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人的原因（包括但不限于如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为引起延误的）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。

合同签订后，原告依约支付购房款，并根据实测面积补交了购房款18757元，实际支付的购房款总额为4490169元，按照约定向被告交纳了办理使用权转移登记所需契税、公共维修基金等。被告于2013年10月29日向原告交付了房屋，2016年4月8日，被告协助原告办理完成房屋所有权转移登记。

就逾期办理所有权转移登记的原因，被告解释称，因原告在签订商品房预售合同时留存的身份证号错误，导致办理交税时遇到障碍。后经询问，被告承认系自己委托的销售代理人公司在印制合同文本时将买受人信息中原告的身份证号写错，经核对，双方签订的《北京市商品房预售合同》中，买受人的身份信息全部系打印字体，其中原告的身份证号错误。被告称发现错误后，及时与销售代理公司进行了沟通。

被告未提交证据证明申请办理税务登记的开始时间，原告对被告的陈述不予认可。

另查，被告称其将办理所有权转移登记的事宜委托给案外人，并在2015年10月9日之前将办理所有权转移登记所需的材料提交了代办人，代办人于2015年5月5日在办理交税事宜时发现原告的身份证号错误，向其反馈后，其通知了销售代理人公司，由销售代理公司将该情形通知了原告，至2015年10月9日完成了更正。原告称在2015年6、7月份，其跟物业公司询问房地产办理的问题时，听说因为身份证号错误导致一些手续无法办理，其多次跟被告及物业公司工作人员反映该问题，直到2015年10月26日，被告才和自己一起到房管局对合同上错误的信息进行了更改，被告对原告上述陈述表示认可。

再查，被告称其于2015年10月26日向税务局机关报本案交易税款，但因为税务系统中无法查到原告的任何信息，经过多次努力直到2016年3月1日才查到相关信息并完成交税，原告对被告该陈述不予认可。就上述情况，被告表示不清楚第三人方代办公司有无就此与原告沟通，提交了案外人北京*房地产经纪有限公司出具的情况说明，原告对该证据真实性认可，但认为代办人也是受被告委托，相关责任也应由被告承担。

裁判结果

北京市朝阳区人民法院于2016年11月28日作出（2016）京0105民初40190号判决：被告北京*产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄*逾期办理房屋所有权证违约金九万一千六百元。

裁判理由

依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的北京市商品房预售合同合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。根据合同约定，被告应于房屋交付后720日协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记，结合双方确认的房屋交付时间，被告应在2015年10月19日之前完成上述义务，现查明被告直至2016年4月8日才协助原告将所购买的房屋所有权转移登记的出卖人一项基本合同义务，本案被告作为出卖人，虽与案外人签订合同，将部分事项委托他人办理，但该行为并不免除其对原告的合同义务。被告逾期办理初始登记及所有权转移登记，使得原告购买的房屋长期处于权属不圆满的状态，对原告的处分及收益权造成一定影响，原告依据合同约定主张被告支付违约金的请求有合同及法律依据，根据双方陈述及案外人的情况说明等证据可以认定，涉案房屋延迟办理所有权转移登记的主要原因在于商品房预售合同上买受人的身份证号填写错误，由此引发房管部门录入的信息错误，导致后续的报税等环节无法正常完成，对此，作为出卖人的被告负有主要的责任，原告作为买受人，也应当仔细核对相关信息，在发现信息错误时及时纠正，原告未尽仔细审查义务，对信息录入错误也负有一定的责任。本院据此酌情确定被告应承担的违约责任。

来源：金禹律师所办案件，作者：马汉学律师（注：该案整理时间为2020年前）

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