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深圳地区债务担保律师哪里找,深圳皇庭广场房价

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-12-28 05:46:51

位于福田最黄金位置的皇庭广场,在疫情之后的深圳,也迎来了“易主”的时刻。

这个开业刚刚满8年的项目,正在深圳联交所挂牌销售,且一周之内的报价,直接降了18.73亿元。

母公司欠债30亿

拟56.20亿元转让皇庭广场

7天降价18亿出售,深圳皇庭广场急寻「接盘侠」

为什么要转让皇庭广场,还得从2016年3月说起。

2016年3月,A股上市公司皇庭国际的深圳子公司——深圳融发投资有限公司,向中信信托借款30亿元,期限5年,年化利率为6.7%,该笔贷款于2021年3月31日到期。

在这笔贷款合同中,作为抵押担保的,正是融发投资旗下的晶岛国商贸购物中心(即皇庭广场)及其占有范围内的土地使用权。

2021年3月31日贷款到期后,融发投资却只还了2.5亿,且贷款不能续期。于是,中信信托向法院提起诉讼,要求偿还借款本金及利息,并申请诉前保全,申请查封了皇庭广场的不动产,期限为36个月。

据皇庭国际2021年半年报披露,除了欠中信信托的27.5亿,融发投资及重庆皇庭名下还有多笔债务待还。

今年2月7日,皇庭国际发布公告表示,将转让公司持有的融发投资及重庆皇庭各不少于51%股权,并要求摘牌方需清偿融发投资、重庆皇庭对皇庭国际及相关方的全部债务。

很快,3月18日,深圳联交所发布《融发投资100%股权转让意向征集公告》,股权转让参考价为人民币74.93亿元。

令人惊讶的是,在5个工作日的公告期结束后,3月25日联交所再次发布了转让公告。这次直接降价18.73亿元,价格为人民币56.20亿元。


中轴线上的皇庭广场

开业前曾烂尾十年

与自然形成的罗湖蔡屋围CBD不同,皇庭广场所在的福田CBD是由政府规划出来的。

上世纪80年代的福田,只有规划未见施工,一直到1990年,福田区才建区。此后,福田中心区的招商引资,一开始以香港地产企业为主,但1997年亚洲金融风暴以后,港资一方面出于谨慎布局的心理,另一方面对于福田的未来也并不坚定看好,开始陆续退出。

在这一情形下,当时还属于国企的上市公司深国商旗下的融发投资,于2002年以大约4000万元竞得晶岛国商贸购物中心(即皇庭广场)。2005年,在竞得土地三年之后,项目才开工,而后又因资金问题,工程陷入停滞。

寸土寸金城市中轴线上的土地,引来各方争夺。大家都想通过争夺上市公司深国商的股权,进而获取这块土地。2009年,32岁的潮汕人郑康豪在这场争夺战中获胜。

为了完成招商目标,2011年6月,皇庭聘请加拿大职业经理人Phillip James Richardson为深国商总经理,与曾任深圳万科地产商业总经理、新鸿基副总经理的郑树杰一起组建招商团队,希望加速开业进程。最终,项目引入了意大利COSCIA百货海外首店的签约。

2013年12月,皇庭广场以40%的开业率勉强开业,项目建筑面积约8.06万平米,深圳地铁1、4号线直达,与会展中心、两家五星级酒店、地铁商业街、公交枢纽站无缝连接。

7天降价18亿出售,深圳皇庭广场急寻「接盘侠」

运营三年之后,2016年年底,皇庭广场对外公布商场全新定位,项目以打造深圳都市社交型购物中心为目标。

在2021年半年报中,皇庭国际也表示皇庭广场是公司旗下核心资产,称“开业8年以来,紧密围绕‘国际匠心美食生活圈、年轻潮流社交新聚点、多元化时尚购物中心’三大标签,打造可以多维满足消费者需求的空间”。

在福田CBD,皇庭广场有自己的特点和优势,位置最为核心;从建筑特点来说,也是周边几个“围合型盒子MALL”中,硬件条件较为出色的。

来自行业研究机构的数据也显示,2021年皇庭广场的客流超3000万,销售近28亿。

7天降价18亿

寻找接盘侠有难度

谈到皇庭广场的估值,绕不开的就是与其一路之隔的中心城。

2007年正式开业的怡景中心城,在历经多次股权变动之后,于2019年,被亚洲最大的房地产信托基金——领展,以66亿元的价格收入囊中。

从体量上看,皇庭广场与中心城接近,建筑面积均为8万平方米。但从硬件条件上看,皇庭广场显然要比早6年开业的中心城要好得多。

7天降价18亿出售,深圳皇庭广场急寻「接盘侠」

◎领展中心城实景图

间隔仅一个星期,皇庭广场就降价18.73亿,显示出皇庭寻找买家的心情之迫切。

北京市盈科(深圳)律师事务所律师戴敬娟表示,从半年报来看,中信信托的27.5亿借款有非常严苛的担保措施,除了用皇庭广场抵押担保外,还有融发投资的质押担保、融发投资和皇庭广场分公司的应收账款担保、皇庭国际、皇庭投资公司、皇庭集团和郑康豪的连带责任担保,所以债务发生违约,中信信托可以要求任一担保方清偿。

戴敬娟也指出,中信信托已经一并起诉其他担保方,如果一直没变现,势必对皇庭国际及其他担保方的经营造成重大不利影响。因此,主动割肉降价售出,也是尽量止损的无奈之举。

此外,目前皇庭自行处理资产,享有定价和处置主动权,一旦进入法院执行程序,则失去这些自主权。目前实践中,法院第一次拍卖一般只能以评估价起拍。一旦流拍,二拍起拍价格可以再降低百分之二十之内。这也意味着,如果能在自行处理资产的阶段,以相对较高的价格卖出,是一个比较好的选择。

也有深圳负责大宗交易的从业者向Hot商业君表示,皇庭广场这一标的暂时还没有听到任何风声。

福田CBD商业格局

将迎来怎样的改变?

不久前,《深圳市商务发展“十四五”规划》正式出炉,这份由深圳市商务局联合市发展改革委编制的规划显示,福田中心商业区的建设目标,是打造集「国际消费目的地和标志性城市景观」于一体的世界级地标性商圈。

规划同时指出,要在福田重点推动One Avenue卓悦中心、星河COCO park、皇庭广场等商业体联动,形成与商务中心相匹配的高端商圈。

RET睿意德深圳策略顾问部负责人刘洋表示,国内购物中心销售排名靠前的基本都以奢侈品为主的商业项目,深圳也不例外。但从数量上看,深圳真正的高端购物中心只有罗湖万象城及深圳湾万象城,与北京、上海高端商业项目在8-10家的密集程度相比仍有相当差距。尤其是现阶段的福田,还缺少一个高端的购物中心。

也有福田购物中心高管向Hot商业君表示,政府维度一直希望在福田引入高端购物中心,形成类似广州天河商圈的、更丰富更有差异性的商业生态。

他认为,皇庭广场目前仍以偏基础性的刚性需求为主,以服务区域内商务客群为主。未来若能成功找到“接盘侠”,大概率不会进行大的调整,但可以引入更高质量的、更有号召力的品牌,提升项目的品牌辨识度。希望易主之后的皇庭广场,能够迎来二次重生的机会。

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