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中山房产律师哪里找,购房如何避坑

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-12-28 03:50:48

对于普通市民而言,买房是大宗消费,有的家庭甚至要倾囊而出;与此同时,由于一手房买卖主要是商品房预售,很多问题直到收楼时才能发现;有的问题一旦出现甚至无法补救。那么,购房者在买房前应该做足哪些准备?在签合同时要如何规避风险?一旦收楼时发现问题,又该如何维权?南都记者就市民关注的几大买房热点问题,邀请业内人士给出专业意见。


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房屋质量问题为何越来越多?


南都:在你们日常所接触的案例中,比较常见的房屋问题有哪些?近年来中山房价越来越高,但是房屋质量似乎并没有相应更优,如何解释这种现象?


谢仲娟:现在比较常见的是房屋质量问题,这一类问题通常是可以改善的。比如不带装修的楼盘,会出现漏水、墙体不平,结构跟板房不一致,或者赠送面积处理与样板房不一样等。带装修的楼盘最常见就是空鼓、漏水的问题;还有,收楼时屋内装修材料、家电的品牌,跟样板房看到的品牌不一致。


我认为更严重的反而不是质量问题,而是实地收房时,发现周围的景观存在不利因素。比如楼盘周围有高压线、坟场、垃圾站,这些情况严重影响居住感受,而且是很难更正的,影响也是长期的。不过这种情况不常见,只存在个别楼盘,不会广泛出现。


王青宏:洗手间、空调外机台面防水不行,木地板发霉,敲开房门发现里面有白蚂蚁,阳台插线板藏在管道后面无法使用,甚至收楼时瓷砖脱落砸伤人……各种奇葩案例我都碰到过。住宅进入全装修时代,加上前几年中山的楼市是卖方市场,很多购房者实际上是在买图纸、买楼花,并没有对小区周边环境,甚至自己购买的那一套房进行充分了解就已经签合同,未来几年收楼的房屋出现质量问题预计会越来越多。


从主观上讲,开发商也想追求品质,毕竟房屋出现质量问题,影响口碑,对长远发展是不利的。但是在实际过程中,工程经过层层分包,承建商最终做出来的质量确实参差不齐,比如为了赶工缩短工期、工序粗糙甚至秩序颠倒,这都会导致房屋出现各种质量问题。从监管角度来看,目前监理公司都是由开发商自己选择,很难真正起到监督效果。


欧金辉:从律师的角度,主要是看质量问题是否影响到合同目的的实现。比如出现结构性的质量问题,有媒体报道过的“楼脆脆”,由于合同目的(购房者居住或经营)无法实现,购房者可以要求解除合同,并要求开发商承担违约责任。其他问题,属于开发商在履行合同中存在瑕疵,在收楼前需要重点关注,并明确要求开发商修缮完毕再最终收楼。


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购房前应该做哪些准备?


南都:记者在调查中发现,不少购房者事前并没有“做足功课”,对于开发商的信誉、周边环境等情况,并没有进行充分了解。在购房前,大家应该做哪些准备?


王青宏:如果我来买房,首先会对楼盘5公里范围进行考察,不开车,步行,看看周围环境的细节。比如学校、市场、工地、单位、交通等等,只有实地走一遍,才能真正心里有数。样板房要看,但是要注意细节。很多样板房里床的尺寸偏小,衣柜做在墙里面,让人一进门觉得空间很大,这些都是开发商的营销手段,看房的时候自己可以带上卷尺量仔细。另外,尽量让销售带你到购买的那一套房,至少那一栋看看。虽然在一个小区内,但是每一套房子窗外的景观、视野、光线都不一样,个人感受也不一样。一定要了解自己想买的房子走进去是什么样子,再下决定。


欧金辉:由于楼房质量问题属于事实问题,事前预防比较困难。但购房者可以就以下问题多加留意:关注开发商过往的商誉情况,如集体性的质量问题、涉诉记录;关注承建商的商誉情况,比如有没有因为建筑施工质量问题被行政处罚或被列入黑名单等等。


谢仲娟:毕竟买房是一件大事,对于楼盘周围的规划,购房者要抱着对自己负责任的态度,详细了解项目的不利因素,同时了解开发商怎么规避。比如靠路边很吵,那是不是用了双层玻璃。如果靠近高压线,那要距离多远,会不会对个人的生活、身体造成影响。如果是异地看样板房,要问一下,问开发商有没有无人机拍摄的周边场景可以提供,如果没有,可以要求开发商拍摄。


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签合同、收楼应该注意什么?


南都:签购房合同、收楼,是买房中最重要的两个环节。但不少人往往是面对一沓厚厚的合同机械式签名,收楼时也是走马观花地看看。能不能帮购房者划一下重点,到底应该注意些什么?


谢仲娟:在跟开发商签购房合同时,对于结构更改类的文件要看仔细。比如LOFT改造、赠送的阳台改造成房间等等情况,都会有补充协议。但有时候合同表述得比较模糊,很多口头承诺的东西没有写进去,这些都要在签合同时明确。购房者最好对样板房进行拍照,或者留存图纸,当能收楼时出现不符的情况,能够提供证据进行对比。关于精装房内家电品牌,负责任的开发商会注明品牌,或备注同等级别品牌。但一般来说开发商都不会列出具体品牌名称,这些也需要在签合同时明确。


欧金辉:在签署购房合同后,购房者如果被要求签订补充协议,注意补充协议中对质量瑕疵是否影响收楼的约定,要避免强制收楼的情况。收楼时,建议大家邀请有经验的朋友或聘请专业公司参与收楼,及时发现质量问题。


王青宏:收楼的时候,要先看两个材料《面积实测表》《竣工验收备案表》,注意不能是回执。如果这两份表开发商无法提供,那就证明这套房还没有合法身份,购房者应该拒绝收楼。因为这两份表会影响到以后房产证办理、落户和上学等问题。


关于房屋质量的问题,实际上现在国家、广东省、中山市的层面都已经出台严格的标准,建议大家查询住宅分户验收项目及标准,逐一对照其中的要求来验房,而不要被表面装修迷惑。比如对下沉式的卫生间,放水浸泡72小时,进行闭水试验等。当然有条件也可以请专业的验房公司来查验,现在邀请第三方公司验房的市民越来越多,近三年至少增加两成。


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房屋质量问题如何维权最有效?


南都:在收楼时,或者入住之后,购房者发现房屋质量问题,如何维权最有效?


王青宏:在我看来,收楼前严格验房很重要。收楼前查验出来的问题,一定是开发商没有做到位的,应该由开发商负责整改;一旦业主收楼,那么之后出现的问题就属于维保范畴,开发商承担的责任可能会发生变化,这时候业主再进行维权,效果、结果往往会不一样。而且,收楼时一般施工队伍和装修队伍还在场,进行整改也相对容易。等到开发商全部撤场,小区交由物业公司管理,问题都集中到物业公司。有的物业公司为了接项目,接手时对房屋也没有进行严格查验,导致业主房屋出现问题,物业就想办法拖延,最终受害的还是购房者。


我认为最好的办法,是在验房时对房屋质量问题形成书面报告,一式三份,一份寄给出卖方的法人,一份交给物管,一份自留。这样一方面能促使开发商面对问题、及时解决问题。另一方面,如果双方矛盾不可调和,进入司法程序,那么有一份专业的验房报告也可以成为呈堂证据。


欧金辉:一旦出现质量问题,要及时对相应部位进行拍照拍视频,并尽量避免自我修复,避免破坏现场,造成难以认定责任(如漏水问题)。要及时反馈到物业管理及向主管部门进行投诉,以固定证据。


由于房屋质量问题有一定专业性,购房者可以与开发商或物业协商共同委托第三方鉴定机构予以鉴定,来确定责任主体。在诉讼期间也可以由法院指定鉴定机构对问题进行鉴定。


在双方对责任划分存在较大分歧情况下,应注意保存质量问题部位的照片视频,并尽快经第三方鉴定确定责任划分。如果双方对责任划分不存在争议,在自行修复过程中,注意保留相关的合同及单据,尽量委托有资质的第三方予以修复,以确定修复的价格。如果购房者由于质量问题无法居住而需要再租住,也应该保留相关单据。


嘉宾名单


王青宏 DCIC深度中国验房公司首席验房专家


谢仲娟 合富研究院高级分析师


欧金辉 广东盈进(中山)律师事务所律师

来源:南方都市报

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