依据此前最高人民法院官网发布的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（下称《规定》），从今年1月1日起，购买法拍房需购房资格，即竞买法拍房同购买新房、二手房一样限购。

问 什么是“法拍房”？

法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋，本文所述对象系用于居住的法拍房。

其来源主要有：

01 因无法偿付贷款而被银行申请拍卖的房产；

02 为实现担保物权，抵押权人申请法院拍卖抵押房产；

03 法院因变现处置罚没财产需要而拍卖房产。

在公开拍卖法拍房前，法院一般会委托房地产评估机构对法拍房进行估价或通过市场询价方式确定拍卖保留价。为吸引更多人参与竞价，保留起拍价一般是评估价或市场询价的70%-80%。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，法拍房可以被通过网络司法拍卖平台拍卖两次，每流拍一次价格比原拍卖保留价更低，最低可至前一次保留价的80%。如果两次网络拍卖均流拍，法院将在同一网络司法拍卖平台对法拍房采取强制变卖处置措施，变卖价一般是第二次拍卖的保留价，变卖价格最低可至评估价的50%。

受法拍房处置周期短，拍卖信息不透明，法拍房存在隐形风险等诸多因素影响，法拍房成交价普遍低于市场二手房成交价。特别是当下房市下行，二手房成交市场低迷的情况下，法拍房成交价格更低。笔者从多名基层法院资深执行法官获悉，法拍房成交价最低时可至当地二手房价格的60%。

由于近年来楼市火爆，各地政府出台了系列商品房销售限购政策，但基于法院执行需要，法拍房并未限购。新房和二手房限购，唯独法拍房不限购，使原不被关注的法拍房备受购房者青睐，部分人员趁机对法拍房进行高价炒作，导致部分法拍房价格远高于市场二手房成交价。

法拍房限购有利于市场公平交易，法拍房的成交价有望回归正常，即法拍房的成交价将低于市场二手房成交价。换而言之，法拍房市场又回到了“捡漏”时代。

风险与利益并存，“捡漏”意味着承担风险。

法拍房的低价与其存在的风险密切相关。许多法拍房不仅存在多层抵押、轮候查封等问题，更遑论该房产上居住权的设立，及原房主与第三人存在租赁关系导致交付困难等难题。不少购房者因盲目贪图“捡漏”，忽视了法拍房存在的各种风险，导致在竞买到法拍房后，陷入房屋长时间无法交付、产权证无法及时办理、卷入新的产权纠纷诉讼等复杂纠葛中，付出了远比市场价更高的成本。

尽管法拍房可能存在诸多风险，但风险仍是可控的。如果在购房前做好尽职调查，准确识别并控制风险，制定科学、合法的风险排除方案，购买法拍房依旧能够获得比二手房更高的收益。

正确“捡漏”的方法

全面细致地了解法拍房的来源及基本情况。

第一，认真阅读拍卖公告信息，不放过每一个细节。法拍房在拍卖前，法院会在媒体上发布拍卖公告，该公告涵盖了房屋位置、面积、产权性质、房屋结构、权证办理等基本信息。另外，公告会公布房屋的明显瑕疵等问题。

第二，现场勘查房屋情况。购房者不仅要了解房屋位置朝向、内部结构、周边情况等基本情况，最重要的是确认房屋内是否有人居住，居住者的身份。居住者是否存在与债务人有关联房屋所有权、使用权未结清债务，居住者的腾房搬迁意愿等。这些情况均需购房者现场考察、了解。

第三，向拍卖机构或拍卖辅助机构进一步了解拍卖标的。针对房屋本身是否存在隐蔽权利瑕疵、实际交付瑕疵、产权变动瑕疵，房屋上是否存在租赁关系，是否还有欠缴房屋物业费、水电费用等欠费，应否补缴土地出让金，房产是否尚存人员户口未迁出等情况，拍卖公告信息可能披露不全，或仅“以现状为准”模糊披露。一般情况下，拍卖机构接受法院委托后，会进一步了解待拍房屋的基本情况，可能掌握着未在公告中披露的其他信息。

第四，向执行法官了解信息。执行法官对纠纷案由、债务构成、债务人具体情况，房屋腾空难易程度、案件具体执行等情况了解最为清楚，从执行法官中获取信息会更真实而全面。

第五，通过执行法官或房产登记机关查询待拍房产是否有抵押，如有抵押，抵押权人信息、抵押债权金额等情况。除了以上抵押信息，待拍房产是否被司法查封，是否存在轮候查封，查封法官及执行法官等具体信息同样需了解。

了解信息并准确识别风险是作出明智决策的保障。

竞买法拍房的产权变动问题

买受人竞买成功后，将取得成交确认书及确认权属变动的《民事裁定书》，买受人可向不动产登记机关出示上述材料，申请办理法拍房产权变更登记。

如房屋在拍卖前已被司法机关查封，在正式申办产权变更登记手续前，还需申请解除查封。房屋被多家司法机关查封或轮候查封的，需向相关单位申请发出解除房屋查封、冻结的《协助执行通知书》及《执行裁定书》。在申办过户手续前，如有未解除他项权登记的，需向抵押权人申请先行办理抵押权注销登记手续。

一般情况下，法院拍卖的房屋都是取得合法产权的，但有时也会拍卖暂时未取得产权的房屋或在建工程，这种法拍房能否购买的关键在于能否办理产权证。如果该房产在查封前手续齐全且已合法登记，即使暂未取得产权证，这种法拍房也仍是可以购买的。如果没有办理产权证是因原产权人存在违法行为或不具备产权登记条件，相关部门不予登记的，这类法拍房不能办理产权证。但如果仅因原产权人不符合条件而未办理的，在其具备条件后或通过法院强制执行办理产权登记，竞买人则可以办理法拍房产权证。

法拍房产权变更的税费比例及承担主体与同类二手房交易税费一致，但竞买人可能还需要承担额外的其他税费，比如原产权人应缴未缴的税费，土地出让金或涉及经济适用房需要补差价等，这些应当由原产权人承担的税费，买受人可以申请执行法院从拍卖成交案款中直接扣缴。

竞得法拍房的现实交付问题

根据现行法律、法规规定，法拍房一般由法院强制执行交付，但在实际执行过程中，法拍房仍存在不能按期交付的现实风险。

首先，产权不明确导致交付不能。在启动法拍房评估拍卖前，法院执行人员可能未深入核实法拍房产权的真实情况，比如存在真实产权人与实际产权人不一致的情况。在执行中，如真实产权人拒绝交付房屋，竞买人将陷入与原产权人及真实产权人漫长的产权纠纷诉讼中。

其次，因存在居住权不能交付。《中华人民共和国民法典》新设的居住权制度规定，居住权人有权按照与产权人的约定，对原产权人的住宅享有占有、使用等权利。此外，《民法典》并未对居住权期限作出限制，居住权能否对抗新的房屋所有权人也未作出明确的规定。因此，法拍房竞买者有可能取得法拍房产权却无法取得居住权。提前查询法拍房是否设立了居住权，能有效避免竞买成功后无法交付的问题。

最后，法院查封拍卖前，法拍房就已存在约定租期未满的租赁合同，承租人拒绝交付。我国法律规定“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，房屋产权变动不影响租赁合同效力，承租人有权要求新产权人按照原租赁约定继续履行。竞买者需提前调查了解法拍房的租赁情况，及时对房屋的交付风险进行评估，或先行与承租人协商提前终止租赁合同方案。

法拍房限购政策下，抢购法拍房热潮将会下降，其与二手房市场价拉开差距，法拍房隐藏着巨大的利益空间。对有资格且有意愿认购法拍房的购房者来说，限购政策无疑是一次重大的获利机遇。抓住机遇的关键在于识别和控制法拍房的隐藏风险。

如何识别和处理竞购法拍房存在的种种风险，对竞购人的专业和经验都提出了极高要求。闻道有先后，术业有专攻，让专业的人做专业的事，笔者建议购房者委托具有房地产专业知识且在法拍房司法拍卖处置活动中具有丰富经验的律师或专业机构代为处理，帮助购房者最大限度的防范风险，以最少的时间和金钱成本竞购法拍房。

原创 冯向阳

法拍房开始限购！专业律师支招帮“捡漏”