找律师房产买卖，买卖房屋纠纷案应找什么律师

一个专业的法律人，思考问题、看待危机的角度，一定会和普通人有不同。

初步概括起来有几点：

一、重视书面；法律人天然觉得眼见为实，书面固定下来的内容才是最为客观的呈现。

二、尊重规则；人情虽然重要，但是法律更为神圣。

三、喜欢逻辑；从大前提、小前提推导出结论，是法律人乐此不疲的爱好。

四、有大局观；法律人见多识广，看问题往往具有建设性，会从长远的大方向上进行判断。

五、会平衡；与通常的理解不同，法律人并不一味追求绝对胜利的快感，而是在寻求共识去实现法律背后的目标。

我们律所的房产部门曾经办理过这样一个案子：

张先生和王先生在2016年1月1日签订了房地产买卖合同，其中约定：张先生作为卖方、王先生作为买方，由张先生向王先生出售一套商品房，总价款为人民币1000万元。合同签订的当天，王先生就先支付了300万。

根据合同约定，2016年2月15日前，王先生还需要现金支付100万元，以及用银行贷款的形式在2月15日前支付剩余的600万。双方约定，过户时间为2016年3月1日、交房时间为2016年5月1日。

2月15日前，王先生手中资金紧张，未能按时支付100万元；与此同时，当月的银行贷款政策收紧、放款速度变缓，600万元的银行贷款也未能如期获批。不过，经过王先生的多方筹措，3月10日，王先生将100万元的现金支付给了张先生，银行的贷款也在第二天到位了。然而，彼时的房价已经上涨，张先生不愿意配合过户。他的理由是：王先生没有在2月15日前将100万现金和600万银行贷款落实到位，已经违约，其有权拒绝过户。

此时王先生找到律师。

• 法律人的思维天性就是重书面、轻口头，所以首先要看的就是合同约定和证据材料。

根据合同约定，王先生确实应该在2月15日前将款项落实到位，王先生违约无疑。此时王先生触发了怎样的违约情形？回归到合同中，律师发现，合同里写：任何一方发生逾期违约，应按总价款万分之五承担逾期违约金。逾期超过30天的，守约方有权解除合同，并主张违约方总价款20%的赔偿金。事实很清楚，王先生逾期违约，应承担违约金；但是王先生在3月10日支付了100万现金、银行贷款也在3月11日到位，也就是说，王先生就违约行为采取了补救措施，至此，逾期行为并未超过30天，依据合同，守约方要在逾期超过30天的情况下才能解除合同，所以，张先生如今不配合过户也并不具有道理。只是，张先生和王先生约定的过户时间为3月1日，合同里有条款写道：“如在过户前无法办理银行贷款的，不足部分以现金方式补足”，所以，王先生虽然采取补救措施，但补救方式与合同约定不符。

• 法律人的思维也是重规则、轻人情的。

在普通人看来，王先生已经付清了房款，也没有触发张先生可以解除合同的情形，且王先生的款项拖延情况称不上严重，而且受制于银行贷款政策的变化、显然不是恶意拖欠。不管怎么说，款项毕竟是到位了，与合同约定的付款时间相差也不足1个月，可以说是情有可原。但是，这样的想法是考虑了人情世故的因素，却非遵循规则本身。

在这个案例里面，规则也就是双方签订的合同，依据合同，王先生应在2月15日前做到：100万现金到位，600万贷款到位，而就此，王先生都没有做到；所以触发逾期违约条款，王先生应按总价款的万分之五承担逾期违约金；3月1日是既定的过户日，但是银行款项仍未获批，根据合同，王先生不能再以600万元的贷款进行支付、而是应该用现金支付，这个事实非常清楚。

但是就卖方张先生是否应该过户？

• 这里又牵涉到另外一个法律人的思维：重逻辑，轻直觉。

我们不能凭自己的直觉去说张先生应该过户、还是不应该过户，这个时候需要逻辑的推演。

此时需要判断三个问题，

第一，这份买卖能够继续履行吗？

第二，如果可以继续履行，对王先生而言有何影响？

第三，如果不能继续履行，对王先生来说又有什么影响？

就第一个问题，即买卖合同可否继续履行，是要看什么？看三点。

第一，看房屋标的，上面有没有抵押、有没有查封？

第二，看买受方、也就是王先生的购房资格，是不是被限购、符不符合国家法律规定的购房要求？

第三，看王先生的履约能力，也就是依据合同，此时的王先生要全款付清房价，王先生是不是可以做到？概括说来，如果王先生是具有购房资格的，房子本身也是可以出售的，那么，只要王先生可以一次性再付600万元，那么买卖合同就应当继续履行。

可见，合同可否继续履行，主动权在王先生的手里。

那么合同要是继续履行的话，对王先生而言是怎样的局面？一方面，王先生需要拿出600万；另一方面，张先生要配合过户。此前张先生不是不愿意配合过户吗？就此，王先生可不可以主张张先生赔偿其违约金？根据实务经验，通常情况下是可以的，买卖双方达成合意、法院以实际损失为基础进行调整。因此，只要王先生付出600万，房子是王先生的不说、还可以主张张先生对其进行赔偿。

而如果合同不能继续履行，那么王先生可以主张哪些权利？根据法律规定，王先生可以向张先生主张逾期违约金、合同解除赔偿金、房屋差价损失。

所以经过逻辑推导，情形已经非常明了。

客户王先生的诉求是要房子，毕竟房价涨了，而且其前期也有较多时间和精力的投入，能够拿下房子自然是好的；但其支付能力有限，本身600万是仰仗银行贷款的，如今要一次性支付，实在是勉为其难。

• 此种情况下，法律人的思维又派上了用场，我们要重全局、轻小利。

全局上看，张先生如今不配合过户，他其实是非常被动的。无论王先生到底是否继续购房，张先生都需要承担赔偿责任。相较之下，如果王先生不继续购房，对于张先生而言，损失会更大。不仅房子没了下家，还要承担逾期过户违约金、合同解除赔偿金和房屋差价损失，几个项目都是不小的数额。所以，如果王先生要求解除买卖合同，张先生的损失显而易见，此种情况下，拥有主动权的就成为了王先生！

• 获得主动权之后是否就能自恃清高、有恃无恐了？不能，法律人的思维是重均衡、轻强权。

王先生的诉求毕竟是购得房屋，而张先生的内心感受是，房价现在涨了、自己卖亏了。虽然王先生获得了主动权，但是房子的所有人毕竟还是张先生，且如果王先生真的要拿下房子，按照合同要全款支付剩余的600万元，这也是王先生并不愿意、也无能为力的。

所以，获得主动权之后应该做的事情是沟通、协调，要促成张先生为了避免对王先生进行赔偿，愿意配合过户，而王先生和张先生可以达成新的约定，依然以银行贷款的形式支付600万元。考虑到张先生的内心感受，此时对房产的上涨部分略微进行补偿、不追究张先生的逾期过户责任，使得双方的房产交易可以顺利完成，这才是明智之举。

事情的结果在律师的步步指导下，和预想一样，王先生买到了房子，600万元是银行贷款支付的；而张先生也没有承担法律后果。

所以，法律人的思维并不是大家认为的——时时刻刻都有被害妄想症，看到合同就要改、有了道理就要争；律师也不是大家想象的那样，巧舌如簧、据理力争。法律有其崇高的一面，也有其工具性的一面，它为我们提供了谈判的依据和空间，我们借助法律实现目的，可以是商业目的、可以是利益诉求……而不是占据着法律的高地，却忘了我们为何要拿起法律的武器。

希望每一个人都可以重视规则、逻辑思考、从大局的角度去尊重每一个人的权利，像律师一样思考。