导语

说到房屋租赁合同，我们应该都不陌生，毕竟房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动很常见。房屋租赁因其本身具有的涉及面广、不确定性多等特点，使得纠纷和矛盾频发。本文将从两起案例入手，对承租人如何应对房屋租赁纠纷进行解析，以期减少和避免类似纠纷的发生。

第1则 案例简述

案例一：2014年12月10日，林某与王某签订房屋租赁合同书，约定王某将其房屋租赁给林某，租金每月3400元，租赁期间自2015年1月1日至2015年12月31日。林某应当承担使用该房屋所带来的一切法律后果，不得转租、转让，否则王某随时有权收回房屋。2014年12月16日，林某、刘某签订商铺转租合同，约定林某将该房屋转租给刘某，月租金为3300元，合同到期日为2015年12月31日。双方还口头约定如果刘某经营不善，刘某可以将此房转租。在刘某经营期间持续亏损，2015年8月刘某将此房转租时，林某阻止不让其转租。这时刘某才得知林某在与王某签订的《房屋租赁合同》中明确约定房屋在承租期间不得转租，而林某在与刘某签订商铺转租合同时隐瞒了这一事实，并谎称王某同意该房转租。2015年12月24日，林某与王某的商铺租赁合同即将到期，林某告知王某其将商铺转租给了刘某。2015年12月26日林某告知王某称房子的事与刘某联系，王某对房屋转租事宜未提出异议。租赁期限届满，王某提出收回房屋，刘某遂起诉至法院，要求确认其与林某签订的商铺转租合同无效。

案例二：2011年12月30日，某合作社将其名下的房屋出租给李某经营使用。2012年1月9日，某合作社出具授权委托书，授权李某对租赁房屋进行经营管理，亦同意其进行转租。2014年1月22日，李某将该房屋租给某投资管理公司作办公使用，双方为此签订了房屋租赁合同。合同约定，租期自2014年2月25日起至2017年2月24日止。租赁面积为797.23平方米，每平方米每月72元。房屋押金为100000元，没半年付一次租金。合同签订后，李某交付房屋，某投资管理公司接收并使用。在该合同履行期内，某投资管理公司因房屋存在消防检查不通过、空调不好用等问题起诉至法院，要求解除合同，返还押金100000元，法院判令该合同于2015年8月24日解除，李某返还某投资管理公司押金100000元。判决生效后，某投资管理公司通过申请强制执行将押金进行了执行，但一直未与李某进行房屋交割。2017年11月，李某将某投资管理公司诉至法院，要求其立即腾退房屋，并支付自2015年9月1日起至腾房之日止的房屋占用费，房屋占用费以月租金57400元为标准，截止2018年5月7日为160.7万元。

第2则 房屋租赁合同的概念

《城市房地产管理法》第三十五条[1]对房屋租赁的概念作出了规定。《合同法》第十三章则对租赁合同的相关内容作出了规定。房屋租赁合同作为租赁合同的一种，简单来说，就是出租人和承租人就作为租赁物的房屋的占有、使用和收益经协商一致后形成的协议。

第3则 房屋租赁纠纷类型的分析

随着社会经济的发展，房屋租赁纠纷也呈现出多样性的特点，本文主要结合前述案例所反映的两种纠纷进行详细阐述：

（一）房屋转租纠纷

案例一就是一个因房屋转租而引发的房屋租赁纠纷。房屋转租是指承租人将已经从出租人手中租到的房屋进行二次出租，将房屋租给新的承租人，在新的房屋租赁关系中，承租人也成为了出租人。

不管是办公用房租赁还是住房租赁，房屋转租引发的纠纷都非常常见。日常生活中，转租的发生是难以避免的，一方面是因为在建立房屋租赁关系之初，出租人和承租人都希望建立长期稳定的租赁关系，特别是在办公用房租赁中，基本都会约定五年乃至更长的租赁期限；另一方面则是因为市场环境多变，承租方的工作环境或者经营活动存在不确定性，这均会导致转租的出现。在房屋转租中常见的纠纷包括：1、原房屋租赁合同未明确约定承租人是否有转租权，出租人在承租人转租时亦未进行明确表态，由此引发转租纠纷发生后的转租合同效力认定问题；2、原房屋租赁合同约定了承租人享有转租权，由于承租人多次转租而导致的租赁关系终止后的房屋交割纠纷。案例一就属于房屋转租纠纷中因原房屋租赁合同未约定转租权而导致的转租房屋租赁合同合同效力认定的问题。

（二）经济形势变化引发的房屋租赁纠纷

近几年因为经济形势的波动，房屋租赁行业的发展也受到了一定的影响，尤其是商业用房租赁领域。承租人和出租人在面临经济波动下的价格变动时，都可能会进行再次考量，考虑继续履约是否会影响自己的利益。比如租金整体上涨势头良好，如果约定的租期过长，出租人认为再继续履行该租赁合同会导致自己受到较大损失，可能就会选择通过毁约来提前终止租赁合同；再比如在全国开设很多门店的承租人因经济形势发展不好，在考虑自身发展的需要或节约成本的需要时，可能就会选择关闭门店，提前终止租赁合同。案例二就是在经济形势影响下发生的承租人想退租而产生的房屋租赁纠纷，承租人想退租，最终也通过法律途径实现了退租，但是因为未完成交割而引发了纠纷。

第4则 避免上述房屋租赁纠纷发生的对策

（一）承租人应全面掌握租赁房屋的各方面信息

为避免纠纷发生，保护自身权益，承租人在在签订房屋租赁合同前应深入了解租赁房屋的情况，确认出租人是否系房屋所有权人、所承租房屋是否有房屋产权证明等资料。针对转租的房屋，承租人应更为慎重，要确认出租人对转租的房屋是否享有转租权，必要的时候让出租人提供原房屋租赁合同，查看原房屋租赁合同是否对转租事宜有明确约定。

（二）合同条款的约定应全面具体

房屋租赁的双方如果在合同订立之初对可能出现的问题作出约定，在履行中就可以避免许多纠纷的出现。在房屋租赁合同中，除了对租赁房屋的名称和地址、租赁用途、租赁期限、租金数额、租金的支付期限和方式、房屋维护及维修等事项进行约定外，还需要对合同的解除、合同的变更等条款作出相应的约定，比如可以约定：“在房屋的市场价格发生变化时，一方要求解除合同的，除需要承担合同约定的违约责任外，如因其提前解除合同给另一方造成损失的，也应当承担赔偿责任。”

（三）房屋租赁合同解除后应进行及时交割

《合同法》第九十七条[2]规定了合同解除的效力。房屋租赁合同解除后，承租人应及时与出租人进行交割，将租赁房屋交还出租人。如果未进行及时交割，就会发生如案例二一样的后果，需要承担相应的房屋占用损失。

参考文献

[1] 《城市房地产管理法》第三十五条：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”

[2] 《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”

* 本文为作者个人观点，不代表北京恒都律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。如需转载或引用文章的任何内容，请注明出处。（微信公众号：HengduLawFirm）