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老人低价出租房屋

只为要求租客帮忙照顾自己

但合同履行多年后

才发现未约定租赁期限

这样的租房合同有效吗？

来听听律师怎样解答

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近日，家住杭州的陈女士急匆匆跑到辖区街道矛盾纠纷调解室，找到驻点的社区律师咨询关于租房合同的法律问题。

陈女士称，其母今年80岁，一直独自居住在陈女士名下的房屋中，平时由她和大哥两人定期轮流上门照顾。八年前，因居住房屋尚有空余房间，经母亲同意，大哥将其中一间租给王某夫妇，并签订了租房合同，约定租金500元/月，由大哥代收。之后母亲决定不再收取租金，但要以王某夫妇照料自己的日常起居为条件，大哥对此表示无异议。今年年初，大哥去世，陈女士看到当初签订的租房合同，合同既没写明房屋是整间出租还是具体某个房间出租，也未约定租赁期限。陈女士看着这张租房合同，内心十分忐忑不安，于是前来咨询律师，寻求帮助。

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浙江乐道律师事务所杨赟菲律师了解后，向当事人说明，本案租赁关系事实存在，无论是出租人陈女士母亲还是承租人王某夫妇均对此无任何争议，但为避免日后因租赁合同约定不明确而引发不必要的纠纷，双方可进行友好协商，签订补充协议，对房屋是否整租及租赁期限作出明确的约定。与此同时，需要注意租赁期限最长不得超过二十年，否则超过部分无效。如无法协商达成一致协议的，可视为不定期租赁，陈女士母亲可以随时解除租赁合同，但需要在合理期限之前通知王某夫妇，使其能有一定的时间做好搬离准备。

此外，由于陈女士母亲系租赁房屋的产权人，以其名义亲自协商、签订相关合同更为妥当，但考虑其年事已高、行动不便，因此也可委托家属代为协商，但需充分听取老人的意见并尊重其选择，充分告知并清楚解释协商内容与结果，不得损害老人的合法权益，如需代为签订合同则需获得的必要授权。

调解经过与结果

陈女士在咨询杨律师后，与母亲、其他相关家属以及承租人王某夫妇进行了沟通，希望能够签订补充协议或重新签订租赁合同，但沟通过程并不顺利，也未达成一致的意见，因此再次向街道矛盾纠纷调解室的驻点律师求助，要求就签订补充协议或重新签订租赁合同一事帮助进行协商调解。

杨律师接到求助后，首先对房屋租赁事实及相关信息进行了梳理，充分听取了陈女士的陈述与诉求，之后对陈女士母亲、租客王某夫妇、陈女士侄女及大嫂进行了走访，听取了各方陈述，并征询了各自的意见与想法。走访过程中，社区律师意识到，这并不仅仅只是一起简单的租赁合同纠纷，还涉及独居老人养老困境问题。

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陈女士母亲主观上虽愿意按照自己的生活方式独居，但因年事已高、行动不便等原因客观上迫切需要有人在旁每日照料其饮食起居，但其子女也已步入中老年，虽能做到时常上门照顾陪伴，但终究因路途不便、身体欠佳等各种实际问题无法做到每日前来照顾。老人家与租客王某夫妇已相处多年，关系尚算融洽，因此老人倾向于明确租赁期限的同时继续保持目前的租住模式，一方面减轻家属的负担，另一方面也能有人照顾自己。至于租客王某夫妇，他们在此租住多年，早已习惯了顺带照料陈女士母亲日常饮食起居的生活，他们乐于接受以此种方式来抵租金从而降低生活成本，因此对陈女士母亲所提出的租住模式也表示认可，但对于签订补充协议或重新签订租赁合同表示不解与担忧，认为这或许是变相撵走租户的一种方式。

杨律师综合各方面信息与情况，组织进行了调解，就租客王某夫妇的不解与担忧进行了耐心的解释与沟通，同时分析了原租赁合同因约定不明而存在的风险问题，最终租客王某夫妇同意重新签订租赁合同。随后，陈女士母亲在家属的协助下与租客王某夫妇重新签订了一份租赁合同，按照法律规定对具体出租事项、租金、租赁期限等进行了明确的约定，使得矛盾得到完美解决。

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法律小贴士

租赁合同未对房屋是否整租以及租赁期限进行明确的约定，并不必然影响租赁合同的效力。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。租赁期限不得超过二十年，否则超过部分无效。

《中华人民共和国民法典》

第五百一十条 【合同没有约定或者约定不明的补救措施】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百三十条 【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

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来源：杭州司法、浙江普法