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中国房屋买卖合同纠纷案件法律大数据分析与风险防控报告

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中国房屋买卖合同纠纷案件法律大数据分析与风险防控报告

目 录

一、前言

二、中国房屋买卖合同纠纷案件检索分析

三、中国房屋买卖合同纠纷案件可视化数据分析

四、房屋买卖合同纠纷风险提示

五、房屋买卖合同核心疑难问题总结

六、宏观层面减少房屋买卖纠纷的建议

七、附录

八、结语

前 言

房屋买卖合同性质上属于买卖合同的一种，按照《合同法》第13条和第130条的规定，双方采取要约、承诺的方式即可订立，出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款。

但由于房屋买卖合同在当事人、标的、意思表示和合同形式上均存在特殊性，横跨公法与私法两个领域，连接物权与债权两项制度，因此房屋买卖合同的效力判断在实践中存在较大争议。与此同时，在现实司法实践中，因不能实现合同目的为由诉情解除房屋买卖合同的纠纷占重要比例。在房屋买卖合同尤其是商品房买卖合同中，买方通常居于弱势，且人们对住房的要求已升级，实践中人们购买房屋的目的趋于多元化，对于合同目的的理解应适当做扩大解释。如何在两者间取得平衡，科学合理地认定合同目的及其不能实现，是当前房屋买卖合同纠纷处理的重点及难点。

京师律师根据中国裁判文书网以及Alpha数据库所公开的2021年1月-8月在全国范围内涉及房屋买卖合同纠纷案件154367份裁判文书进行分类、整理、对比分析。总结出样本的诉讼基本状况及其原因，并详细分析诉讼背后的裁判思路以及应诉策略。最后，从法律从业者的角度，列明公众在买房卖房时权利义务的实现可能遭遇的风险并提出相对应的防控建议，形成本报告，为双方提供借鉴和参考。

本报告以2021年9月14日24时为时间节点在中国裁判文书网、Alpha法律数据库以及北大法宝-司法案例数据库获得的上网裁判文书为统计数据来源，由于裁判文书的实时更新、上传滞后性等因素影响，致使各地法院实际审结案件数量与其上传公布案件数量不一致，故本报告对于数据分析的结果可能与实际情况存在一定差异。

中国房屋买卖合同纠纷案件检索分析

（一）检索条件

1.数据来源：中国裁判文书网、Alpha法律数据库、北大法宝-司法案例数据库

2.地域范围：中国内地

3.案件类型：民事-房屋买卖合同纠纷

4.文书类型：判决书、调解书、裁定书及其他文书

5.时间区间：2021年1 - 8月

6.关键词：房屋买卖合同、2021年

（二）检索结果

根据上述条件进行检索，从上述数据库中一共检索到裁判文书154367份。其中：一审裁判文书116105份，二审裁判文书26713份，再审判决书3880份，执行案件5896件，其他案件1772件。以上数据于 2021年9月14日从上述数据库获取。

中国房屋买卖合同纠纷案件可视化数据分析

（一）案件审结年度变化趋势

通过分析数据得知，本报告样本的案件审结情况为：2012年有19177件，2013年有44127件，2014年有159929件，2015年有234084件，2016年有344548件，2017年有592449件，2018年有708013件，2019年有796407件，2020年有657493件，2021年1月-8月有154367件。

总体上看，在全国范围内，房屋买卖合同纠纷案件类案件审结年度变化较大，且案件基数较大，自2013年起，案件数量增长速率大大提高，案件数量稳步上增。在2012年-2019年，案件数量持续稳定增长，在2019年到达案件数量的峰值，为796407件。随后在2020年，案件数量有所下滑。总体上看，在前期，相较于其他合同纠纷案件，中国房屋买卖合同纠纷案件类案件数量均呈高发性，随后案件数量有所滑落，但房屋买卖合同纠纷背后蕴含的风险是不容忽视。

（二）2021年案件审结变化趋势

通过分析数据得知，本报告样本的案件在2021年1月-8月的审结情况为：1月份有17392件；二月份有19801件；三月份有35758件；四月份有28110件；五月份有20214件；六月份至今有21749件；七月份有8723件；八月份有3218件。

总体上看，在全国范围内，相较之其他纠纷案件，房屋买卖合同纠纷类案件数量较多，且每月的案件数量分布并不均匀。案件数量在三月达到顶峰，在四月份开始出现下滑的趋势，可见该类案件存在不确定因素，案件的突发性较强。

（三）案件地域分布情况

（注：此处显示该条件下案例数量排名前五的省份）

从地域分布来看，当前房屋买卖合同纠纷案例主要集中在四川省、辽宁省、河南省，分别占比9.13%、8.81%、7.36%。其中四川省的案件量最多，达到14157件。

（四）行业分布情况分析

通过分析数据得知，本报告样本中涉及房屋买卖合同纠纷的行业分布情况为：全国范围内，在2021年1月-8月所出现的房屋买卖合同纠纷案件中，当事人涉及房地产业有54639件，占比81.8%，为房屋买卖合同纠纷案件最集中的行业。另外，涉及批发和零售业的有1895件，涉及到金融业的案件有2929件，涉及租赁和商务服务业有3903件，涉及建筑业的有1604件，其他行业案件有1828件。其余行业包括农林牧渔业、科学研究和技术服务业、信息传输、软件和信息技术服务业、交通运输业、住宿餐饮业、卫生和社会行业、教育业。

总体上来看，房屋买卖合同纠纷所牵涉到的行业较多，整体行业分布并不平均。从上面的行业分类情况可以看到，房屋买卖合同纠纷当前的行业分布最主要集中在房地产业，占比在80%以上。

（五）标的额分析

通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为50万元以下的案件有73013件，案件数量最多，占比89.63%。50万元至100万元的案件有4254件，100万元至500万元的有3570件，500万元至1千万元的案件有396件，1千万元至2千万元的案件有147件，2千万元至5千万元的案件有56件，5千万元至1亿元的案件有17件，1亿元以上的案件有9件。

总体上来看，房屋买卖合同纠纷案件的诉讼标的额集中于50万元以下的区间，占比将近案件总量的90%，相较而言高标的额的案件并不多。房屋买卖合同类型案件的各区间内的标的额分布不平均。

（六）审理法院分析

在2021年1月-7月，在全国范围内，房屋买卖合同纠纷案件较多的法院为河南省及下辖法院审结3272件案件，占比全国的案件总量11.1%。其次是山东省及下辖法院，审理案件数量达2789件，占比全国的案件总量9.47%。案件位居第三的是江苏省及下辖法院审理2724件，占比全国的案件总量9.24%。

（七）审理程序分析

通过分析数据得知，本报告样本中：一审终审案件有116686件，占比75.27%； 二审终审案件26780件，占比17.28%；审判监督案件有3892件，占比 2.51%；执行实施案件有5896件，占比3.8%；

总体上看，在案件数量上，一审审终审案件占比总案件数量较多，为样本比例75%左右，二审案件的数量仅占样本比例的17%左右。反映出在司法实务中房屋买卖合同纠纷案件能在一审程序中得到解决，当事人的服判息诉率较高。

（八）审理期限分析

通过分析数据得知，本报告样本中在审理期限方面的情况为：法院审理案件期限在30天以内的案件有38014件，占比45.22%；法院审理案件期限为31-90天的案件有35460件，占比42.18%；法院审理案件期限为91-180天的案件有6976件；法院审理案件期限为181-365天的案件有2499件；法院审理案件期限为365天以上的案件有1122件。

通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在30天以内以及31-90天的区间，平均时间为55天。这意味着该类案件的审理难度适中，多数纠纷需要再1-3个月内的时间获得解决。但也存在较多案件需要通过较长的审理期限才得以解决。

（九）审理结果分析

1.一审裁判结果分析

通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下，撤回起诉的有32789件，占比为28.1%；驳回起诉的案件有1898件，占比1.63%；全部/部分支持的有38399件，占比为32.91%；全部驳回的案件有4904件，占比4.2%；不予受理的案件有141件，占比为0.12%。

本报告选取的样本案件中，全国房屋买卖合同纠纷案件的一审案件中，原告诉求的支持率占样本比例在32%左右。原告撤回起诉的案件数量占重要比例，占样本比例28%左右。

2.二审裁判结果分析

通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有14302件，占比为53.4%；改判的有2408件，占比为8.99%；撤回上诉的有5205件，占比为19.44%，发回重审的有623件，占比2.33%。其他案件数量也占据重要的比例。

总体上看，全国房屋买卖合同纠纷案件的二审案件中，大部分案件在二审裁判中维持原判，占样本比例在53%左右，但改判率仅占8%。可见二审为当事人实现进一步的有效救济的成功概率并不高，多数当事人的上诉可能存在不合理上诉的情况。

3.再审裁判结果分析

通过分析数据得知，本报告样本的再审裁判结果中：法院维持原判的案件有2668件，占68.55%。提审/指令审理的案件有497件，占比12.77%。发回重审的案件有145件，占比3.73%。其他案件有169件。

总体上看，全国房屋买卖合同纠纷案件的再审案件中，接近70%的案件在再审裁判中维持原判，再审维持原判以比例较高，可见再审为当事人实现进一步的有效救济的成功概率并不高。

4.执行裁判结果分析

通过对执行裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下终结执行的有549件，占比为9.31%。终结本次执行程序的案件有781件，占比13.25%。其他执行裁判结果有219件，占比为3.72%。财产执行的案件有554件，占比9.4%。其他案件有3630件，占比61.59%。

通过对执行结果的可视化分析可以看到，房屋买卖合同纠纷案件适用执行程序相对较多。执行效果并不理想，与此同时，在实践中对于法院裁判结果的自主执行力并不高，往往需要申请执行后才得以督促当事人执行。

（十）高频实体法适用分析

补充说明：筛选的案件事实部分发生于2020年以前，而民法典于2021年1月1日起施行，部分案件争议的法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律及司法解释的规定。

通过分析数据得知，本报告样本中，《中华人民共和国合同法》第一百零七条被引用最多，为26196次。其次是《中华人民共和国合同法》第六十条以及第八条，分别被引用23200次和13595次。除了《合同法》外，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》、《民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）等法律法规也成为裁判房屋买卖合同纠纷案件的依据。

总体上看，在审理中过程中，《合同法》以及《民法典》被高频引用。其次审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释也对合同性质、履行问题以及诉讼时效等问题作出认定。该类纠纷案件在实践中虽存在一些难点，但所适用的实体法较为集中，依靠现有的法律法规可以有效的解决基本的纠纷。

编委会

主编

邵雷雷 京师总部创始合伙人、京师深圳主任

左胜高 京师总部投资合伙人、京师珠海管理负责人

副主编

刘 琛 京师珠海联合创始人、京师珠海房地产法律事务部主任

秦 威 京师珠海联合创始人、京师珠海法律研究院院长

王岩飞 京师深圳联合创始⼈、京师深圳法律研究院院长

陈 修 京师深圳联合创始人、执行主任

执行主编

孙统彪 京师珠海执行主任、京师深圳法律研究院执行院长

编委成员

蔡秀霞 京师珠海房地产法律事务部副主任

肖小文 京师珠海房地产法律事务部副主任

孟翔宇 京师珠海房地产法律事务部成员

叶佩园 京师珠海房地产法律事务部成员

吴小潘 京师深圳法律研究院副院长

王华营 京师珠海执业律师

江炜格 香港中文大学中国商法硕士

刘乔妙 北京师范大学珠海校区法学学士