在一般的房屋买卖交易中，通常合同中对于卖方不卖或买方不买（根本违约）时，约定房屋成交价的20%作为违约金。但是，在司法实务审判中，全额违约金被支持的案例少之又少。法院通常认为约定的违约金与守约方的实际损失相比过高，进而以酌定的方式降低。那么在已经约定违约金的情况下，审判中法官是否应当根据实际情况进行酌减，现笔者根据实务经验总结如下：
一、违约方主张约定的违约金过高，请求予以减少，违约方应当对约定的违约金过分高于守约方的实际损失承担举证责任，举证不能的，应当承担举证不能的不利后果，法院应当按照双方的约定数额确定违约金。
二、民法保护意思自治，法律应当尊重合同的稳定性和保护契约精神。
双方自愿签订房屋买卖合同，对违约情形、解除条件、违约金的计算方式自愿达成合意，双方在签字确认时对于因违约行为可能产生的法律后果均清楚的知悉并愿意承担相应后果，故法院判决双方依照合同约定支付违约金未违背双方真实意愿，更是对意思自治的充分保护。
三、在约定的违约金适用条件和适用标准，是否对双方当事人公平一致。
如合同中对于违约条款的约定双方对等，合同条款对双方均是公平的也是同等的，不存在孰重孰轻。此时判令被告按照合同约定承担违约责任并未有失公允。
四、约定的违约金是否并未超出双方当事人签订协议时应当预见的范围。
考虑目前的房价市场波动性是否剧烈，短期内发生剧烈波动的可能性，20%违约金是否仍是房屋买卖合同双方在订立合约时普遍适用的条款，如该条款仍符合一般的房屋交易规则，则并未超出被告签订协议时应当预见的范围，违约发生时，违约方应当按此承担违约金。
文丨徐晓峰律师 民事业务部
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