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郑州找买房纠纷律师找谁,郑州卖房差额税由20%降至1%

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-12-25 15:32:59

河南商报记者 韩忠林 实习生 谢鹏

税收是国家宏观调控的重要手段之一,最近几年,为增加经济活力,我国不断下调增值税税率,可是在这个过程中也产生了一些分歧。

例如,买房时增值税是11%,在购房合同里,购房者只能按照这个税率来计算总房价、基础房价、税额。可交房时,增值税率降为9%,总房价没变,税额却降低了。那么中间存在的“两个点”差额,究竟该留给开发商,还是返还给购房者?

郑州市民安静(化名),最近就在为这个问题烦恼。

购房合同与发票上的增值税不一致

9%和11%看上去只差“两个点”,可在动则百万的房价面前。这意味着上万元甚至数万元的“真金白银”。对于普通家庭来说,用“失之毫厘,差之千里”来形容,并不夸张。

郑州市民安静最近就在为“两个点”的误差奔波。

2018年,为改善生活,安静和爱人商量后,购买了惠济区一套房子。

“总共是130多平方米,价格在230万元左右。”安静说,因为是期房,所以当年只签了合同,一直没有拿到正式的增值税发票。

“我们当时签的合同,里边写的增值税是11%,与最近收到的发票不一致。”安静表示,2020年4月底交房时,开发商向她提供了一张增值税发票,上边显示,她所购买房屋,增值税是按照9%来征收的。

“合同与发票为什么会出现2个百分点的差额?”安静称,她与其他业主沟通发现,大家都遇到这样的问题。

“我们找开发商问,得到的答复是国家税率调整。”安静觉得,如果是国家调整了税率,开发商应该提前告知业主,并且退还差额,而不是“据为己有”。

郑州女子花200多万买房,税率下调后价格相差三四万,能退钱吗?

河南商报图库资料图

200多万元的房子 税额相差三四万元

“算下来我家房子的差额有三四万元,我肯定接受不了。”安静家的“两个点”价值不菲。

她向河南商报记者提供了一份购房合同。其中显示,商品房的价款含税总金额为2383542元,其中不含税金额为2147335.14元,增值税金额为236206.86元,税率为11%。

而安静提供的增值税普通发票显示,她所购买房屋价税合计2383542元,房价金额为2186735.78元,税额为196806.22元,税率为9%。

对比两项数据,不难看出,安静所购买房子含税价格一致。差别在于合同上的税额比发票上多了三四万元,而这些差价“跑”到了不含税房价上。

“我们首付百分之三十,共72万多元。”购房合同上,安静首付共计723542元,比例为30.36%,商业贷款金额为1660000元,比例为69.64%。

这意味着,安静购房时,是按照含税总金额付款的。也就是说,她已经承担了基础房价和增值税。

除了安静以外,小区多位业主向河南商报记者展示了自家购房合同与发票,情况相似。差别在于数额上。

“开发商是按照11%跟我们要的,最后只给国家交了9%。这我们肯定不愿意。”安静说。

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河南商报图库资料图

购房者觉得 开发商应该退还增值税差额

为什么合同与发票上的增值税税率会有两个百分点的差异呢?

河南商报记者了解到,2016年5月1日起,全国范围内推开营业税改增值税。建筑业、房地产业的增值税税率为11%。后来在2018年5月1日和2019年4月1日,房地产业增值税先后降至10%和9%。

也就是说,安静买房付钱时,通用的增值税税率的确是11%,获得发票时,通用的增值税税率变成9%。

那么问题来了,税率降低后,两个百分点的差额,应就给留开发商,还是退给业主?

谁会跟钱过不去呢?毫无疑问,业主们肯定觉得开发商应该退还中间的差额。

“合同上写得清清楚楚,我们交的钱里,有11%是用于缴纳增值税的。”安静说,开发商只将9%用作增值税,与合同约定不符。

“我们交的钱不变,税少了,差额肯定是跑开发商那儿了。”业主吴桐(化名)说,他能够接受按照购房时税率执行,将两个百分点的差额交给国家,或者国家再以退税形式返还给开发商,但不能接受,开发商直接将差额算到基本房价中。“合同中写的,税率变动由买受人承担。假如税率提高了,肯定让我们补差额。现在税率降低了,难道不应该给我们退钱吗?”

“即便是国家降税了,开发商也应该按照新标准跟我们收,而不是擅自把我们多交的税,变成房价吧。”在安静看来,开发商退回这笔钱,理所应当。

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河南商报图库资料图

增值税纳税义务人为卖方 并非买方

而开发商则不这样认为。在给业主们的书面回复中,开发商认为,购房合同在增值税税率变动前就录入了房管局系统,适用11%的税率符合当时的政策规定。

至于为何无法退两个点的增值税,开发商称,增值税的纳税义务人为卖方,并非买方。

在合同中,出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款,并约定了商品房单价及总金额。具体税率并非双方在商谈合同时的重点。即增值税税率系通过房屋总价倒推计算得出。

关于究竟是否应该退两个百分点的增值税差额,河南商报记者联系了开发商。工作人员称会向财务部门了解详情后给出回复。

“增值税一般是包含在总房价里的,由开发商自己申报,而不是买房者申报。”郑州一家房地产企业法务人员称,大多数情况下,房产企业只会在购房格式合同中约定总房价,但并不会涉及增值税问题。“就像去超市买东西一样,所买的商品都包含增值税,但不会有人专门告诉你这里边有多少是基础价格,多少是增值税。”

“增值税缴纳,一般是按照纳税义务发生时间确定税率的。”河南商报记者从税务部门了解到。

“房地产行业增值税申报,一般是在交房时。”就职于税务部门的赵笑(化名)分析,安静签订购房合同时间为2018年4月,当时增值税的确为11%,所以在合同中用这个税率计算增值税并无不妥。

而交房时间为2020年4月30日左右,所以增值税申报应该按照最新税率来计算,也就是9%。“所以说,从税收的角度来讲,我觉得开发商并没有什么问题。”赵笑说。

律师:如果合同中明确税率 开发商应归还差额

“近段时间遇到的这种咨询比较多。”针对开发商是否应该退还两个百分点的差额,税务律师丁先生介绍了自己的观点。

“这是一个交易习惯问题。”丁先生表示,增值税是价外税,一般情况下到超市买东西,都是含有税的,只是大家日常的交易习惯,忽视了这种感觉。

“在该案件中,开发商明确了不含税房价,与日常的交易行为就不同了。”丁先生举例,假如总房价为100万元(不含税),2018年初税率为11%,开发商应该收业主111万元,需要上交给税务局11万元。税率降低以后,开发商收业主111万,交给税务局9万元,那么开发商的现金进入量就增加了。

“解释这个问题,准确来说就是价税合计问题。”丁先生说,一般情况下,价税是绑在一起的,如果合同中明确价、税分开的话,开发商是需要退还差额的。

“税率高、税率低是不会损害到开发商利益的。”丁先生强调,增值税是间接税,表面上看开发商是纳税人,实际上消费者才是纳税人,降税的真正目的,其实是让利于消费者。

“一般情况下,开发商是不应该把基本房价和增值税分开的。”郑州市二七区一家律师事务所律师朱先生同样认为,涉及到税率变更,如果合同中曾明确税率、税额,开发商应该将差额返还给购房者。

“国家税率变化,应该算是形势变更。”中原区一家律师事务所律师刘先生查看了安静的购房合同后表示,从税收角度上看,开发商的做法没有什么错。但的确已经明确了税率和税额,发生变化后,理应还给购房者。“这只是初步判断,具体情况还需要结合房屋单价、当时与开发商协商内容等具体情况综合判断。”

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类似情况在全国多地发生

河南商报记者梳理发现,近几年来,随着国家不断降低增值税税率。类似安静所遇到的纠纷,在全国多地发生,甚至有不少闹上法院。不过从结果上看,法院似乎并不支持业主们索要差额。

2017年,温州市民林女士购买了一套房子。与开发商签订的合同显示,林女士是按照11%的税率向开发商支付总房款的。之后,税率发生变动,但开发商拒绝退还差额。

林女士认为,开发商与自己约定的不动产增值税现适用9%税率,自己实际应缴税款金额已降低,但开发商拒不向原告退还多收的2%税款。林女士认为被告利用合同优势地位,在格式条款中将本应由其负担的不动产增值税缴纳义务转嫁至自己,按照11%税率向原告收取税款后,因财政部政策变化现行税率已经降低,其应向自己退还多收的2%税款。

而开发商则认为,增值税率下调是国家应对当前经济下行压力的重要举措,最直接的目的是减轻企业税负负担,以激发企业活力。故开发商是否纳税、是否从纳税金额中获利,是开发商与税务机关之间的法律关系,与购房者无关。

最终,法院判决,林女士要求被告返还不动产增值税款,缺乏事实依据,其请求不予支持。开发商的辩称及其对合同相关条款的解释,予以采纳。(首席编辑 华丽娟 编辑 吉倩倩)

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