东城找房屋买卖纠纷律师服务网站，亲属之间房屋交易

随着城镇化进程的不断推进，

审判实践中涉亲属间的房屋纠纷案件屡见不鲜。

为预防和减少此类纠纷发生，

引导亲属间规范涉房屋的交易行为,

促进权利关系规范化、督促诚信守约，

北京二中院对近两年审理的涉亲属间房屋纠纷案件情况进行了专题调研并于今天召开新闻通报会。

案件情况如何？

2016年7月至2018年6月，北京二中院共审结婚姻家庭、继承纠纷案件以外的涉亲属间房屋纠纷案件513件，均为二审民事案件。此类案件常见纠纷主要有以下三种：

居住使用争议。该类争议根据房屋类型不同主要表现为三类。一是房屋为拆迁安置房屋，被安置人起诉要求居住使用以及无法实际使用房屋时要求对居住利益进行赔偿；二是房屋为直管公房，非承租人以户口或历史居住情况为由起诉承租人要求确认有权居住，或者承租人起诉非承租人腾房；三是房屋为普通商品房，房屋所有权人起诉实际居住人腾房。

借名买房争议。该类案件主要是因出名人、出名人配偶或者出名人继承人不认可借名约定而发生争议。例如借名人借亲属之名购房未签订协议，出名人不认可借名约定；父母借子女之名买房，子女之配偶不认可借名约定；子女借父母之名买房，父母去世后，其他子女不认可借名约定等。

合同效力争议。该类案件争议主要由共有财产处分和直管公房分配引起，主要表现为：处分共有房屋未经共有人同意，其他共有人主张合同无效；未经直管公房原承租人同意变更承租人的，主张协议无效；直管公房承租人去世后，继承人约定变更承租人的条件，后新承租人对该约定效力有异议；直管公房原承租人去世后，未经其他子女同意，一个子女与公房管理单位协议变更承租人，其他子女主张合同无效等。

案件有哪些特点？

亲属关系较为复杂。从人物关系来看，当事人关系依据血缘关系、婚姻关系表现不同。血缘关系多为兄弟姐妹、父母子女之间，少数有姑侄之间、表兄弟之间等；婚姻关系多为围绕不睦的夫妻而辐射的各类亲属，例如当事人除了不睦甚至离婚的夫妻之间还增加其中一方的父母或者兄弟姐妹。

纠纷发生地较为集中。从案件分布来看，此类案件主要集中在东城、西城法院辖区内。这一方面是由于东、西城早期拆迁引起的后续争议数量较为突出，另一方面则是该区域房屋价值较高，巨额利益驱使更易引起家属间纠纷。

案件类型相对固定。从诉讼请求来看，此类案件主要分为权利确认、合同争议两大类，其中权利确认表现为基于拆迁、协议要求确认所有权以及对居住权利的确认，合同争议表现为合同效力争议以及要求履行借名、赠与、买卖等合同。

调撤难度较大，调撤率低。从结案方式来看，近两年审结的513件案件中只有41件以调撤方式结案，占比仅为7.9%，而其中调解方式结案的仅12件。这主要是因为当事人就涉及房屋的使用价值、所有权等大额利益如何分配有较大分歧，诉前长时间交涉无法达成一致，诉讼后对立情绪加剧所引起的。

案件真实还原难。在借名买房纠纷案件中，当事人虽然留存了出资情况明细、录音证据、证人证言或者持有部分与房屋有关的证据材料，但却未能向法院提供最为关键的借名约定，导致法院对案件事实认定出现困难。

案件类型不同处理结果差异较大。从裁判结果看，因拆迁而主张居住权利的，拆迁协议明确载明被安置人情况，该类案件原告胜诉率较高；借名买房纠纷中因亲属之间留存证据意识不足，就借名事实无法证明，原告胜诉率较低；亲属之间处分共同共有财产，默认对财产共有状态知晓，而对其他共有人同意处分共有财产无法举证，导致合同被确认无效情况较多。

纠纷产生有哪些原因?

当事人法律意识不强，为纠纷留下隐患。拆迁中为了多分面积，将亲属户口迁入拆迁房屋，但被拆迁人忽视安置人口的增加将导致安置义务的承担,例如被安置人可能会对安置房屋享有居住使用的权利。亲属基于亲密信任关系借名，未曾签订书面协议，导致关系僵化后，无法依据证据反映客观事实。亲属间处分财产时对共有房屋性质认识不清导致违反法律规定。

亲情关系恶化，加剧纠纷发生。例如夫妻感情破裂导致离婚，使原有围绕婚姻建立的亲密关系不复存在，随后将伴随着关系对抗，当事人试图挽回损失或惩罚对方，造就诸多与房屋相关的纠纷。亲属间关系亲密时彼此信任，相安无事，但关系僵化后，便会审视之前的经济来往，进而引发彼此间的房屋纷争。

房屋价值提升较大，成当事人提起诉讼内因。近年来，北京市商品房价格涨幅较为可观，因此当事人即使所占房屋份额不多，但价值仍较高，从而引起未在处分协议上签字的其他共有人开始在合同效力上做文章。

争议中妥善解决意识不够，降低诉前解决的可能。此类亲属纠纷案件中，在争取财产的同时，也存在争面子斗气的成分。当事人因无法心平气和地处理纠纷，从而忽视双方权利的边界，导致对原本可以让渡的利益拒不妥协。

案件审判有哪些特点?

严格审查证据，不拘泥于书面形式。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。一方面，当事人提供书面合同时，应严格审查合同真实性，必要时借助鉴定手段确定真伪；另一方面，当事人未提供书面合同时，可借助当事人手中持有房屋权属或者使用有关材料的情况、款项支付的数额、房屋的占有以及实际履行行为并结合相关行为的合理性来判断当事人的真实意思，必要时根据利害关系人的陈述以及证人证言情况来辅助判断。

保护合法权利，确保利益平衡。当事人对房屋享有所有权或者承租权，要求实际居住人腾房的，法院应依法予以保护，对另一方要耐心释法析理，使其减少不合理预期。考虑到当事人之间亲属关系、入住的历史原因以及客观的腾退条件，应妥善解决是否腾退以及何时腾退的问题，避免当事人矛盾激化；对于权利人主张未腾退期间的使用费的，法院酌情支持，实现双方之间利益平衡。

规范当事人诉求，依法行使释明权。不动产物权变更、转让未登记时，当事人依据借名买房合同直接要求确认所有权或共有权，不应予以支持。借名买房纠纷案件案由所列不一，既有合同纠纷，也有房屋买卖合同纠纷，还有所有权确认纠纷，这与当事人提出的诉讼请求不规范有一定关系。法院在审查当事人的诉讼请求及意见后，应及时释明当事人调整诉讼请求，并根据变更后的诉讼请求，准确确定案件案由以及适用法律规范。

对当事人的建议。1．兼顾亲情和利益，用约定止纠纷。遇到亲属间利益分配问题，不可顾一时颜面而对权利不予重视，应充分协商讨论并咨询专业人士，让权利义务固定明确，不给纠纷留下空间。2．减少对抗心态，用真心换真情。解决纠纷不应意气用事，既要实现应有权利，也要为亲情维系留下余地，存在调解余地时适当让渡利益，妥善解决纠纷。3．妥善留存证据，助力还原事实。亲属间就约定及履行涉及的证据应妥善留存，不给贪图便宜之人混淆事实的机会，纠纷时拿证据也可实现应有的权利。

对社会组织的建议。完善多元化调解平台，一方面，引入专业性调解组织，积极提供法律咨询、纠纷调解服务，使当事人明确权利的界限；另一方面，借助基层组织、人民调解委员会、民政等部门的帮助，加强专业性引导和情绪性疏导，加强心理疏导、感情辅导等服务，做到提早介入，减缓当事人的情绪对抗，将家庭矛盾和纠纷及时解决在萌芽状态。

对政府的建议。完善政策执行的合理性，对于未享受实际安置的人员，适当放宽享受政策性房屋资格的要求；规范直管公房变更承租人程序，结合纠纷实际研判调整变更程序的必要性，合理考虑原承租人继承人权益；房屋登记部门应对亲属间房屋转让进行重点提醒，降低纠纷可能。

北京二中院涉亲属间房屋纠纷典型案例

案例一：亲属间转让拆迁安置房，被拆迁人要求居住使用

于某与张某系表兄弟。其二人的祖辈刘某在东城区南小街有一处住房，2002年该处进行危旧房改造，刘某与相关单位签订安置协议，安置人口包括于某、张某。刘某取得涉案房屋产权证后，于2016年与张某签订买卖合同，张某据此取得产权证。于某起诉主张对涉案房屋有权居住使用。

法院经审理认为，于某是被安置人，所以其对涉案房屋有权居住使用。张某应明确知晓于某的被安置人身份，且并无证据表明其在购房时曾考虑被安置人权利如何处理。故此，认定于某有权向张某主张居住使用房屋的权利。

案例二：兄弟间转让房产，嫂子主张不知情要求确认协议无效

汤某与曹某民系夫妻，二人于1992年登记。曹某民系曹某文之兄。2003年曹某民购买涉案房屋。2009年曹某民与曹某文就涉案房屋签订买卖合同，曹某文主张现金支付房款62万元，但未提供证据。2015年曹某民去世。汤某起诉主张曹某民与曹某文签订的买卖合同无效。

法院经审理认为，曹某文系曹某民之弟，其对涉案房屋应属于曹某民与汤某的夫妻共同财产应知情，基于现有证据证明的事实，不足以认定汤某对曹某民与曹某文买卖涉案房屋的行为知情。曹某文与曹某民签订《存量房屋买卖合同》已侵犯了汤某的合法权益，应属无效。

案例三：未经过宅基地上房屋全体权利人同意签订拆迁协议时，权利人诉请协议无效。

李某1、李某2、李某3、李某4系兄弟姐妹。父母去世后经过诉讼，宅基地上房屋由法院确定分别归各人所有。村委会与李某4就继承所涉宅基地及房屋签订补偿协议。李某1、李某2、李某3以涉及自己房屋为由诉请补偿协议无效。

法院经审理认为，李某1、李某2、李某3通过继承合法取得房屋，并基于此向村委会就腾退主张相关利益。在明知该事实的情况下，村委会为了腾退土地，李某4为获得腾退补偿安置利益，未经李某1、李某2、李某3同意签订补偿协议，将李某1、李某2、李某3合法取得的房屋作为被腾退房屋予以腾退并拆除，损害了李某1、李某2、李某3的相关利益。补偿协议应属无效。

案例四：儿子主张借父亲之名买房，其他兄弟不认可

赵某1、赵某2、赵某3、赵某4系兄弟姐妹，赵某平系五人之父。1991年，赵某1代赵某平与公司签订职工住房租赁合同，约定涉案房屋由赵某平承租，并注明赵某平去世后涉案房屋由赵某1居住，赵某1不再参与分配房屋。1992年赵某平与公司就涉案房屋签订买卖合同，该合同系赵某1之妻代签并负责具体款项支付。1993年涉案房屋登记在赵某平名下。2000年赵某平夫妻先后去世。现赵某1主张借赵某平之名买房。

法院经审理认为，赵某1虽称其在承租房屋以及购买房屋时以赵某平的名义与单位签订《职工住房租赁合同》以及《房屋买卖合同》，并由其实际出资购买涉案房屋，但赵某1向法院提供的证据，无法充分证明其与赵某平之间存在借名买房的合意以及关于涉案房屋权属的明确约定。综上，虽赵某1提出了部分对其有利的事实，但赵某1提供的在案证据不足以使法院在对上述证据审查后可以认定赵某1与赵某平之间存在借名买房的法律关系。

（文中均为化名。部分配图来自网络）

供稿：北京二中院 高磊 王鑫刚

编辑：徐莺歌 程颖