房子查封找律师，房子查封找律师有用吗

编者按：财产保全对于委托人而言，有着几乎与判决结果同等重要的地位。甚至在一些案件中，保全效果才是考量诉讼效果的最重要指标。因此，对于保全，我们从来不敢懈怠。

对于诉讼律师来说，保全是一项复杂且精细的工作，需要细致入微的品质、良好的沟通技巧。

为什么要做财产保全

第一｜保全是诉讼结果执行的保障，对于债权实现的重要性不言而喻；且能够快速让债务人妥协、主动还款的方式之一就是能够通过保全拿住对方的“七寸”，例如查封到关键账户等。

第二｜保全有利于掌握执行处置权。依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）（法释【1998】15号）第91条：“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行”的规定，处置权归于首封法院。而执行处置权对于执行速度、结果有着直接影响，因此，首封意义重大。

保全准备之财产调查 穷尽手段

依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（以下简称《保全规定》）（法释【2016】22号）第一条“当事人、利害关系人申请财产保全，应当向人民法院提交申请书，并提交相关证据材料。申请书应当载明下列事项……（四）明确的被保全财产信息或者具体的被保全财产线索”、第十条“当事人、利害关系人申请财产保全，应当向人民法院提供明确的被保全财产信息。当事人在诉讼中申请财产保全，因客观原因不能提供明确被保全财产信息，但提供了具体财产线索的，人民法院可以依法裁定采取保全措施”的规定，申请保全时须向法院提供详细的财产信息，或明确的财产线索，如查封房产需要向法院提供房屋不动产权证号、坐落、面积、价值等信息；查封车辆需要向法院提供车牌号、车架号等信息；冻结账户需要向法院提供具体的银行账户号、账户名称、开户行名称及地址等。

据此，财产查询是保全前的必要工作。由于大部分查询机构需要案件受理通知书以证明其利害关系人的身份，查询机构均会严格核查案件受理通知书载明的主体信息。因此立案时切记，应保证法院出具的受理通知书准确列明了全部被告，避免不能对遗漏填写的主体进行财产调查。

第一｜房产信息查询

2015年12月28日起贵阳市内开始实施不动产统一登记工作，大部分房屋产权信息已整合到不动产登记中心的系统，2015年12月28日以后办理产权的房屋的基本信息、抵押、查封信息须在不动产登记中心查询；2015年12月28日以前的已办理产权的房屋基本信息、抵押、查封信息和目前尚未办理产权的预售房屋基本信息、抵押、查封信息需在房屋所属区域的产权监理部门查询。

因此，为了保障查询信息的全面和准确，在日常办案过程中，就同一查询对象，我们会分别在不动产登记中心及房屋产权监理处进行查询，用两次查询结果进行整合比对。

律师查询需要的材料有：

• 律师介绍信（原件）
• 律师证（复印件，原件供核对）
• 案件受理通知书（复印件，原件供核对）
• 需要调查的被告基本信息（自然人身份证号、企业名称）
• 查询申请表（可提前填写）

注意事项：

1.实习律师单独前往不动产登记中心查询，介绍信需写明执业律师和实习律师两人姓名，并提交实习律师证复印件，携带律师证原件备查。

2.若被告人数较少，一般可当场取回被查询的信息。如查询的案件和被告均较多时，一般无法当场获取查询结果，建议提前制作《拟查询被告信息清单》，案件名称、被告名称、自然人身份证号等在清单上列明，方便工作人员进行查询核对。

3.除贵阳市不动产登记中心和贵阳市房屋产权监理处的查询范围涵盖云岩区、南明区、观山湖区的房屋信息外，其他各行政区域的不动产登记中心及房屋产权监理部门查询范围仅限于本行政区域的房屋。

第二｜车辆信息的查询

贵阳市内的车辆信息可以统一集中在贵阳市公安交通管理局车辆管理所查询。地址：贵阳市云岩区百花大道1号贵阳市车管所。查询办公室：档案室。

查询所需要材料为：

• 律师介绍信（原件）
• 律师证（复印件，原件供核对）
• 案件受理通知书（复印件，原件供核对）
• 需要调查的被告基本信息（自然人身份证号、企业名称）

第三｜股权信息的查询

股权信息的查询较为简便，可以直接通过全国工商信息公示系统或启信宝等网络渠道进行查询，一般不用进行现场查询。

第四｜其他财产信息的查询

一般情况下，房产、车辆、股权系每个被告必须进行的常规财产查询。除此之外，根据客户提供的财产线索，还可以针对被告其他种类的财产进行查询，比如土地使用权、采矿权、出租车经营权、应收账款、银行账户等。由于财产的种类和形式多样，具体查询时需要因地制宜，根据财产的种类和性质选取不同的查询机构。

另外，网络也是财产线索调查的重要方法，通过新闻、披露信息、裁判文书等了解债务人的上下游、交易活动、债权债务等，甚至在裁判文书或网传合同中可能发现债务人的银行账户信息等，这些都为财产调查提供了线索。

第五｜申请法院查询

依据《保全规定》第十一条：“人民法院依照本规定第十条第二款规定作出保全裁定的，在该裁定执行过程中，申请保全人可以向已经建立网络执行查控系统的执行法院，书面申请通过该系统查询被保全人的财产”，向法院申请查询财产系在法院作出保全裁定后。又结合前面所述，需要提供一定财产线索才能申请保全，因此，我们仍然需要自行搜集一些财产线索。

保全准备之方案制定科学合理

财产查询工作完成后，需要根据财产查询的结果，制定保全方案。

《保全规定》第十五条规定：“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外”，因此当资产价值超过诉讼标的时，需要结合资产实际价值、变现难易程度、市场接受度等确定拟保全的资产方案，最大限度保障债权的实现。

一般来说，对于常见资产的优选顺序大致如下：

第一｜有账面资金的银行账户，是实现债权最简单且经济的方式，因此当然是优选。但对于某些特殊的债务人，其账户内虽没有资金，但该账户对债务人有重要价值的，冻结账户也能够有效的遏制住债务人，促成债务人主动还款。

第二｜无争议且次债务人有履行能力的应收账款权利，实现债权较为容易经济。

第三｜房屋、土地等不动产。最大的优点是保值率较高，且相较于动产，其毁损灭失及转移风险较小。劣势是处置成本大（评估费等）及时间长。

第四｜车辆属于价值较低的资产，主要理由在于车辆使用年限越长，贬值率越高，总体价值不高。另外，由于查封并不能限制车辆使用，因此在处置车辆时，最大的难题是找到车辆并对车辆进行扣押。因此车辆在保全清单的顺序一般靠后。

第五｜股权的优良性需要根据具体情况分析。大多数公司没有收益和资产，股权价值并不大，而一般法院会根据注册资本及股权比例估算股权价值。因此，不能轻易将股权列入保全方案，否则很容易导致保全价值足额、但实际价值极低甚至为负数的尴尬。另外，实践中对股权的处置还存在优先购买权、公司不予配合导致难以评估股权价值等难题。因此，除非能事前确定股权具有有效价值，或股权查封对债务人具有一定威慑力，一般情况下不建议将股权列入保全方案中。

以上总结了几种常见的财产在制定保全方案中的优选情况，但都并非绝对。制定保全方案前，应当充分通过相关途径对资产价值等因素进行了解，切不可将全部资产“丢”给法官，否则即便实施了保全却未达到效果。

保全申请细致全面

保全方案确定后，即可以开始制作申请保全需要的相关文书，申请保全需要的材料一般有：保全申请书、保函或保全担保的材料、财产线索清单和拟保全财产价值证明材料。

第一｜保全申请书

《保全规定》第一条：“当事人、利害关系人申请财产保全，应当向人民法院提交申请书，并提供相关证据材料。

申请书应当载明下列事项：

（一）申请保全人与被保全人的身份、送达地址、联系方式

（二） 请求事项和所根据的事实与理由

（三） 请求保全数额或者争议标的

（四）明确的被保全财产信息或者具体的被保全财产线索

（五）为财产保全提供担保的财产信息或资信证明，或者不需要提供担保的理由

（六）其他需要载明的事项

法律文书生效后，进入执行程序前，债权人申请财产保全的，应当写明生效法律文书的制作机关、文号和主要内容，并附生效法律文书副本”。

保全申请书应具备的要素，该规定中已经列明，保全申请可根据上述要求，制作成模板文本，每次按照案情的不同，修改填写相应内容即可。

第二｜保函或保全担保的材料

提供担保的方式有三种：

1.财产担保

由申请人自己提供或第三人为申请人提供担保财产（如银行存款、房屋、土地等）。

2.诉讼财产保全责任险

贵州高院和贵州保监局联合出台的《关于诉讼财产保全责任保险担保的会议纪要》已明确保险机构可以通过出具诉讼财产保全责任保险条款、保单、保函的方式提供诉讼保全财产担保。诉讼财产保全责任险目前在省高院及贵阳市内各家法院认可度都较高。

但实践中笔者也遇见法院对某保险机构的保险责任条款不予认可的情形，因此律师应提前审查该保险机构保险条款是否符合法院要求。

3.独立保函

该方式只适用于金融机构申请保全的情形。依据《保全规定》第八条：“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，金融机构申请保全时，提供独立保函即可。目前省高院及贵阳市内法院已经达成一致，由省行为其下属分支机构出具保函。

第三｜财产线索清单和拟保全财产价值证明材料。

财产线索清单一般通过列举的方式单独附录在保全申请书之后即可。

财产线索清单需明确保全财产的几个重要信息：

• 保全财产的名称
• 保全财产的所有人
• 保全财产的价值
• 保全财产的权属证号
• 若系不动产，需写明保全财产的坐落

例如：

1.申请查封房产的可表述为：某某（被申请人姓名）名下坐落于某区某街某大楼 1单元43层3号的房屋（不动产权证号为：XXXXXXXXXXXX）,房屋价值：100万。

2.申请冻结账户的表述为：某某（被申请人姓名）名下银行账户，账号：xxxx，开户行：xxxx。

3.申请查封股权的表述为：某某（被申请人姓名）持有的xx公司价值XXX元的股权。

查封股权时建议直接写明查封股权的具体价值，而非股权的百分比。这样不会因被申请人公司的股权被稀释，而导致查封股权价值缩水。设例：若诉讼标的为1000万，已申请保全的财产价值已到800万，而股权价值为500万，股权比例10%，如果按被申请人持有股权的百分比填写会造成保全财产超标的的情况，此时可写成申请查封某某（被申请人姓名）名下持有某公司价值200万元的股权，避免保全财产超标的的问题。但这一做法也会有法官持不同意见，具体问题具体沟通。

除制作保全财产清单外，还需为承办法官提供保全财产价值的证明材料。

如保全物为房产的，在贵阳市房屋产权监理处的查询结果一般会标明房产价值。除此之外还可以提供房屋的评估报告，或经网络检索同地段、同类型房产价格作为参考，常用的几个网站如筑房网、搜房网等。

如保全物为车辆，可以通过二手车之家的官网，利用车辆型号和使用年限等信息对车辆价值进行简单评估，将该网的评估结果作为车辆价值的参考依据。

保全实施与法官协作配合

目前除贵州高院暂未明确外，贵阳中院及各基层法院已经明确，诉讼保全实行裁定与实施分离原则，即由业务庭合议审查后出具保全裁定，然后将保全裁定及相关材料移交立案庭登记执保号案件，分配保全法官后，移交执行局保全组法官实施保全措施。

故申请保全后，需积极与业务庭承办法官沟通，催促其尽快出具保全裁定，移送立案庭，并在承办法官审核材料完毕后，尽快要求开具保全费缴费通知书，交纳保全费用。

承办法官出具保全裁定，将保全材料移送立案庭后，需积极跟进立案庭分配保全法官的情况，立案庭确定保全法官后，第一时间与保全法官取得联系，积极协助保全法官完成保全任务。谨记，保全不是法官一个人的事。

协助保全法官需要注意如下几点：

1.善意提醒保全法官携带所需资料，避免遗漏

常规来说，实施保全需要法官准备的材料有；1.两名执行法官的法官证和执行工作证（复印件、原件供核对）；2.民事裁定书；3.协助执行通知书；4.送达回证。

但在实务过程中各机构处理上存在一些细微差异，比如贵阳市车管所由于其存档的特殊要求，前往该处查封车辆时，每查封一辆车辆都需要为其准备一份民事裁定和协助执行通知书，此时即需要按照拟查封车辆的数量准备民事裁定和协助执行通知书。

最后，可善意提醒承办法官携带校对章，便于文书出现书写错误时进行现场涂改。

2.规划保全线路，为法官节约时间

律师应当提前确定保全协助机构的具体地址和上下班时间，规划好保全线路（保全线路应当综合地址正确性、路程距离、车流量及路况等）为法官节约时间。尤其对于不熟悉的地点，比如银行的账户冻结需要前往开户行进行，但各支行所处地点则很可能混淆或错误，因此除提前电话确认地址信息外，甚至需要提前踩点以确保地址正确性，避免给法官造成不必要的时间和精力浪费。

3.核对执行文书，避免信息错误阻碍执行

在条件允许的情况下，可以主动向保全法官提出协助其制作协助执行通知书、民事裁定书等保全文书的电子文稿。即便不能协助制作文书，律师亦应特别注意在保全前认真核对协助执行通知书等文书内容，避免信息填写错误阻碍保全实施。

综上，由于目前各家法院保全案件量巨大，因此律师应当具有帮助法官的思维，从各方面协助保全工作，才能提高保全工作的及时性并得以顺利进行。

保全实施完毕后，注意向保全法官（或业务庭承办法官）领取保全裁定，并且对法官送交查封机构的协助执行通知书、查封机构返还的送达回证进行拍照留存，便于在执行阶段使用。

结 语

在办理诉讼案件的过程中，没有一件事情是小事，每一个程序都值得律师去专研。追求极致，才能做到不平庸。