关于对《关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见》公开征求意见的通知

为进一步规范物业管理,我们拟定了《关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见》，现向社会公开征求意见，有关单位和各界人士如有意见，可在2019年5月24日之前，通过协同办公系统电子邮件或书面邮寄的方式反馈至磐安县建设局物管办。

联系人：陈银高 0579-84667780

磐安县住房和城乡建设局

2019年5月21日

关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见

（送审稿）

为完善物业管理模式，明确物业管理责任，提升物业管理效果，规范物业管理市场，根据《浙江省物业管理条例》《金华市物业管理办法》等有关规定，结合我县实际，制定本意见。

一、明确职责，齐抓共管，构建三级物业管理体系

按照“条块结合、属地管理”的原则，建立县级相关部门、乡镇（街道）、村（社区）三级物业管理体系，构建行业主管部门牵头，相关职能部门密切配合，各镇乡人民政府（街道）属地管理，村（居）民委员会具体抓落实的工作方式，按照以下职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。

（一）县级相关部门职责。

1.县住房和城乡建设局：负责全县物业管理活动的监督管理工作；宣传、贯彻有关物业管理法律、法规和政策；负责拟定物业管理相关配套政策；指导乡镇（街道）、管委会、社区做好住宅小区业主大会和业主委员会选举、换届；做好行业业务培训工作。督促开发建设单位履行物业保修范围和时限内的保修责任，协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾；建立统一的物业管理信用信息平台，将建设单位、物业服务企业、业主组织的信息予以登记、并纳入浙江省信用信息共享平台对失信行为依法公开。

县物业主管部门负责监督检查辖区内物业管理信息制作、传递、公开等工作。

2. 县自然资源和规划局：负责将物业管理用房、车位车库及各类公建配套设施纳入项目规划审批和规划核实；依法认定住宅小区内违反规划要求的相关行为；严格核实住宅小区内建设绿地率。

3. 县综合行政执法局：负责物业管理区域内相对集中行政处罚权实施范围内的违法违规行为的行政处罚工作；对违法拆改、变动房屋承重结构，占用公共部位、公共设施设备的行为进行处罚。

4. 县公安局：负责住宅小区安防设施的检查验收，督导住宅小区内监控设施覆盖工作，指导落实住宅小区内的安全防范措施，调解各类涉及治安管理的矛盾和纠纷；加强住宅小区出租房屋、流动人口治安管理。

5. 县消防救援大队：依法实施建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查；对县住房和城乡建设局开展住宅小区的消防安全管理工作进行业务指导；依法处理消防安全违法行为，督促火灾隐患整改，及时报告、通报重大火灾隐患；定期分析消防安全形势，提出改善消防安全环境的建议，并报告县级人民政府；制定住宅小区灭火作战预案并进行实地演练，实施火灾扑救和有关应急救援，依法调查火灾事故。

6. 县市场监督管理局：负责监督检查和规范物业服务收费行为，查处违规收费行为；受理物业管理收费价格咨询及投诉。负责物业服务企业的注册登记，规范企业经营行为，依法查处在物业管理区域内无照从事餐饮等经营活动，依法查处物业管理区域内广告内容的违法行为，保护消费者权益；负责对住宅小区特种设备的安全监察工作。

7. 县司法局：负责指导住宅小区成立人民调解组织及开展工作，积极疏导、指导调解住宅小区内各类物业管理矛盾纠纷。

8. 县卫生健康局：负责住宅小区内重大卫生防疫及二次供水的卫生监督管理，督促物业企业定期进行常规消杀工作。

9. 县应急管理局：负责物业管理区域内人防工程的监督管理，审批人防地下室的开发利用和拆除。依法督查侵占、损害、擅自变更用途及擅自拆除人防工程设施设备等行为。

10. 县财政局：负责落实物业管理中涉及考核奖励、补贴资金的安排、审核及拨付。做好对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

11. 开发企业：确保工程质量，按合同约定的期限交付房屋及其他配套设施，未经批准，不得与物业服务企业签订物业服务合同，按规定缴纳物业质量保修金，履行房屋和其它配套设施的质量保修义务，扶持前期物业服务企业进驻小区。

12. 物业服务企业：依据物业管理合同约定的服务内容，负责小区内公共设施设备、秩序、环境维护等服务;对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；物业服务企业应建立健全消防安全制度，落实消防安全措施；对共用消防设施、器材和疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地按规定进行维护管理；开展防火巡查和定期检查，及时消除火灾隐患；应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，接收有关部门的其他委托管理以及法律法规规定的其他职责。

其它相关部门和单位依据职责做好物业管理相关工作。

（二）乡镇（街道）属地管理责任。

相关乡镇人民政府和各街道办事处要明确分管领导负责指导物业管理，协助物业管理部门对物业管理进行监督和指导，协调物业管理与社区建设之间的关系，明确社区1-2名人员负责工作并增拨工作经费。加强政策法规宣传，推进物业管理区域业主大会建设，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；建立小区联席会议制度，召集相关部门（单位）召开物业管理联席会议，协调解决物业管理与服务纠纷。

（三）村（社区）基层组织作用。

各相关村（居）民委员会明确1-2名村（社区）干部负责协调物业管理小区的物业管理活动，配合乡镇人民政府（街道办事处）推进物业管理区域业主大会建设，督促业主委员会履行职责；配合物业管理部门或者受其委托调解业主、非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议；在各小区没有或者未能选举产生业主委员会，以及业主委员会不能正常开展工作期间由村（居）民委员会代行业主委员会职责。督促住宅小区确定消防安全管理人，制定防火安全公约，进行防火安全检查，组织开展群众性的消防安全宣传教育。

（四）业主组织

业主在物业管理活动中，享有《中华人民共和国物权法》和国务院《条例》、省《条例》规定的权利，并应当履行相应的义务；配合街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；业主委员会应督促业主、非业主使用人遵守管理规约、交纳物业服务费，调解业主、非业主使用人、物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

（五）专业经营单位职责

县供水、供电、供气等专业经营单位负责做好物业管理涉及供水、供电、供气有关服务工作；调解因供水、供电、供气问题引起的物业管理纠纷；指导并督促新建住宅项目按照“专有部分一户一终端结算表、共有部分独立计量表”的要求安装计量设施，并负责接收、维护、养护和更新供水、供电、供气等专业经营设施设备。

二、强化监管，规范市场，着力提升物业服务水平

（一）加强行业准入退出管理。凡在我县从事物业服务的企业，应当在物业服务合同签订之日起十五日内，将合同副本报县建设局备案。

物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作的，经双方协商，且原物业服务企业同意续约的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在合同续约期间，任何一方提前终止合同的，应当在三十日前书面告知对方。

物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务合同的一方要求提前终止物业服务合同的，应当将提前终止合同的原因、退出时间等以书面形式告知对方，就相关事项进行协调，同时在物业管理区域内公告十五日。

物业服务企业退出物业管理时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。尚未成立业主委员会的，可以移交社区（村）居（村）民委员会代为保管。

物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在乡镇人民政府（街道办事处）应当委托社区（村）居（村）民委员会根据应急管理的需要负责组织不超过三个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。

物业服务企业违约退出管理项目的，将作为不规范物业服务的不良行为记入物业不良档案，并纳入社会征信体系，作为有关部门实施信用联合奖惩的依据。

（二）强化前期物业监管。实行前期物业管理招投标制度。住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。投标人只有少于三个或者物业管理区域总建筑面积小于3万平方米的，经县建设局批准，可以采用协议方式选聘。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。

物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，合同在书面通知到达建设单位之日起满三个月时终止，但业主大会已经按照规定选聘新的物业服务企业的，自新的物业服务合同生效之日起，原先的物业服务合同自动终止。

（三）把好物业承接查验关。承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位的设施设备及相关技术资料移交给相关专业单位管理。相关专业单位应当接收，并及时做好有关设施设备的维修、更新和养护。物业交付使用时，建设单位应当将有关设施设备移交给专业单位管理的情况予以公示，并将移交和公示情况报所在地物业主管部门备案。

建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

物业服务企业在参与工程检查时，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，需及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实。

物业服务企业对物业的共有部分、公用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，按照《物业承接查验办法》执行。

（四）规范物业服务收费行为。建设单位或业主大会（业主委员会）与物业服务企业签订《物业服务合同》,明确物业服务内容和标准，约定物业服务收费项目和标准。

物业交付使用前，物业服务费由建设单位交纳；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。开发企业与前期物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，应当作为《商品房买卖合同》附件告知业主。

业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同，经书面催交仍逾期不交的，业主委员会可采用在本物业管理区域公示等方式协助催交。欠缴物业费的，应记入物业不良档案，并纳入社会征信体系，作为有关部门实施信用联合奖惩的依据。

物业服务企业调整物业服务收费，应履行以下程序：

1. 向全体业主公布服务费收支情况及成本变化情况;

2. 公布调整收费标准的方案，说明调价理由和调价幅度;

3. 就方案与业主协商。设立业主大会的小区，需经业主大会依照法定程序讨论同意后，与业主委员会签署或变更相关服务合同;未设立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可签署或变更相关服务合同;

4. 新标准确定后，物业服务企业应当按照明码标价的规定，将收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。

三、加强领导，强化保障，建立物业管理长效机制

（一）强化组织领导。为保障物业管理工作健康有序运转，县政府成立县物业管理工作领导小组，由分管副县长任组长，县有关部门、单位和各街道主要负责人为成员；领导小组实行联席会议制度，由县建设局牵头，定期会商重点工作。

（二）加强舆论宣传。积极组织开展以贯彻《浙江省物业管理条例》《金华市物业管理办法》为主题的宣传活动，让广大群众和社会各界了解政策，树立正确的物业管理商品消费观念，引导社区居民主动支持、参与物业管理活动，努力维护社区良好氛围。

（三）实施信用管理。县建设局根据《浙江物业服务企业信用信息管理办法》（浙建[2018]19号）建立物业服务企业信用评估档案，客观记载物业服务企业诚信信息和诚信等级，每年进行一次通报，并向社会公布。信用评估分为信用内容和信用等级，其中信用内容包括基础信息、良好信息和不良信息三部分内容，信用等级由高到低分为AAA、AA、A、B、C五个等级。信用等级作为招投标、创先评优、日常监管的参考依据，实行守信激励、失信惩戒。对不合格企业，县建设局责令其限期整改，对拒不整改或者整改不到位的企业纳入失信名单。整改期间，该企业不得承接新的物业服务项目。对于信用等级为A级及以上的物业服务企业，在信用等级公布之日起的一整年内采取激励措施。

四、本实施意见自 年 月 日起施行。