土地买卖怎么找律师，土地招拍挂起拍价设定

实操案例

河北永乐房地产开发有限公司诉石家庄市能源投资发展中心

合作开发房地产纠纷案

关键词 划拨土地/土地变性、上市/合作开发房地产/合同效力

裁判要点

公开出让土地底价由国土资源局制定，并非由双方当事人约定；双方约定的高于600万元每亩超出部分返还，系一方在土地上市前在变性、拆迁等方面做了大量工作后，双方对于利益分成的约定；土地拍卖价格越高，国家收入越高，并未损害国家利益；双方所签协议、备忘录系真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，故永乐房地产公司按照协议约定诉请能源中心返还土地差价款的，法院应予以持。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第52条、第60条

基本案情

2011年9月23日，原告河北永乐房地产有限公司（以下简称永乐地产）与被告石家庄市能源投资发展中心（以下简称能源中心）签订协议书，约定能源中心向永乐地产转让位于石家庄市郊区二环外地块，面积44.768亩，此地块通过招拍挂等合法形式进行转让，能源中心提供协助；拟转让价格100万元/亩，永乐地产支付能源中心400万元保证金；如国土部门收储价格或招拍挂价格高于此协议价，则以收储价格或招拍挂价格为土地转让价，永乐地产补齐差价，如低于此协议价，则以此协议价为土地转让价。若永乐地产拍到该地块后，无偿给能源中心提供600平方米的底商铺。

因能源中心此地块的承租合同尚未期满，提前解约及理赔工作由永乐地产负责，赔偿款由永乐地产直接支付给承租户。2012年10月30日，双方签订备忘录，约定能源中心通过招拍挂的方式将地块转让给永乐地产，双方约定此地块招拍挂的预测成交价格为600万元/亩，当土地的招拍挂成交价格高于600万元/亩，鉴于此土地拆迁问题超出金额退还永乐地产，如低于或等于600万元/亩时，按实际成交价格执行。原合同中由永乐地产提供能源中心的600平方米商业门脸，由能源中心按2万元/平方米的价格购买。

2014年12月8日，双方签订补充协议书，约定永乐地产于2014年9月17日通过公开出让的方式取得该地块土地使用权，政府财政返还的60%土地款，能源中心留用3650.536万元，剩余4570.314万元由政府相关部门直接返还给永乐地产。

2015年1月19日，双方签订备忘录，约定永乐地产代为垫付的土地拆迁补偿款2560万元返还给永乐地产，税款390.78万元暂留能源中心，若以后有相关政策、法律规定确定应由永乐地产承担，则不再返还税款，若应由能源中心承担，则返还给永乐地产；返还永乐地产土体差价款2917.075806万元，应缴税款730.72749万元由能源中心暂扣，待明确纳税政策及金额事宜后再确定税负主体及负担；能源中心返还永乐地产400万元保证金。

上述合同签订后，永乐地产按约定支付能源中心400万元保证金，并按约定进行了与该地块承租人的提前解约及理赔、拆迁工作，垫付拆迁款2560万元。2012年5月21日能源中心取得该地块的土地使用权证，土地使用权证上载明使用权类型为划拨，用途为公共设施用地。后，石家庄市土地储备中心与能源中心签订国有土地使用权收购合同，将该土地依法收储。

2014年9月17日永乐地产在石家庄市国土资源局国有建设用地使用权公开出让中心以每亩798万元的价格取得该地块土地使用权。石家庄市土地储备中心将出让款的60%即8820.85万元作为土地补偿金支付能源中心。能源中心已将永乐地产交付的400万元、代为垫付的拆迁补偿款2560万元返还永乐地产，能源中心将购买的商铺款1200万元已支付给永乐地产，

再后，因双方土地差价款返还产生纠纷，永乐地产起诉至法院，主张能源中心返还部分差价款1985.022137万元。

裁判结果

河北省石家庄市长安区人民法院判定：被告石家庄市能源中心于本判决生效十日内返还原告河北永乐房地产有限公司1985.022137万元。一审宣判后，石家庄市能源中心向石家庄市中级人民法院提起上诉。石家庄中级人民法院作出（2015）石民六字第01036号民事判决：驳回上诉，维持原判。

二审宣判后，石家庄市能源中心向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2017年4月17日作出（2016）冀民再129号民事判决：维持石家庄市中级人民法院（2015）石民六字第01036号民事判决。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案的焦点问题是:1. 双方签订之一系列协议书、备忘录及补充协议等是否构成国有划拨用地转让，而严重违反最高院法释【2005】5号文明确规定之划拨用地转让需事先审批规定，进而导致一系列协议法律上无效。2.双方约定预测之土地出让底价是否合法、是否违背公开出让、平等竞争原则，损害国家及第三人利益。3.因能源中心系全民所有制企业，每亩高于600万元约定返还是否损害国家利益，是否同样导致一系列协议、备忘录等法律无效。

首先，关于第一个焦点问题，相关协议书虽个别字眼“转让”，但国有建设用地出让必须公开进行通过招拍挂，考虑到法律规范及现行土地市场实操根本不可能得以履行，事实上该条款也未加以履行，属于法律意义上“履行不能”，故称之为“划拨土地转让”应不恰当。同时，分析永乐地产之实际履行事实，与一级开发之土地收储前上市工作极为类似，诸如土地上市前的人员参与变性、领取土地证书、土地收储乃至拆迁补偿及费用支付等。更为重要的是，因协议签订合作背景及能源中心随后签订的多份协议书和备忘录事实，证实了继续履行的意愿。故双方签订的协议、备忘录系其真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效。

关于第二个焦点，《石家庄市国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告》证实，案涉地块底价是石家庄市国土资源局制定的，并不是由双方当事人决定。协议及备忘录约定的该地块招拍挂预测成交价为600万元/亩并非招拍挂底价，只是预测价；双方约定预测成交价不是招投标行为，与串标行为无关，并不违反招投标法规定，永乐地产合法取得案涉土地使用权并无不妥。

最后，关于土地公开出让差价款返还，虽然能源中心注册登记系全民所有制企业，但在本案双方所签协议中是作为民事主体体现的，其与永乐地产应享有平等的民事诉讼地位；公开出让拍卖案涉土地，拍卖价格越高永乐地产必然出钱越多，国家收入越高，其并未损害国家利益。双方约定的高于600万元每亩超出部分能源中心予以返还，是双方类土地一级开发对于利益分成所做的约定，故能源中心以损害国家利益主张一系列协议及备忘录等法律无效，法院不予支持。