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房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。今天，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您讲解国有土地上房屋征地拆迁补偿标准及计算公式。

国有土地上有两种补偿方式：

一、产权交换式补偿;

二、货币补偿。

一、产权交换式补偿

1、房屋价值补偿标准

这里的房屋补偿，是指对被征收国有土地上建筑物价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的市场价格，由具有评估资质的评估机构评估确定。对于这里的市场价格，市政府部门将根据年度住房市场价格法制定相应的住房市场价格表，供当地居民参考。例如，石家庄市人民政府每年都会针对三年一改的政策出台《石家庄市拆迁区住宅市场价格表》。如果你不知道自己所在地区被拆迁房屋的价格，可以向当地政府建设部门咨询或索取材料。对评估确定的房屋价值有异议的，可以向评估委员会申请重新评估。对重新鉴定结果有异议的，可以向鉴定专家委员会申请重新鉴定。

2.搬迁费、临时安置费（俗称过渡费）

对于搬迁费和临时安置费的具体数额，各市普遍确定了具体数额和计算方法。详见各城市发布的标准。这里所列的补偿标准，是根据群众搬迁的自迁和过渡方式确定的。拆迁人提供周转房的，无需缴纳临时安置费。

3.停产停业损失赔偿

该费用用于非住宅住房和经营性住房的补偿。因为是个案，赔偿标准不能统一。一般来说，有当事人参与收款谈判。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。

4补贴和奖励

补贴分为困难补贴和分担补贴。对贫困人口的补助，按当地政府规定的标准执行；至于对所有搬迁群众的分房附加补贴，也将出台分房补贴标准。奖励是指拆迁人为鼓励被拆迁人及时拆迁而给予的额外补偿。具体标准各地不尽相同，但收费不是强制性的，是否缴纳仍要看当地政策。

5房屋装修及家电搬迁补偿

房屋装修补偿也由当事人先行协商，协商不成的，由评估机构评估确定。家电搬迁也按上述办法执行。但为统一方便，各县市将按市场价格发布具体补偿标准，具体金额以征收拆迁时发布的补偿标准

二、货币补偿方式

1.房屋价值补偿

补偿标准与产权交易相同，但增加了一项：计算补偿时，将分摊的补贴面积计入计算。

2.临时安置费和搬迁费

按照上述标准，一般只缴纳12个月的临时安置费，搬迁费标准与产权交易所搬迁费标准相同。

3其他补偿项目

只要符合条件，还可以享受各种困难补助、拆迁奖励、生产经营损失、房屋修缮和家电搬迁补偿等。

三、国有土地拆迁补偿计算公式如下：

（一）房屋被征收后被征收人可以获得的货币补偿金额

房屋征收货币补偿金额=评估机构确定的被征收房屋的市场价格（含房屋装修约定或评估的补偿金额）+搬迁费+临时安置费+营业用房停产停业损失（非营业用房）。

2、房屋置换补偿差价金额

房屋征收产权交换补偿差额金额=被征收房屋评估价格+房屋装修约定或评估补偿金额-房屋征收产权交换评估价格。

3.搬迁费

搬迁费用=实际搬迁费用或双方约定的一定数额的搬迁补偿金。

4、临时安置费

临时安置费=无周转房情况下的临时安置费+过渡期以外的临时安置费。

5.停产停业损失的计算方法

根据房屋征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体计算办法由省、自治区、直辖市制定。主要方法如下：

（1） 按被征收房屋总价值的一定比例计算，并经双方事先约定；

（2） 根据房屋面积，计算出单位面积一定的补偿款；

（3） 按以前年度经营性住房的年平均营业收入和利润乘以停产停业期间（年）计算；

（4） 评价机构对项目进行评价和确定；

（5） 根据实际损失赔偿计算，协商确定。

史律师提醒：

当征收方提供的补偿安置方案、协议等所列的补偿金额低于“周边类似房屋的市场价”时，被拆迁人一定不可忍气吞声、迫于压力签下协议，而是一定要在专业律师的指导下针对补偿安置方案、补偿安置决定直至责令交出土地决定实施救济