买村委统建楼能找律师代理吗，深圳叫停小产权,回迁房交易流程

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

深圳楼市调控仍在持续。

近日，一则由深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局联合发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕137号）（以下简称“《通知》”）流出，明令禁止小产权房、回迁房、安置房交易。

《通知》显示，将从小产权房、回迁房的交易源头、交易过程、交易渠道及资金等方面进行管控。包括社区股份合作公司不得为交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务等六个方面。涉及参与推进此项工作的相关部门有市、区住房建设，规划土地监察，城市更新和土地整备等。

对此，《中国经营报》记者向深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局方面求证上述《通知》的真实性。深圳市住房和建设局方面对记者表示，目前该局暂停进行接受媒体采访相关工作；深圳市规划和自然资源局方面称，相关采访事宜由深圳市城市更新和土地整备局方面作出答复。

深圳市城市更新和土地整备局肖姓工作人员对记者证实了上述《通知》的真实性，确认其属实存在，且目前正在开展相关工作。

该肖姓工作人员进一步称，由于该文件为深圳市住房和建设局牵头发布，且前期工作亦由其负责，故相关采访问题由深圳市住房和建设局方面回答较为适宜，深圳市城市更新和土地整备局方面暂不方便接受对外采访。

值得注意的是，自深圳市提高购房门槛以来，处于边缘化的小产权房、回迁房承接着深圳楼市虚火，价格一路水涨船高，资金炒作明显，这当中也隐藏着诸多“诱人”的利益链条。

不过，“风暴”之下，这一“灰色交易”市场有所熄火。有中介告诉记者，目前深圳关内（一般指南山、福田、罗湖、盐田）的小产权房交易正在遭到“严打”，面临的风险较大。

斩断利益链条

事实上，深圳的小产权房具有特殊意义，在官方解释中，深圳并不存在“小产权房”。

经过1992年、2004年两次农村城市化改造，深圳的农村集体土地已全部转为国有土地。因此，从占地性质上看，深圳已没有通常概念中的“小产权房”，但囿于历史遗留、旧改进程缓慢，深圳仍有大量土地掌握在村民、村集体手中，“小产权房”的说法也常被广泛使用。其包括没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、安居房等。

提及小产权房在深圳扮演的角色，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳住房处于供不应求的局面，小产权房对于居住缺口具有补充作用，这类房屋有使用价值，同时又有市场。

但根据此次《通知》，深圳相关部门将从六个方面严打小产权房、回迁房交易，包括社区股份合作公司不得为交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务；《通知》发布起，各更新项目需核实确认物业权利人，防范更新项目进行回迁房、安置房炒作；将对违规发布违法建筑交易相关信息的中介机构、从业人员、网站、公众号等进行查处；严禁信贷资金买卖小产权房、回迁房；除《通知》发布前已公示的补偿安置协议外，城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

组团看房，委托中介或直接销售，村委盖章或律师见证下签订合同，部分项目甚至提供分期付款或按揭金融服务。多年来，深圳的小产权房市场已形成一条完整的产业链条，其中也隐藏着诸多“诱人”的利益驱动因素。

据《中国经营报》此前刊发的《起底深圳小产权房“灰色”交易链》调查报道，深圳的小产权房包括村委统建楼、农民房、企业拿地投资所建建筑。而在交易时，为使购房者“放心”，有开发商会出具各种不同名目、且有相关主体（当地村委、律师）盖章认证的合同协议，以及写着“房屋使用权证”等各类证书，包装之下，每场交易似乎显得尤为“正规”。

此外，除了一手小产权房交易存在各种不同名目的收费，购房者购买二手小产权房也需缴纳金额不一的“过户费”“喝茶费”。相关中介人士告诉记者，二手小产权房的“过户费”一般是500元/平方米，近年来各村委相互攀比，“过户费”有所上涨，目前有的二手小产权房“过户费”达到1000元/平方米。

对于此次《通知》，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“在政府主导的城市更新推进的同时，还有一条‘灰色路径’，由城中村村集体、投资机构、金融机构、中介机构构成。有了村集体的背书，公正机构、律师事务所也在做着相应生意。这一次相当于要斩断这个链条。”

严惩楼市乱象

小产权房火热的背景源于深圳楼市接连出台的调控政策。

今年以来，随着“房住不炒”政策逐步夯实，深圳住宅市场逐渐回归理性。

其中，就在今年8月，备受关注的“深房理”案件调查处理工作取得阶段性进展。经七部门联合查实，“深房理”违背公序良俗，教唆会员以“假结婚”的方式规避购房政策；以资金互助的名义，向不特定对象募集资金，并承诺保底，涉嫌非法集资。此外，还存在涉嫌骗取信贷资金、虚假广告宣传等多项违法违规行为。就此，“深房理”案件有关责任单位和人员被依法依规启动问责和处罚，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

对“深房理”的查处，进一步体现了严管违法违规行为、促进房地产市场健康发展的导向。

而在深圳市场持续火热的小产权房交易，自然也被列入调控范围内。

事实上，早在2007年，住建部就曾发出风险提示称，小产权房不受法律保护，也不具备上市交易资格。

今年5月20日，《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》自然资发〔2020〕84号明确规定：“城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。”但在司法实践中，本村村民购买，或非本村村民购买后将户口迁移至该房产，或已取得相关合法的产权登记证，这三类属于特殊情形。

此外，今年7月，《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》明确，因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四方面，定调未来三年楼市走向。

随后，深圳市宝安区住房和建设局召开宝安区房地产经纪机构座谈会。今年以来，深圳市宝安区住房和建设局共巡查房地产经纪机构门店264家，涉及违规并责令整改的经纪机构22家，联合街道查封涉嫌代理住宅类违法建筑（小产权房）交易的房地产中介31家。

上述查处的违规行为主要有代理住宅类历史遗留违法建筑（小产权房）销售行为、提供“特殊”购房途径、房源广告不规范、未公示资质证书、未公示相关材料等。

针对宝安区的房地产市场情况，深圳市宝安区住房和建设局副局长廖远滨曾表示，自出台“715新政”和“二手房成交参考价”政策并精准实施以来，房地产交易市场的行业乱象得到有效遏制，房地产中介市场秩序得到进一步改善。

记者注意到，今年上半年，深圳龙华、宝安及龙岗三区已相继出台历史遗留违法建筑确权前置流程细则。

其中，深圳市龙华区住房和建设局曾发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》。该文件显示，“小产权房”属于明令禁止交易的房地产，各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经纪活动，不得代理销售“小产权房”，不得为“小产权房”交易提供经纪服务，各房地产中介机构应及时进行自查自纠。

此前，深圳市房地产中介协会也发布关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示，提醒相关从业人员，若违反规定，一经查实，即依据《深圳市房地产中介行业从业规范》《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》等规定进行自律惩戒。

李宇嘉认为：“总之，深圳开始对房地产的调控政策进行高频率的打补丁、补漏洞，因此，政策更加精细化、系统化。在堵住商品房市场投资炒作的同时，将城市更新市场的漏洞也同步堵住，从源头上降低城市更新的成本，控制房价倒逼式上涨的局面。”

（编辑：赵毅 校对：颜京宁）