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本文作者：张春光律师【锦天城律所

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”

查封状态下的房屋交接是查封状态下财产“移转”的一种形式，根据上述司法解释的规定，查封状态下的房屋交接不得对抗申请执行人。具体到执行标的异议中，如果被执行人（房屋出卖人）将查封状态下的房屋交付给案外人（房屋买受人），则此交付不产生《执行异议复议规定》第28条第二项中买受人“已合法占有该不动产”的法律效力。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于执行异议之诉的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

附陈某平与中厦国际公司、鼎诚兴公司、张某元案外人执行异议之诉案

案情简介：张某元（甲方）与陈某平（乙方）于2014年8月24日签订《房产买卖协议》、于2014年10月18日签订《补充协议》，对涉案房屋买卖事宜做了约定，其中约定甲方同意在2014年10月24日前交房给乙方。陈某平陈述，张某元于2014年10月24日将讼争房产的钥匙及室内家具交付给陈某平，双方签订了《房产交接书》。中厦国际公司与鼎诚兴公司、张某元委托合同纠纷一案执行中，陈某平提出执行异议。除厦门中院因张某强与张某元等民间借贷案件[（2014）厦民初字第1515号]，于2014年11月12日查封讼争房产外，讼争房产在2014年11月12日前曾被多次查封，这些查封最迟于2014年11月12日才解封；因张某强与张某元等民间借贷案件而对讼争房产的查封于2015年解除时，本案的查封生效。

裁判观点【案号：最高人民法院（2019）最高法民申3640号】本案系陈某平为排除中厦国际与鼎诚兴公司、张某元委托合同一案的执行，根据其与张某元签订的《房屋买卖协议》而提起的执行异议之诉。依据《规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据原审已查明事实可知，诉争房产曾被多次查封，直至2014年11月12日才得以解除查封，故无论是陈某平、张某元签订《房屋买卖协议》时，还是《房屋交接书》体现的双方于2014年10月24日办理房屋交付手续之时，该房产客观上均处于被人民法院查封的状态。且正因讼争房产自《房屋买卖协议》签订时起即持续处于查封状态，陈某平、张某元就此未能办理完成过户登记手续。在张某元涉及多项纠纷、讼争房产被多次查封的情况下，陈某平作为理性的房屋买受人，理应对购买涉查封房产的风险有正确认识并审慎对待。二审法院认为在讼争房产处于被连续查封的状态下，2014年10月24日的《房屋交接书》不能产生使陈某平合法占有该房产的法律效力，故陈某平提出的异议不符合《规定》第二十八条规定的情形，据此判决不予支持陈某平的执行异议，并无不当