导语

面临拆迁时，我们最关心的就是能拿到多少拆迁补偿，拆迁方给出的补偿方案是否合理。

拆迁补偿谈判的过程也是一场智力与策略的较量，更是一场关键的博弈。在这一过程中如果能掌握一些合适的谈判方法，即使不一定能把拆迁补偿提到很高，也能尽量避开拆迁方挖的坑，避免补偿被压得过低，遭受损失。

万典律师长期受理各类拆迁案件，为各位被拆迁人总结出一些拆迁补偿谈判时的方法策略以及注意要点。

01定位合理，把握尺度

谈判的最基础工作，首先就是目标明确，有一个合理的定位。要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，担心吃亏还被别人笑。

所以，选择一个最好的方案和底线很关键。这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识，如房产为居住，市场价值80万，加上搬迁费、过渡费等90万，这就是谈判尺码，上下浮动，货币补偿或价值相等的房产调换均可。

对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠拢。

部分被拆迁人要求过高，一再错过机会，或是对立情绪严重，导致拆迁人动用法律程序，裁决或判决结果让被拆迁人感到无望。

所以第一步有一个确定的目标，合理的定位非常重要。

02收集必要的相关信息

拆迁时这些信息你都清楚吗：

该地段为什么拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同，补偿的系数也是不同的。拆迁人是谁？是否有拆迁许可证？拆迁公司是哪个？对方谈判人员的组成情况如何？谁是主要负责的？拆迁评估机构是哪个？如果已经做了评估，如何拿到评估报告？评估报告哪些地方比较合理？

这些信息一定要提前收集，才能有备无患，在接下来的谈判中掌握主动权。

03有策略地安排谈判的时间和地点

谈判中，拖延是一种非常有用的时间策略。对被拆迁人而言，时间几乎没有成本。相反的对拆迁人而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。所以建议您在拆迁之初的策略是拖延，不与拆迁方进行接触，但是要了解其他拆迁户的进展，作为自己谈判的基础。

地点选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去则对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到自己家中，同时在谈判过程中安排人员巧妙地、策略地干扰或终止谈判的进程。

04多倾听，多分析

谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。会不会倾听?能不能听出对方的音?听了能不能做出正确的分析和判断?能不能找出对方的软肋或破绽?从而拿出应对的策略，这些都是能不能实现谈判目的的关键。

所以，高明谈判者不仅善于倾听，还善于在不显山露水的情形下，启发对方多多地说、详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量都说出来。

谨记：不要打断对方！在对方有一种言多有失的警觉时，要尽力地谆谆善诱。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场，拿出一套应对的谋略。同时，还要随着对方策略的转换而转换，或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能在谈笑风声之中，掌握谈判的主动权。

05谈判可以先围绕拆迁行为的合法性进行

先审查授权（拆迁公司须有授权的行为）、《拆迁许可证》，审查拆迁项目是否为公共利益，是否能够启动，对拆迁的合法性进行审查之外，在拆迁程序的要点上有这么几个环节：立项批复—用地批复—拆迁补偿方案—建设用地批准文件—资金到位证明。

《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致，拆迁范围是否扩大等等。拆迁工作人员、评估人员是否有违规行为。

万典律师提示

避免对抗性的拆迁补偿谈判，千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。

被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。如果不假思索地就答应对方的第一次报价，拆迁方也就不会主动进行二次加价。被征收人也就很难提高补偿了。