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由于银行放贷逾期两个月，导致房屋买卖合同违约，购房人伍女士因此损失490万元。该案判决书在相关网站甫一挂出，就引起极大关注。网友戏称这是沪上“最惨购房案”，伍女士也就成了“最惨购房人”。虽然原告律师表示，该案在二审判决后，卖家自愿对买家进行了一定程度的经济补偿，双方已经握手言和，但是上海汉路律师事务所曾智红律师表示，该案已经启动再审程序。他受买家伍女士委托，成为该案再审代理人。

日前，曾智红律师在自己的社交平台上表示，此案最大的焦点在于违约赔偿金的认定。这也是他在该案件再审过程中的重点工作。

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490万元违约赔偿已经结清

据该案一审判决书叙述：2020年5月27日，卖家范先生与买家伍女士签订房屋买卖居间协议，出售涉案房屋。该房屋性质为办公楼，面积180.09平方米。价格为1550万元。伍女士当日支付首期房款775万元，第二期房价款775万元通过银行贷款支付。

协议约定，乙方伍女士应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。

同年5月30日，双方签订补充条款，约定：房屋总价款仍为1550万元（净到手价格，不含佣金），乙方支付定金100万元。1550万元房价拆分为合同价1490万元及装修补偿款60万元。约定甲方同意提前交房，乙方在2020年6月30日前付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给甲方，剩余贷款745万元由银行放款于甲方。

同年7月2日，双方正式签订上海市房地产买卖合同，约定当年8月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

合同补充条款另约定：乙方逾期赔偿金为每日总房款的万分之五，逾期超过十个工作日，甲方有权单方解除本合同。乙方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20％的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方等。同日，双方又签订协议书一份，约定若因乙方违约导致买卖合同无法正常履行，乙方应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿甲方房屋装修费180万元。

当年6月，甲方已经将涉案房屋交付乙方使用。

之后乙方贷款发生延期，直至当年10月29日银行通过贷款申请。期间，2020年9月15日，甲方发律师函给乙方，告知伍女士已经严重违约，要求伍女士在收函之日起3日内将余款805万元付清，否则解除合同。乙方未在指定期限内付款。同年9月30日，甲方向乙方发出解除买卖合同通知书。

至此，双方买卖告破。甲方向法院诉请：乙方赔偿违约金310万元、房屋整修费损失180万元，共计490万元。一审法院认定甲方诉请有事实和法律依据，于是支持了甲方的诉求。案件进入二审。2021年12月31日，二审判决维持原判。

记者从再审代理人以及原告代理人处获悉，甲乙双方诉争款项目前已经结清，房屋也已经归还甲方。

“310万违约金明显过高”

记者获悉，目前案件已经开启再审程序。伍女士已经委托曾智红律师为再审代理人。

曾律师在自己的社交平台上表示，这个案件之所以引起市民热议，可能是因为市民们心有戚戚。因为每一个贷款买房的人，都有可能因银行放款的原因，而像本案件一样，承担高额的违约金。

曾律师表示，310万元违约金的认定，明显过高，损害赔偿金额也远远高于实际损失。该金额应是参考了甲方的实际损失。而甲方实际损失认定的证据，真实性有待查明。因为本案中，卖方出示了一份他与第三方关于西康路XX弄XX号房屋的买卖合同，极大地影响了法官的心证。这份证据到底是何时形成的？是否是双方真实意思的表示？

曾律师还表示，房屋已经交付并且装修，银行已经放款，是否必须解除合同？

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律师支招：买家应选择以银行实际放款时间为准的约定

记者仔细阅读本案一审和终审判决书后，曾就如下三个问题联系原告律师。

在该案件中，乙方强调涉案房屋虽然是商用房，但是楼内有很多住户，她购买房屋，也是用于自住，所以不属于商事纠纷。如何定义商事行为？本案关注的焦点是违约赔偿金额。乙方认为原告出示的购房合同，难以认定为双方真实意思的表示，所以不足为凭。被告的银行贷款申请没有在合同约定期通过银行审批，是否是解除买卖合同的必然要素？过程中，买家有无补救措施？

不过，原告律师表示，上述问题可能是再审中会涉及的问题。目前案件已经进入再审程序，他不方便回答。

上海市浩信律师事务所高级合伙人王俊伟律师则表示，对买家伍女士来说，再审的意义在于能否降低违约金的数额。

王律师为伍女士支招说，涉案房屋性质是办公楼，这和购买住宅、公寓用于居住是不同的。办公楼多用于商业活动、投资等，这也是导致本案赔偿金数额趋高的一个因素。伍女士提起案件再审，目的应为试图降低赔偿金数额。如有可能，伍女士可提供自己不具备购房资格，以及将房屋装修成居住功能等证据，来淡化房屋的商业用途，从而降低赔偿数额。

违约金数额要以弥补实际损失为原则。王俊伟律师说，本案中，除了核实卖方提供的买卖合同之外，还要核实合同的真实性、实际履行情况、涉案房产在这期间的波动及违约责任的实际承担情况等，来最终确定违约金是否过高。如果过高，在伍女士提出要求调低的情况下，法官可以行使自由裁量权，将赔偿金额予以调低。

另外，房屋装修价值虽然合同约定了180万元，但是伍女士如果认为没有180万，可提供鉴定报告等证据予以证明。何况，合同中还出现过“装修补偿款”60万元的约定。因此，对于装修的实际价值，也是案件再审的一个切入点。

王律师认为，银行贷款审批通过和实际放款是两码事，也是本案再审胜败的关键点。买方显然在整个交易中没有合理规划，甚至根本没搞清楚，后又引发诉讼，尾款745万元也就无法通过银行贷款予以支付。这也成为本案无法继续履行的又一障碍。对于银行贷款支付条款，格式合同中一般有类似本案的约定，一旦出现违约，自然陷入被动。这也提醒购房者，在对银行贷款没有把握的情况下，要选择以银行实际放款时间为准的约定。

来源：周到上海