买房能找律师嘛，买房能找律师嘛现在

A女士：郭律师您好。我在北京买了一套商业写字楼。买的时候，房地产公司的售楼小姐给了我好多许诺，说是写字楼的位置特别好，特别好租，升值空间也特别大，“一铺养三代”是没有问题的；楼宇出售之后，房地产公司会成立租赁部，帮助业主出租物业，等等。我特别相信她们说的话，就买了这个物业。买了之后才发现，写字楼租赁市场其实并不好，以房地产公司卖楼时估计的租金价格，很难租出去。我只能降价了又降价，经过多次降价，才勉强把物业租出去。因为楼盘整体上的租赁情况很不好，商业气氛一直起不来，所以楼盘的价值一直是下降的。到了现在，楼盘的价值折损了一半了。我被深度套牢了。原来想着“一铺养三代”，现在成了“三代养一铺”了。我找之前的售楼小姐，她说会联系房地产公司帮我解决问题，一直拖一直拖，后来就不接我电话，找不着她了。我找房地产公司，房地产公司也是支支吾吾，一会说，会向领导反映问题，一会说，房地产公司其实没有做出这些承诺。拖到现在，我的问题也没有得到解决。我觉得房地产公司当时是用欺诈的方式，把这个物业卖给了我。我能以“欺诈销售”为由起诉房地产公司吗？

郭律师：我先向您了解一下其他的基本情况吧。您这个物业，是什么时候买的？

A女士：我想想……大概是2011年底吧。

郭律师：正式签署购房协议的时间，是啥时候呢？

A女士：应该是2012年年初。

郭律师：您是什么时候正式收楼的？

A女士：应该是2012年年底。

郭律师：您是什么时候发现售楼小姐在向您推销房屋时说的那些话，是与实际情况不相符的？

A女士：两三年后吧。

郭律师：这样啊。我跟您说一下吧。“欺诈”是需要很多证据来证明的。咱们就先假设房地产公司确实构成了欺诈吧。咱们先看看，您这个案子，应该适用什么法律。咱们国家的《民法典》，是自2021年1月1日开始施行的。您这个事儿，发生在《民法典》施行之前。但最高人民法院出了一个《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》。根据这个《若干规定》的第4条，如果您现在起诉房地产公司欺诈销售，属于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后”，该法律事实引起的民事纠纷案件，就要适用《民法典》的规定了。

A女士：您的意思是：我这个案子，是要适用《民法典》的规定了？

郭律师：是的。

A女士：好的理解。《民法典》的规定是怎么说的啊？

郭律师：根据《民法典》第147条、148条、第152条的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。但是呢，前面说的“撤销权”，是有行使时间的要求的，不能一直拖着不行使。如果是欺诈销售，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内不行使撤销权，撤销权就消灭了。如果是“重大误解”，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权，撤销权就消灭了。此外，《民法典》还规定了一个兜底条款，即：当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

A女士：好的理解。我觉得我买房的时候，就是被欺诈了。我这个案子能用《民法典》规定的“撤销权”么？

郭律师：您这个案子，从您买房到现在，差不多十年过去了。根据您说的，您是2012年底收的房。假设您在2015年底最终发现被房地产公司欺诈吧。就算您基于房地产公司欺诈而拥有撤销权，因为撤销权未及时行使，很大可能已经消灭了。

A女士：啊？为什么会这样啊？为什么法律要这么规定啊？我确实是因为被骗才买了这个房子呀！&*%￥（&……#

郭律师：您别激动啊。是这样。法律有个原则，叫做“法律不保护眠于权利之上者”。“法律不保护眠于权利之上者”，又叫“法律不保护权利上的睡眠者”，是一句西方的法谚，意思是指权利人需要尽快去实现自己的权利。比如，该发催款函的，赶紧发催款函；该起诉的，赶紧去起诉。对于那些怠于行使自身权利的人、躺在权利身上睡大觉的人，是得不到法律的同情和保护的。这和我们中国的一句古话“天助自助者”，有些相像。《民法典》之所以规定“撤销权”行使的期间，就是基于这个原则来的。

A女士：唉……好吧……现在我该怎么办呢？

郭律师：根据我的经验，我觉得，既然您是业主了，您可以联系一下其他的业主，看看有没有可能把业主委员会成立起来，大家团结起来争取自己的权益，把这个商业楼盘发展起来。

A女士：您的意思我理解。业主委员会什么的，我之前也听说过。但不知道具体怎么去弄这事儿呀。

郭律师：这样吧。我之前写过一些关于物业管理的文章，比如：2020年《北京市物业管理条例》之物业管理委员会简介、2020年《北京市物业管理条例》之物业管理委员会简介（续）、2020年《北京市物业管理条例》之物业管理委员会简介（续之二）等。您可以先看一下，有个大概的了解。

A女士：好的。我先了解一下。有其他的具体问题，再与您沟通吧。谢谢您。

郭律师：不客气。