买商铺签合同找律师，洛阳：买商铺时承诺十年返租，返了两年不返了？业主感觉被忽悠

大河报·大河客户端记者 焦勐

核心提示：商铺返租一般又称售后包租、售后返租。早在2001年国家就已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式。

3月16日上午，家住洛阳市洛龙区的张刚（化名）向大河报·大河客户端记者反映称，自己和洛阳MOCO1885（又称乐宅1885、乐宅小区）众多业主正在陷入一场“商铺返租”的困局，“当时买商铺前，承诺十年返租，结果返了两年就不返了，这不是忽悠人的吗？更气愤的是商铺即将竣工了，开发商却迟迟不盖了，让我们业主买的商铺成了摆设。”

洛阳MOCO1885未完工的商铺（5#、6#）

【讲述】商铺10年返租，坐收租金，有这等好事？结果入“坑”

3月16日上午，大河报·大河客户端记者见到了张刚。据张刚介绍，他购买的商铺位于洛阳市西工区健康西路与永昌路交叉口往南100米路东，楼盘名称为MOCO1885。

“当时决定买这个商铺，我和家人也经过了多方考察过。”张刚称，他们多年以来一直省吃俭用，攒下了二十余万元钱，原本打算创业做些小生意。

就在张刚四处考察项目时，有熟人向他介绍了MOCO1885楼盘的商铺项目，并称该商铺五证齐全，已经即将完工。此外，如果当时购买的话，开发商还承诺，可享受买商铺10年返租的优惠，“简单来说，就是开发商后期会负责将商铺出租，所得的租金将定期返给业主。”

“不用操心租房的琐事，又能坐收租金，这种形式确实诱人。”再加上张刚和家人亲自查询了该商铺的五证后，更加确信了开发商的说法，“五证都齐全了，商铺按期交付自然不成问题了。”

2017年5月，张刚和家人最终决定购买MOCO1885楼盘一层的18平方米商铺。签订合同前，置业顾问告知张刚，18平方米的商铺原价是48万，为了让业主享受购商铺10年返租的优惠，会将商铺第一、第二年的年收益的7%折入首付款中。

商铺位于洛阳市西工区健康西路与永昌路交叉口往南100米路东

“就是说原价48万的商铺，折入第一、第二年的年收益7%后，房价只剩41万余元，我交了20万元的首付款后，又贷了20余万元。”张刚认为自己捡了个大便宜。

然而进入2020年后，问题就出现了。张刚和众多购买该商铺的业主发现，从2017年购买该商铺至今，商铺基本上一直保持着原样——即将完工，又无施工的状态（按合同约定2018年1月1日就应当交房）。

此外，按照合同约定，第三年至第五年应当按年收益的8%向业主返还租金，“今年1月25日应该返还今年第一季度的房租了，开发商却不认了。”张刚说。

业主李先生等人和张刚的遭遇相同，除了购买商铺的面积和购房款数额不同之外，所遭遇的情况完全相同。

【证据】业主试图讨说法，隶属关系的两家公司却相互“踢皮球”

张刚等业主向大河报·大河客户端记者提供了购房时的广告宣传单页、购房合同、委托经营协议书等相关证据材料。

印有“MOCO1885”、“商铺”等字样的宣传单页上显示：将购买MOCO1885商铺形容为一种投资形式，并与定期存款、银行理财、基金、股票、黄金等在收益率、风险、操作难度等方面进行比较。

宣传单页上还用举例的方式，将一套30万的商铺如何10年返租进行了详细介绍。其中提到了首付款比例、第1、2年为7%年收益折入首付、第3至5年为8%年收益等内容。

业主们提供的宣传单页

在业主们提供的商铺委托经营协议书上显示：甲方为购买商铺的业主；乙方名为“洛阳戴尔森商业管理有限公司”；丙方则为担保方，显示名称为“河南新恒顺地产有限公司”，该公司即为MOCO1885商铺的开发商。

乙方和丙方有什么关系？据业主们介绍，洛阳戴尔森商业管理有限公司其实就是河南新恒顺地产有限公司的下属公司。

两者的关系通过国家企业信用信息公示系统得到了证实，

河南新恒顺地产有限公司为洛阳戴尔森商业管理有限公司的大股东，持股比例为99.00%。

此外，业主们还向记者提供了一份洛阳MOCO1885（5#、6#）商铺的业主名单，记者注意到已销售的商铺约240间，涉及到的业主有200人左右。

“承诺的返租不给我们，商铺又停工至今。我们业主多次找到洛阳戴尔森商业管理有限公司讨说法，该公司却让我们去找开发商，开发商则又让我们找管理公司。明明是一家公司，却来回踢皮球，把我们业主耍的团团转。”业主们对开发商和管理公司的推诿的态度很气愤，也曾多次找当地政府部门协调，但收效甚微。

【调查】开发商法人代表已被法院列为失信被执行人

3月17日上午，大河报·大河客户端记者跟随业主们来到了洛阳MOCO1885（5#、6#）商铺所在的位置。

记者注意到，该5#、6#商铺呈南北建设长约300米，为3至4层建筑，建筑主体部分已经完工，监控、消防等设施也已部分安装。

当日下午，记者跟随业主又来到洛阳市西工区汉屯路街道办事处永昌路社区，一名女性工作人员明确表示，已无法帮主业主们与开发商再次进行协调。该工作人员给出的理由是，西工区政府相关部门曾出面帮业主与开发商代表协调当面协商，但业主们否决与该代表见面，“我们再找人家开发商，人家已经不愿意谈了。”

此外，该工作人员还表示，建议业主们向西工区相关部门反映情况，或者向人民法院提起诉讼。

但据了解，河南新恒顺地产有限公司法人代表李雪玲已被洛阳市西工区人民法院列为失信被执行人。

商铺为何迟迟无法完工？承诺的房租是否能够履约返给业主？

3月19日上午10时许， 记者先拨打了河南新恒顺地产有限公司一位名叫雷云峰的负责人联系电话，记者向其表明采访意图以及业主反映的主要诉求，对方得知后明确回复自己不清楚后，不待记者继续询问，便以有事为由挂断电话。

随后，记者又拨打了河南新恒顺地产有限公司一位名叫陈磊的负责人联系电话，记者又向起表明采访意图和业主反映的主要诉求后，该负责人称自己只是工程方面的负责人，对业主们反映的事情不知情。

巧合的是，这两位不知情的负责人是洛阳市西工区汉屯路街道办事处永昌路社区工作人员证实前段时间曾要与业主们进行协商的主要负责人。

洛阳MOCO1885商铺（5#、6#）

【律师】双方协议有效，业主可组团向法院提起集体诉讼

2001年，当时的国家建设部公布了《商品房销售管理办法》，其中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令。

但2003年至2006年间，商铺返租损害投资者的案例又再度在全国各地不断涌现。2006年5月，该部对再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。

河南博同律师事务所的律师吕银果表示，售后包租在实践中的争议性比较大，《商品房销售管理办法》属于部门规章，但不必然影响民事合同的效力。如果开发商有售后包租的销售行为的话，相关主管单位可以对房企进行行政处罚，“这份委托经营协议书是双方真实意思表示，合法有效。双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。”

同时，吕银果强调，如果业主们想要维护自己的合法权益，可以通过法律途径起诉，“业主们比较齐心的情况下能够组团，也可以集体诉讼的方式向法院进行起诉。”

吕银果认为，房企法人被法院列为失信被执行人，不影响业主向法院进行起诉，因为房企仍在正常经营中，企业的营业执照没有被注销，依然具备法人资格，在诉讼中具备诉讼主体，是可以应诉的。