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深圳龙华区买房找律师,深圳龙华区买房找律师多少钱

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-12-18 01:40:48

“各律师事务所,请排查本所内有无律师受委托拟定或见证关于华润城润玺1期’代持’协议情况,若有上述情况请各所统一汇总后报我局法促科。”12月7日,一则由深圳某区司法发布的消息在网上流传。

“人民银行下通知严查首期款来源,上追2-3手。首付贷、借名买房都做不了,最近深圳两个网红盘,已经有客户开始退房了”。一知情人在社交平台发布消息如是说。

针对“代持打新”现象,近日来,深圳市金融系统、住建系统等相关联合出招,分别就首付款来源、购房人资料等严格审查。对此,有业内指出,华润城润玺1期后,“代持打新”人士退出,刚需有更多机会选购稀缺的新建住宅产品。

一、现象:从“打新”热到出现“代持打新”

“不想帮你代持了,我计划自己买”。在华润城润玺1期开盘的前一天,深圳市民张女士的表妹如是告诉她。

为实现三成首付,张女士借来表妹的购房名额,认筹华润城润玺1期,公证摇号结果显示,他们顺利进入选房名单。因代持张女士不能直接使用该房子的学位,张女士犹豫之间,表妹找过来表示反悔了,告知不愿出借名额。

此时,张女士提出合资购买更大户型,再次遭遇表妹的拒绝。“亲戚代持都出现临时反悔,那外边的代持人更不敢找了”,张女士说。

深圳新房住宅备受市场追捧,源于新房备案价格明显低于周边二手房价格,市场认为“买到即赚到”。因此,如同股市中购入新股一样,在深圳通过“摇号”“积分”等方式购买抢手的新建住宅被称为“打新”。

以华润城润玺1期为例,备案均价约13.1万/㎡,而据链家平台显示,其周边二手房成交单价普遍为十七、八万,由此产生了高达5万/㎡的价差,即使购入其最小面积约100㎡的户型计算,一套房子的价差也有500万元。

因此,在刚过去的11月,由于华润城润玺1期的入市,关于“代持打新”的讨论在深圳楼市空前热烈。

特别是在开发商该楼盘发布购房人名单之后,网传的“代持”案例不绝于耳——“我们公司老板找了6个员工’打新’,谁中了就用谁的名额”、“我朋友找了他们公司3个员工’打新’,结果一个没中”、“我们公司9个摇号,中了7个,我们一周的午餐都包了”……

深圳楼市“代持打新”调查:数百万价差催生的冒险者

至于华润城润玺1期的火热程度,或能从开发商公示的参与人数窥探一二:共计15036位“无房”购买人提交申购资料,经审核通过12927人,按社保排序确定入围11727人,末位购房者社保排序到(个税)51个月,最终成功冻结资金9690人。

深圳楼市“代持打新”调查:数百万价差催生的冒险者

开发商销售方案:“无房优先”公证摇号决定选房顺序,且限定了选房人数上限。

而在开盘结束后,还有中介在网络兜售“代持”业务:“华润城润玺1期3栋29楼,签代持,一次性付款,有没有客户投资,120平总价1570万,轻松到手600万。代持人,本地人,罗湖有农民房,客户也可以占一半股份。”

实际上,最近一轮“打新”热在深圳已经上演半年之久。今年6月,位于光明的金融街华发融御花园1期入市,吸引8997人参与摇号选房,中签率仅4.38%,创下深圳楼市史上最难“打新”的楼盘纪录。

而随后入市的华润玺云著、中海寰宇时代花园、电建地产洺悦府、嘉富新禧花园、天健天骄北庐、华润城润玺1期等,引来前赴后继的“打新”购房者:总价从数百万至数千万的房子,统统开盘售磬。

值得留意的是,华润城润玺1期是深圳楼市史上,首个总价千万以上,全部卖给“无房”购房者的楼盘。

二、 “代持打新” 调查:“是个别现象,而非普遍情况”

有楼市观察人士指出,引发”打新“热的根本原因是“限价”。而“代持打新”则是由于销售楼盘总价太高,导致有能力的市民没有资格,有资格的购房者没有缺乏资金,因此结合,是限价下的房地产市场行为,本质是“无房优先”、首套房与总价千万的房款支付能力的背离。“限价”与“无房优先”共同作用,催生了当前的“代持打新”。

“‘代持’行为的根本原因,是利益驱动”,在长期关注、研究深圳房地产市场的深圳市政协委员、深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫看来,“代持”行为是房地产市场中的个别现象,而非普遍情况”。从法律角度来说,代持行为存在极大风险,因为在房地产确权登记中,“代持”行为不受法律的保护。

整体来看,除了华润城润玺1期等个别楼盘,虽然同处热点片区,但其他刚需型楼盘“打新”或“代持打新”的情况并不多见。如,同样位于沙井的星河融御三期,开盘仅售出85%的房源;而位于光明的兆邦基端慧苑,依靠三级市场“转介”才售完;在龙华的万科北宸之光,由于开发商信心不足,则在开盘前就启动了“转介”。

实际上,这一轮深圳楼市加码对新盘“限价”,最早始于2016年10月4日发布的“深八条”。受“限价”影响,自2016年11月-2109年4月间,全市新房成交价“平稳”,趋势图中几乎呈水平线一字拉开。

深圳楼市“代持打新”调查:数百万价差催生的冒险者

2019年4月25日起,深圳不再发布新房成交价格,取而代之的是价格指数。图为深圳中原统计的房价趋势。

2018年6月,华润城三期因采用低于周边二手房价的备案价开盘,引来大批购房者青睐:6776人选741套房,开盘9小时后售出全部房源。

同时期开盘的招商双玺,总价1672-6559万,666人选167套房,更是产生深圳楼市史上“5000万蹲”的说法。

可见,华润城三期、招商双玺是深圳楼市中,最早引发“打新”热的两个楼盘。

“无房首套,至少一次拿出300万首付,在深圳要么是有钱人使用子女名额,要么找人’代持’,真正刚需很难有这个资金实力。”在观察人士张先生看来,因为购房存在巨大套利空间,特别是这种标的上千万的房子,很多人会想方设法代价买入。

对此,陈蔼贫指出,深圳今年在住宅用地方面已经这个土地供应增加了一倍,在未来的十四五期间,深圳将持续加大住宅用地的供应。所以,当供应不断增加,以及后期房产税的应用,购房者应当理性看待当前的房地产市场。

尽管如此,“打新”热还是在业内引起担忧,有观点认为:由于当前深圳楼市存在明显的套利空间,社会将倾注一切力量参与到深圳楼市,甚至是全力乃至全球的资金因楼市虹吸到深圳,导致深圳房价进一步攀升。

三、主管部门联合出招,“代持打新”热下降

“各律师事务所,请排查本所内有无律师受委托拟定或见证关于华润城润玺1期’代持’协议情况,若有上述情况请各所统一汇总后报我局法促科。”12月7日,一则由深圳某区司法发布的消息在网上流传。

深圳楼市“代持打新”调查:数百万价差催生的冒险者

11月28日,新华时评《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》点名深圳楼市,“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。11月30日,深圳市住房和建设局局长张学凡在接受媒体采访时表示,对媒体反映的代持炒房等情况,正在调查处理中。

“人民银行下通知严查首期款来源,上追2-3手。首付贷、借名买房都做不了,最近深圳两个网红盘,已经有客户开始退房了”。一知情人在社交平台发布消息如是说。

另有知情人称:“贷款收紧了,我朋友摇号选到房,现在贷款难搞,浦发银行已经把她拒了,现在找其他银行。有200多买家贷款被拒了,上面来命令,行长都不敢放”。

据了解,针对近期“代持打新”楼市现象,各相关主管部门已采取行动。除了前述金融系统严查购房者资金来源,住建部门还在“i深圳”APP上线了“购房诚意登记”系统,同时试用了前海公证处“公证选房”小程序。

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多举齐下,“代持打新”热潮有所缓解。12月8日,万科瑧山海开盘,最终第569号购房者选走最后一套房,弃购人数达到309人。对此,有业内指出,由于各政府部门联合严查,华润城润玺1期后,“代持打新”人士退出,刚需有更多机会选购稀缺的新建住宅产品。

深圳市民廖先生表示,由于楼市监管趋严,加上“代持打新”风险不可控,原计划找人“代持打新”的他决定放弃这种想法。

在知名地产评论人朱罗纪看来,金融政策能起作用且必要。用好金融货币政策、房地产信贷政策,可以稳住中短期的房地产价格波动。不管贫富无论刚需,必要情况下都要大幅提高首付及利率。房地产最大的风险在于金融风险,这是最后一道阀门,如果控制好了这个,大家宁愿全款也要杀入楼市,那一说明是其它方面有问题,二就算房价跌也不会伤及金融。

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记者直击润玺开盘现场:确实有人“代持打新”

11月26日18时左右,1251号购房者选走1栋203号房源后,现场的华润工作人员响起了掌声和喝彩,在“代持打新”等一片质疑声中,华润城润玺1期这场跨越两天一夜的开盘之旅宣布结束。

深圳楼市“代持打新”调查:数百万价差催生的冒险者

从销售过程来看,其最受欢迎的是总价2700-2900万的大户型,第一时间选完。对此,有购房者表示,“几千万都花了,不选套大的对不起首套名额。”另有购房者补充:“大的升值空间更大,赚得更多。”

深圳楼市“代持打新”调查:数百万价差催生的冒险者

据华润城润玺1期备案信息,其总价为1184-2983万/套,其三成首付款为350-900万间。坊间有声音质疑:首套房即购入总价千万住宅的是刚需?

“现场大多是代持人,都在打电话听场外指挥。我前后排队遇见几个,没有一个是自持的”。一购房者如是说。

在开盘现场,记者看到:有年长购房者在进入会场前,被年轻人重复告知房源优选次序;还有行动不便购房者,在家人陪同下来到参与选房。

深圳楼市“代持打新”调查:数百万价差催生的冒险者

开盘前,年长购房者认真记录年轻人嘱托。

此外,记者还偶遇了一位外地购房者。这位购房者选好房计划到银行办理按揭业务,询问记者:这里是南山区吗?大冲怎么走?经简单沟通后了解,该购房者表示自己很少来深圳。

而在次日的签约上,有购房者看到一位80多岁大爷在家人陪同下签合同,“家人扶着来,又扶着走的”。

【文图】冯少文

【作者】

大湾区楼市观察

来源:南方+ - 创造更多价值

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