作者：初明峰 刘磊 王瑞珂

编者按：

关于中介服务中的“跳单”概念、认定问题，笔者在《指导案例：买方在多家中介中选择，最先提供服务方无权主张跳单》一文中进行过简单的分析和梳理，笔者文中对判例观点发表了不同看法。本文援引的判例（山西省晋城市中级人民法院发布2021年度十大典型案例之七）也是涉及到“跳单”的认定问题，笔者对本判例的判决结果表示赞同，但对本文援引判例认定“委托人跳单”的观点持保留意见，详见实务分析。

裁判概述：

委托人在接受并利用中介服务后解除中介合同和买卖合同，又在短期内重新达成买卖合意并履行，显然不能否认中介公司服务的因素。委托人以此规避支付中介费的行为违背诚信原则，法院不予支持。

案情摘要：

1. 2020年9月，常某有意购买房屋，其从58同城上获取了售房信息，通过网站上的电话和安居屋公司取得联系，安居屋公司随后履行了带看义务。

2. 经安居屋公司牵线，常某与曹某于2020年9月21日签订购房合同，安居屋公司为合同的丙方。当日，常某付给曹某2万元，付给安居屋公司中介费12100元。后常某无法办理住房公积金贷款，2020年10月22日，三方协商解除了购房合同，安居屋公司退还常某中介费12100元，曹某退还常某定金2万元。

3. 2020年10月底，常某与曹某于又自行达成房屋买卖合意，常某于同年11月3日向曹某支付第一笔房款，并于2021年3月办理了房屋过户手续。

4. 安居屋公司认为当事人存在恶意逃避中介费情形，诉请其支付中介费。

争议焦点：

交易相对人是否存在中介费支付义务？

法院认为：

虽被上诉人曹某曾委托朋友为其在朋友圈发布过出售案涉房屋信息，被上诉人常某亦主张其在朋友圈早就获取了案涉房屋信息，并未利用中介信息，但被上诉人常某二审中陈述其系从58同城上获取了售房信息，通过网站上的电话即安居屋公司业务员孙鹏飞的电话取得联系，安居屋公司随后履行了带看义务，并积极促成被上诉人曹某、卢某与被上诉人常某于2020年9月21日签订了房屋买卖合同，后因无法办理公积金贷款三方于2020年10月22日协商解除合同，但被上诉人曹某、卢某与常某在短短十天内又达成房屋买卖合意，显然不能否认有安居屋公司服务的因素。

......本案虽案涉法律事实发生于2021年1月1日之前，但委托人在接受并利用中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同，实际上系一方面利用中介人提供的信息和服务，一方面又绕开中介人与相对人直接订立合同使中介人得不到报酬，委托人以此方式不支付中介费的行为违背了诚信原则，不利于鼓励诚信交易，故适用《民法典》第九百六十五条之规定不存在明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的情况，本案依法适用《民法典》的规定进行处理。

安居屋公司按照协议履行了提供资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促成交易的义务，为常某节省了时间精力，常某在满足自身需求的同时理应本着契约精神为自己的获益支付对价。鉴于中介服务除负有提供房源信息，带客户看房义务外，还有促使双方正式合同成立、协助办理过户、贷款等义务，综合考虑到已完成中介服务项目的程度，本院酌情认定被上诉人常某支付安居屋公司服务费7260元。

案例索引：

(2021)晋05民终1223号

相关法条：

《合同法》（已失效）

第四百二十四条　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

《民法典》

第九百六十一条　中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第九百六十五条　委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

实务分析：

根据法律规定，有名合同中所称的居间合同（民法典称中介合同）是指中介方提供机会信息或媒介服务的合同。狭义的中介合同中并不涵盖其他诸如合同履行过程中的媒介外的服务内容。但实务中也不乏中介方在合同中约定提供其他相关的技术支持、资金支持、交易安全保障、甚至履行辅助的义务情形，此时该合同已经不再是单存的中介合同。

正如本案，合同中委托人（购房者）对中介方至少有三项需求：1、协助与卖方联络及带看交易房产；2、为委托人贷款办理提供帮助；3协助办理过户。本案中，在后续买卖履行过程中发生贷款不能的情形，如果买卖合同的确不能得以继续，中介合同目的不能实现，双方有解除合同的权利。

笔者认为，解除合同时无过错的中介方可以依据法律规定（民法典第九百六十四条：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用”）主张必要费用。案例中各方协商一致解除了合同并相互返还了款项。笔者认为，至此各方的合同关系即已和平解除，中介方并未提出必要费用的主张。至于事后，委托人通过其他方式筹集款项后联络出卖方采用一次性购买的方式完成交易时，从道德层面应当主动和原中介人取的联系并支付一定的信息费用，但该义务并不是法定义务。仅以短时间内重新达成交易径行推定当事人故意绕开中介方有些牵强。一孔之见。

笔者从中介方的角度提示风险：如果存在商业机会信息的价值如果较大、其他配套媒介服务、技术支持服务的价值较较小的情形下，为了避免被“跳单”或“跳单不能认定”风险，在中介合同条款设计上应当特别注意。对商业机会提供费用和其他技术支持费用及付费条件进行区分明确，避免委托人的不道德操作造成损失。