司法拍卖房产找律师风险，司法拍卖房产找律师风险大吗

来源：交汇点新闻客户端

苏州读者李先生给交汇点24小时报料热线发来求助信息：我在司法拍卖网上拍了一个商铺，交付时发现不符，不是我要拍的标的物，他们是门牌贴错了，他们有免责条款就是我拍了就接受所有问题，我该怎么办？ 这到底是怎么回事？新华日报·交汇点记者对此进行了调查。

爆料人：花205万元在司法拍卖平台竞拍的商铺拍错了

38岁的李先生和爱人在吴江创业，做的是布匹外贸生意。疫情影响下，他们积极寻求内销转型，准备到服装基地常熟寻一个门面房。因为几年前他曾在司法拍卖中花几万元竞拍了一辆轿车，感觉这是一个靠谱又可以捡漏的方法，所以他准备用网络司法拍卖的形式拍一个商铺。 今年2月底李先生在淘宝网“阿里拍卖”频道点击“司法拍卖”后，竞拍了常熟市富春江西路10号琴湖商业广场5幢101号的房产，交付了人民币31万元保证金后，并以205万元的价格取得了竞拍成立确认。 竞拍成立后，今年3月份准备拿房办手续时，李先生傻眼了，他发现 “琴湖商业广场5幢101号”的实际交付位置、外观状况与自己竞拍前现场考察的位置、外观完全不符。 “主要原因是房屋的门牌号挂错了，导致我产生了重大误解”。李先生表示，在竞拍前他去实地进行了考察，公告里标的物是“（破）鸿泰公司名下位于琴湖商业广场5幢101号的房产”，并表示目前有两家租户，一家是健身房一家是半岛酒楼，且提供了5张内部照片，但是并没有提供外立面的照片。他很顺利就找到了5幢101号门牌，因为门牌挂在临街半岛假日酒店门头旁边，非常醒目。 穿过酒店大堂便是健身房，“我一看酒店也有了，健身房也有了，就感觉肯定是这里”。李先生当时感觉这处房产临街，敞亮，还有一个这么大的门头“光门头就值200万元”，当即决定去参与竞拍，就连31万元保证金都是跟姐姐借的。

而实际上，竞拍完了要交房的时候李先生才发现，挂门牌的酒店门口并不是他的标的物5幢101。他竞拍的标的物是健身房以及另外两个狭小的出口通道，其中一个通道租给了半岛酒楼做包间，而这个半岛酒楼也不是他以为的半岛假日酒店，只是一个占地100来平方米的餐馆。

对此，他联系了负责拍卖的破产管理人，管理人在微信聊天记录里也承认门牌号挂错了，但是在拍卖公告里他们有特别提醒：标的物以实物现状为准，管理人不承担本标的瑕疵保证。除拍卖文件披露外，竞买人应对拍卖标的物的实际状况以及瑕疵（含显性、隐性瑕疵）等自行调查核实、承担投资风险竞拍，当事人应该去实地调查。 李先生认为自己已经实地调查，但是门牌挂错这让他产生了“重大误解”。根据最高人民法院、江苏省高级人民法院相关规定，明确司法拍卖方拍卖人应当如实、准确告知拍卖物现状及位置信息，因信息不明或错误，造成竞拍人“重大误解”的，竞拍人有权要求撤销该司法拍卖。为此他向常熟市人民法院提出申请撤销竞拍，退还他31万元的保证金。

记者调查：门牌序号和物业平面图不一致

新华日报·交汇点记者在常熟琴湖商业广场看到， “富春江西路10号5幢101”的门牌的确挂在了半岛假日酒店门口。一位前来送快递的百世快递小哥说，“5幢101就是半岛假日酒店，我们送快递的都是按照这个地址送。” 记者看到该广场的门面房排列大概呈直角梯形，从5幢101开始排序，非常规整。但是承租给酒楼的门头也就是李先生竞拍的5幢101门头左边是5幢113，右边是5幢114，唯独它没有门牌号。并且该门头门口是过街天桥的两个柱子，进出口非常狭小。 门牌为何会挂错？记者根据门牌上显示的二维码打给了分管片警金警官，他表示，门牌号是按照序号来挂的，不存在挂错的说法。但是序号跟房产证上的号牌是两回事，可以不一致。 随后记者找到了琴湖商业广场的常熟金诚物业管理有限公司，管理公司提供的一层平面图上显示，5-101分为不规则的三处，其中主体部分是不临街的健身房，还有两个出口基本是走廊。而挂了门牌的半岛假日大酒店在平面图上没有序号。

记者在淘宝网“阿里拍卖·资产拍卖”上找到了该处资产的拍卖，标的物介绍提供了5张照片和6个附件，照片均为内部图， 附件里介绍较为详细，但是没有看到物业所提供的户型图。

通过淘宝网的阿里拍卖平台查询，该处房产是第四次拍卖，前三次均流拍，2019年3月26日、4月19日的南通市中院司法拍卖介绍里还有外立面的图片。

“我竞拍这个房产的主要目的是开门面房做布匹生意，现在只剩两个小过道明显不能达到预期。”李先生为此质疑，网上竞拍就是为了要减少成本，提高效率，那就应该提供详细而真实的介绍。为何竞卖公告里没有外立面的照片？为何门牌挂错却没有在公告里提醒？为何公告里没有户型图？现在都已经VR卖房了，司法拍卖为何不能够给买房人更多真实全面的信息？

法院：破产拍卖不属于司法拍卖，法院无权撤销

门牌挂错导致买受人“重大误解”，是不是可以撤拍？ 记者随后联系了常熟市人民法院，参与该案调解的民四庭副庭长蒋先锋明确表示，李先生参与竞拍的是破产网络拍卖，并非司法网络拍卖，拍卖主体是破产管理人而非法院，法院起到的是监督职能，建议他与破产管理人沟通处理。目前法院对双方进行了调解，已经有了一定进展，如果达不成一致只能通过民事诉讼的途径来解决。

对此，李先生表示不解，他说他去参与网上竞拍就是因为相信司法拍卖的公信力，而且他也的确是从淘宝网司法拍卖的端口进入到了竞拍环节。“管理人在跟我的聊天记录时也多次提到这是司法拍卖，怎么到法院就不是司法拍卖了呢？我们老百姓不是专家，怎么可能分得这么清楚？”

律师：“法律不强人所难”，呼吁尽快出台专门司法解释

北京市京师（南京）律师事务所律师谭波近年持续关注司法拍卖方面的新事物。他介绍，司法网络拍卖与破产财产网络拍卖存在巨大差异。司法网络拍卖属于司法机关的执行行为，且最高人民法院等文件对其性质、救济措施进行较为系统的规定。如果发生重大误解，可以申请撤拍。但破产财产网络拍卖如何定性、拍卖行为如何约束、当事人权利如何救济，在现行法律法规、司法解释层面，均无统一明确规定。在实操层面，比如最早实施破产网络拍卖的温州市中院以及浙江高院、山东高院、重庆高院、北京高院等规定，网络破产拍卖参照司法拍卖执行，但是在江苏没有具体规定。 记者了解到，近年来我省在破产网络拍卖中遇到此类纠纷的案例并不少。 谭波律师说，“法律不强人所难”，法律不强求每个人做到专家，能够非常清楚地区分什么是司法网络拍卖，什么是破产网络拍卖。而且因网络平台的特殊性、监督人的特殊性，“破产网络拍卖”也与一般的“私力拍卖”存在区别。“破产财产网络拍卖”依托法院提供的互联网拍卖平台，全程由法院监督，竞买人参与竞拍，很大程度上是基于对司法机关公信力的信赖，所以破产拍卖应该是“公私结合”。 对此，他也呼吁最高人民法院针对破产财产网络拍卖制度尽快出台专门的司法解释，明确破产财产网络拍卖的参与主体、破产财产类型、拍卖流程、保证金规则、竞买人的毁拍责任等问题。在竞买人权益救济路径上，建议参照“执行行为异议”的相关规定，明确法院监督职责的内容，赋予竞买人“破产监督行为异议”的权利。 在法院的协调下，截至记者发稿时,李先生和破产管理人的协商取得重大突破。

交汇点记者 刘海琴/文 邓宇轩/视频 于晓/制图