卖房找律师陪同签合同，卖房免责协议有用么

来源：福建新闻频道《律师在现场》

现在不少人都会选择通过房屋中介进行二手房买卖，福州的石女士一家打算将家里的房子出售，不过，在这个过程中，遇到了不少难题，这是怎么回事儿呢？

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为了拿回这产权证，石女士没少费心，那么，这一切究竟是怎么发生的呢？她说，这一切还要从今年四月底卖房的时候说起。

石女士告诉记者，他们把房源挂在中介后，有不少人前来看房，最终，福州中联立信房产代理有限公司帮他们找到了买方。不过，在沟通的过程中，石女士表示，自己只是委托人，房子的产权人是她父亲，而她父亲由于个人原因无法到场。

据石女士介绍，这套房子位于福州台江区金钻世家小区，房子还处于抵押状态，而她的父亲给她的委托书还没有进行委托公证，所以她当时并不确定自己是否可以出面签订房屋买卖合同。

这时，福州中联立信房产代理有限公司的工作人员提出，可以签署一个补充协议，让石女士先去确认房屋能否解押。补充协议的第6条上写着：经甲乙双方协商约定，甲方须于5月2日前落实是否符合委托担保公司提供现金解押的条件，若符合条件且确认有担保公司能替甲方提供现金解押，则本合同继续履行，否则本合同解除，四方免责。

不过，当石女士告诉中介和买方，自己的父亲无法出面，所以手续办不了以后，中介却提出，买方不同意解除合同。

4月30日，石女士来到福州中联立信房产代理有限公司，与买方也进行交涉，不过双方始终存在分歧，为了这事儿，他们还报了警。

现在对方不肯解除合同，石女士又没办法办理解押，无法卖房，更让石女士担心的，房子的产权证还放在福州中联立信房产代理有限公司，无法拿出来。

黄律师认为，在合同补充协议里写到的关于解除合同的条件，双方可能会存在分歧。

公益律师黄宏起：

因为这个合同约定的没有很细，对具体细节没有约定很细，那么如果从文义上，就表面上的这个文字的意思来讲，那么你只要在5月2号之前，有落实这个情况也告诉对方，那么你该做的事情是做到了，至于说条件本身也没有分歧，那这个可能另外去处理，但是只要你做到，如果说从文字上去理解，你做到这个事情，那正常合同，是要解除程序来做，但是你要补一个合同解除的程序。

石女士说，她现在想要补上合同解除的程序，不过，买方似乎并不配合。

石女士告诉记者，4月30日当天，福州中联立信房产代理有限公司，她表达了解除合同的要求后，买方不愿意配合，所以在中联立信工作人员的建议下，她邮寄过一份解除合同告知书，并且留存了电子面单。黄律师认为，虽然石女士留存了邮寄告知书的电子回执，但是其中对于文件内容没有明确标注。

为了更清楚当时签约合同的具体情况，记者和公益律师陪同石女士来到了福州中联立信房产代理有限公司的一家门店，找到了当时经手石女士这套房屋买卖的工作人员。

这位工作人员表示，在签合同的时候，石女士确实已经告知他们，产权人无法到场。福州中联立信房产代理有限公司的工作人员告诉记者，买方之所以不同意解除合同，是因为担心石女士一家把房子加价卖给他人。

对此，黄律师认为，至少从石女士告知对方的时间上，在5月2日之前这一点，是没有争议的。随后，在工作人员的帮助下，我们电话联系到了当时买方吴先生。

吴先生表示，自己一家人确实是很中意石女士家的这套房子，他担心，石女士所说的，父亲无法到场，房屋无法解押，只是为了抬高价格的借口。对于石女士父亲无法到场的原因，石女士表示，因为涉及隐私所以不方便透露。

石女士：

因为我有跟你说过，我的父亲是没有办法到场的。而且我们真的近期也没有打算卖这套房子，我们可以承诺我们在近期三到四个月之内，我爸回来之前，我绝对不会把房子卖给任何人，这个我都是要去中介把这套房子撤回来了。

经过沟通，买方吴先生对石女士表示理解，并且同意解除合同。

律师解读

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石女士卖的房子是她父亲的，而且房子还在抵押期，这些信息其实中介也是知道的。那么，中介在明知道石女士既没去做委托公证，房子也没解压的情况下，就让石女士跟买方签下合同，中介的行为合规吗？

首先，授权委托书并非只有经过公证了才有效，只要授权委托书是石女士父亲所签系其父亲真实意思的表示，授权委托的内容具体明确，即产生法律效力。我们看到前面短片中是有提到，石女士是获得了其父亲的书面授权委托的，因此石女士作为受托人是我们纠纷所涉房屋的有权处分人。中介和购房人看到该书面授权委托书并基于委托人和受托人之间的父女关系同时还持有房屋的产权证明的情况下，便有理由相信石女士是有权处分人，这个是没有问题的。是否公证并不影响委托关系的成立，换句话说经过公证只是让中介和购房人更有理由相信石女士是受托处分人而已。

其次，房屋是否解压与能否对外处分也没有必然联系，目前在房屋普遍存在银行抵押的情况下，房屋对外过户前解除银行的抵押登记是作为出卖方的义务。一般在买卖双方的购房合同中都会确认所交易的房屋是否存在抵押，出卖方最迟应当在何时向银行办理提前还款及解押手续。只不过在卖方经济实力较弱的情况下一般双方会约定买方先行支付一部分款项用于提前还款及解押。因此，关于房屋是否解押并非能否签订房屋买卖协议的前提，何时解押、以何种方式解押买卖双方可以在合同中进行协商确定。

第三，关于中介的行为是否合规的问题，根据《合同法》第四百二十五条的规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。如我们前面所说，授权委托书是否办理公证以及房屋是否办理解押手续均不影响合同的签订，因此，在能够确认石女士确实已经获得了其父亲授权的情况下，中介居间介绍买卖双方达成买卖协议并无不妥。我们假设若明知石女士未获得其父亲的授权但中介向买房谎称石女士已经获得授权并且最终因其父亲不认可该交易而给买受人带来损失的，居间方才会存在要给买受人赔偿的情形。同时，要注意的是在这种情况下即使要赔偿也是给买受人进行赔偿。

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既然明确表示不卖了，中介继续扣押石女士的产权证和土地证，合理吗？

首先，这要从本案是否具备合同的解除条件及谁才是合同履行过程中违约方的认定上了。假设结合这次纠纷所涉的合同具备石女士可以单方解除合同的条件并且石女士行使了合同约定的解除权，则中介不应继续扣押石女士的相关产权证明。若本次纠纷中林女士并不具备单方解除合同的条件，那么林女士明确不履行合同的行为则构成违约，从我们法律上讲违约方是不具备提起合同解除的权利的。若作为无过错方及守约方的吴先生一方不同意解除合同而要求继续履行合同，和同仍应继续履行，从中介作为居间方也应保障买受人吴先生的利益，防止房屋一房二卖的发生，可以采取适当的措施保障房屋买方的权益。但是归根到底，若买卖双方发生争议，居间方也并非判定合同是否具备解除条件的最终主体。应当建议双方及时协商解决或进入司法程序，尽快返还相关权属证明。

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我们在房屋买卖的时候，怎样判断卖家是否是恶意取消合同而抬高价格?

首先第一个应当是在买方无任何过错及没有任何违约行为的情况下卖方是否无理由或编造理由据不履行合同。常见的理由还包括配偶不同意、委托人不同意等等。其次，是单方毁约后是否存在短时间另外高价出售他人的情形。第三，就是签订合同后又直接向中介或者明示或者暗示表示要加价，加价未妥而提出解除合同。