■本文作者：佟湘玉 北京在明律师事务所

年过完了，钱也花光了......不管愿不愿意，打工仔们都要努力搬砖了。为了完成KPI，今天小编和大家聊一聊关于农村房屋翻新、翻建的问题。

众所周知，近年来，我国在耕地保护、宅基地管理等方面的要求越来越严格。年前，自然资源部办公厅还印发了《土地卫片执法图斑合法性判定规则》，该规则明确指出，对《土地管理法》颁布实施后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为认定为新增非农建设违法用地，并会依法处理。

而这一规定的出台让很多人言之凿凿地说，“从2022年起农村将停止自建房翻修、翻建等审批，随意翻新、翻建房屋是违法的......”

那么，事实果真如这些人所言吗？

其实，在小编看来，这种传言是不可信的。

首先，《土地卫片执法图斑合法性判定规则》所限制的翻新、翻建、新建等行为是有前提条件，即在未经审批或无合法权源的建设用地上开展上述行为是不合法的。说白了，如果当事人有翻建、翻新的合法手续，且土地来源合理合法，其是可以翻新或翻建房屋的。

其次，到目前为止，国家虽然对宅基地、耕地等管理的越来越严格，但并未出台任何禁止农户自建房的政策与文件规定。

所以，真相实锤！农民朋友们千万不要轻信“2022年起农村不能翻修、翻建房屋”等传言！

一、随意翻修、自建仍有风险

虽说农民朋友在一定条件下可以翻新、翻建房屋，但值得一提的是，在下述9种情况下，无论是建房还是翻修都存在一定的法律风险，因此农民朋友不能随意为之。

第一种情况：不符合乡镇总体建设规划的，农民不可随意乱建；

第二种情况：审批手续未通过的，农民不能对旧房屋进行翻修；

第三种情况：农民或他人不能在水资源保护区、生态保护区建房；

第四种情况：在农用地上未转化为建设用地的情况下，任何人不能乱建房屋；

第五种情况：在基本农田上建设房屋，即使建设完成也会被强拆；

第六种情况：建新不拆旧或者一户多宅都是不被允许的；

第七种情况：原有住宅已经被定性为属于违规建筑的，其翻修行为同样不合规；

第八种情况：异地申请宅基地建房，但未将原有宅基地退还给集体是不合法的；

第九种情况：不超出宅基地的标准使用面积建设房屋。

因此，农民朋友不要盲目去翻修和改建，免得金钱打水漂还惹一身官司。

二、在农村4类人不能翻修、翻建房屋

如前文所述，农民朋友在遵守国家要求的前提下，是可以在农村建房、翻修房屋。

不过，近年来随着土地管理法对农村土地的管控，这四类人是不允许在农村翻修、翻建房屋的。

（一）将宅基地流转出去的人群

与商品房不同，农村房屋因宅基地性质的原因是不可以买卖的，但可以在本村集体经济成员之间流转。同时，宅基地流转完成后，卖方不再具备该宅基地资格，也不能向村集体再次申请宅基地。

比如，小李和小王都是某村的村民，小王由于某种原因没有宅基地，而拥有宅基地的小李又决定把宅基地流转出去。这时，小王和小李可以在双方自愿的前提下，进行宅基地流转，一旦双方交易成功，小李就不再具备宅基地资格！

（二）拥有城镇户口，主动退出宅基地的人群

目前，很多人因交通、基础设施、就业、医疗等各种原因会选择留在城市生活，并将原本的农业户口转为城镇户口，此类人群可以主动退出或流转宅基地。

与此同时，一旦退出宅基地，这类人群将不能在农村自建、翻修房屋，同时也不能再次申请宅基地。

不过，有一种特殊情况需要注意，就是拥有城镇户口的子女可以依法继承农村父母的宅基地使用权，但是不具备在宅基地之上自建与翻修的权益。

也就是说，城镇子女虽可以继承农村老家的宅基地使用权和其上的房屋，但他们不享有相应的自建与翻修的权益。

（三）不符合一户一宅政策的人群

目前，根据土地管理法规定，农村宅基地实行“一户一宅”，即：一个家庭只能拥有一户宅基地。

因此，若有人不按照“拆旧建新”原则建设新房屋，此类房屋属于违建，面临拆除的危险。

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