武汉房屋合同代理律师哪里找，租房公司破产,押金怎么办

极目新闻记者 李杨

本想租门面做大自己的安全门生意，哪想铺面所属公司破产，38万元的租用门面押金难以收回。

近日，广西柳州的谢先生收到了广西柳州市中级人民法院作出的二审民事判决书，认定柳州一公司欠他的38万余元房屋租赁押金不属于共益债务，不能从公司财产中优先受偿。此前，一审判决认定此债务属于木材公司不当得利，应属于共益债务。

“我是个农民，这些押金是我的合法财产，公司只是代管而已，为何破产了就难以退还了呢？”谢先生始终想不明白。

律师提醒，当大家选择租赁企业的房产时，要尽量选择一些实力比较雄厚的企业，租赁前可先调查企业有无破产风险。

租门面做生意却遇房东破产

广西柳州的谢先生怎么都没有想到，自己因租赁门面所支付的押金，会因门面所属公司破产面临可能收不回来的境地。

木材公司铺面 受访者供图

谢先生今年56岁，住在融水县下辖某乡，离县城不过五六公里。最初，他和媳妇一起到县城做装修工作，有了门路便自己出来创业做安全门。那几年，融水县的房地产欣欣向荣，新建的楼盘很多，谢先生的生意也很红火，攒下了一笔积蓄。他打算将儿子也带到县城，全家一起做安全门生意。

50万元押金收据 受访者供图

2017年4月，谢先生和柳州市融水苗族自治县木材公司（以下简称“木材公司”）签订《门面租赁合同书》，约定租赁该公司办公楼一层门面，约600平方米，租期15年，押金50万元，每年租金26万元。

“最开始要60万元的押金，我说我只能凑50万元，才谈到50万元。”谢先生说，2017年4月25日，他交了押金。同年5月8日，又和木材公司签订租赁合同《补充协议》，约定由木材公司代理谢先生转租部分门面，门面转租的租金由木材公司直接收取，用于抵扣谢先生的门面租金。

一审可优先偿还二审大反转

在县城有了门面，谢先生感觉生意有了盼头。但他没想到，2019年后，因为房地产行业的不景气，他的安全门生意一落千丈。而木材公司突然宣告破产，更是给了他“当头一棒”。

2020年7月7日，木材公司破产清算并发布公告。此时，谢先生所缴纳的50万元的押金经过冲抵租金之后，还剩余38万余元，他申请退还剩余押金，未获得破产管理人同意。

多次协商未果之后，为了讨回这笔钱，2021年9月，谢先生将木材公司告上法庭，请求法院确认剩余押金属于共益债务，从木材公司破产财产中优先受偿。而木材公司方认为，此38万余元的债务应为普通债权。

一审判决 受访者供图

一审法院融水苗族自治县人民法院审理认为，出租人破产时，租期尚未届满，也未支付全部租金的租赁合同属于双方当事人均未履行完毕的待履行合同。当出租人破产导致租房合同解除后，承租人负有返还租赁物的义务；出租人继续占有承租人的押金即失去法律依据，属于不当得利。承租人剩余押金应属于木材公司共益债务，从债务人财产中随时优先清偿。

二审判决 受访者供图

一审后，木材公司不服判决，提出上诉。经柳州市中级人民法院审理认为，谢先生支付的押金发生于破产程序之前，且支付给木材公司租赁门面的押金系基于租赁合同关系，并非不当得利。故支付的押金不属于法律规定共益债务的情形，不应认定为融水苗族自治县木材公司的共益债务。二审法院认为一审适用法律不当，并予以纠正，撤销一审判决。

律师提醒租房前做好风险调查

“我是个农民，这些押金都是我们一家辛辛苦苦挣的，是合法财产，木材公司只是代管而已，为何破产了就难以退还了呢？”谢先生始终想不明白。

协助破产管理人处理木材公司破产善后事宜的留守人员刘先生告诉极目新闻记者，目前公司正在进行破产流程，委托了第三方来进行财产管理，与谢先生的诉讼也由破产管理人处理。他表示，由于缺少造血功能，木材公司十几年来一直处于资不抵债的状态，县里也一直要求公司申请破产，并非突然破产。

木材公司谢先生相关案件代理律师罗律师表示，他们也是按照法院判决来办理此事，“二审之后，我也和谢先生沟通过，告诉他不服判决可以申请再审。“

对38万余元的剩余押金是否属于共益债务的争议焦点，北京大成（武汉）律师事务所柴欣律师表示，本案的押金虽然缴纳时间在法院受理破产申请之前，但租赁合同实际解除时间在法院受理破产之后。当公司破产，押金因租赁合同解除转化为“债务”，但该“债务”是基于租赁合同而产生，并非完全的“不当得利”，不符合《破产企业法》第四十二条关于“共益债务”的六种具体情形，因而不属于共益债务。如不属于共益债务，谢先生只能正常申报要求公司清偿，但由于不会优先清偿，会排在职工工资报酬、破产费用、共益债务之后，等此前的债务清偿完，才能在剩余资产的基础上按照比例来分配清偿。

柴欣律师提醒，当商户选择租赁企业的房产时，要尽量选择一些实力比较雄厚的企业，也可在租赁之前，通过各种途径调查企业的背景，看是否存在破产的风险。

来源： 荆楚网