注销购房合同需要找律师嘛，房产律师靳双权：夫妻共同购房离婚后卖方能否解除合同

一、原告诉称

　　原告向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行其于2016年12月10日签订的合同的《二手房买卖及居间服务合同》，即协助原告办理过户登记至原告名下的手续;2.两被告自2017年2月23日至两被告协助原告向相关部门一次性提交过户材料之日止，按每日房屋转让总价款的万分之五向原告支付违约金;3.本案的诉讼费由两被告承担。

　　事实和理由：2016年12月10日，原告与第三人仍是夫妻关系，当时原告经与第三人商量后，决定购买两被告共有的涉案房屋。当天，第三人以本人的名义与两被告签订了房屋买卖合同，并由原告向两被告支付了定金20000元。2016年12月15日，原告与第三人办理了离婚手续。此后，原告与两被告及M公司员工一起前往银行提交了贷款申请，并应银行要求，签署了相关的法律文书。

　　二、被告辩称

　　两被告辩称，第一，原告并非涉案房屋买卖合同的相对方，不是本案的适格主体。涉案的《二手房买卖及居间服务合同》和《资金托管协议》的签名双方为两被告和第三人也没有相关证据反映前述协议签订《二手房买卖及居间服务合同》和《在基金托管协议》的情况，根据合同相对性原则，原告并非涉案房屋买卖合同的向对方，不是本案的适格主体。其次，涉案的《二手房买卖及居间服务合同》和《在基金托管协议》于2016年12月10日签订，现原告主张其和第三人已于2016年12月15日离婚，也不符合常理。第二，本案第三人未按合同约定履行义务，构成违约。

　　第三人书面述称，第一，原告是涉讼房屋的买受人之一。2016年12月，第三人与原告协商一致，决定共同购买两被告共有的房屋即涉讼房屋，但约定以第三人的名义与两被告签订二手房买卖合同。2016年12月10日，原告陪同第三人前往居间方M公司的经营场所，第三人向两被告表明第三人与原告是夫妻关系以及共同购房的意愿。鉴于第三人与原告是夫妻关系，因此，当时只以第三人的名义与两被告签订《二手房买卖及居间服务合同》。

　　三、本院查明

靳双权律师

　　2016年12月10日，被告张三、李四(卖方)与第三人王五(买方)、M公司(以下简称M公司)(居间方)签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定买卖涉讼房屋;成交价600000元;签订本合同时买方向卖方支付定金20000元，买方于办理产权过户递件手续当天向卖方支付首期款(不含定金)100000元，买方须于2016年12月15日前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，申请贷款金额为480000元;若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额，买方应在办理产权过户递件手续当天向卖方补足差额;买卖双方须于银行同意贷款、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起十个工作日内，签署《房地产买卖合同》、缴清税费并办理产权过户递件手续;如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金;等等。

　　同日，被告张三、李四(卖方)与第三人王五(买方)、M公司(居间方)签订《资金托管协议》，约定买卖双方同意将定金20000元交由居间方免息托管。同日，M公司出具收款收据，确认收到张三涉讼房屋监管定金20000元。2016年12月15日，王五与赵六登记离婚。2017年3月1日，涉讼房屋办理了《存量房买卖合同》网签登记，卖方张三、李四，买方赵六。

　　四，律师点评

　　原告是否为适格的权利主张主体已经生效法律文书所认定，被告辩称原告主体不适格的主张不予采纳，第三人对原告权利行使亦无异议，原告可主张相应的合同权利。现涉讼房屋已办理抵押注销登记，原告亦已提供资金记录证实其有相应的履行能力，原告请求被告协助办理过户递件手续的主张予以支持。原告未能提供有效期间的贷款意向书，故应在被告履行协助办理过户手续同时支付剩余购房款580000元予被告。原告在合同履行过程中披露委托人、经诉讼确定主体适格、最终以一次性方式支付余款而非按揭贷款，本院综合考虑本案实际情况，对原告请求被告支付逾期履行违约金的主张不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。

　　五、裁判结果

　　一、被告张三、李四应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告赵六办理一号房屋变更登记至原告赵六名下的手续;

　　二、原告赵六应于被告张三、李四履行上述第一项义务的同时将剩余购房款580000元支付予被告张三、李四;

　　三、驳回原告赵六的其他诉讼请求。