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土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。出让地价的评估一般要至少选用两种评估方法。对一二三种选一种，然后四五种也选一种。

评估的程序都是相通的， 包括：（1）土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；（2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；（3）实地查勘；（4）选定估价方法进行评估；（5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议；（6）撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；（7）提交估价报告；（8）估价资料归档。

评估常用的方法一种叫收益还原法。收益还原法除依据城镇土地估价规程规定，详细由城镇土地估价规程的规定，还要体现以下的要求：第一，确定土地收益。应通过调查市场的实际得出，要符合当前市场的正常客观收益水平。并假设该收益水平在出让年限内保持稳定，对于待建、在建的土地，按规划条件选用可比较的测算收益水平的比较案例不能少于三个。第二，确定各项费用时应当采用当前市场的客观费用。三、确定还原历史应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年限与收益风险之间的关系。

市场比较法是什么？就是除了这个原则，还要注意以下这种情形：第一，在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例，不能采用楼面地价历史最高或者最低水平的交易实例，除去一高一低，近三年内所在相似区域的交易实例，不足三个的原则上不用。第二，比较实例的修正幅度不能超过30%，三个比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40%。

剩余法当然也出了一些要求，除了城镇土地估价规程的要求外，还要体现以下几个技术要求：第一，在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估容积率、绿地率等规划建设指标是区间指导，在区间上限下限值中按最有效利用原则择一进行评估。二，假设的项目开发周期一般不超过三年。三，对于开发完成后用于出售的项目售价出让时，当地市场同类不动产正常价格水平不能采用估算的未来售价。四，开发完成后，用于出租或自营的项目，按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。五，利润率采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。当然利润率取值应当有客观明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润的水平。

成本逼近法的原则也是体现在城镇土地估价规程里面，可以详细地去看一下。那么除了这些还需要体现以下技术要求：第一，国家或者地方从土地出让收入或者土地出让收益中计提或者安排各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益资金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标，流转费用不得计入土地成本，也不得计入出让底价。

第二，土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。三，土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平 的个例性实际支出,不能纳入成本。第四，评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为基础推算各项参数和取值后评估出地价。这也是在收回土地过程当中包括征收过程当中很多常用的，认为评估土地的工业土地这种低价往往就是给最低价，基准地价给最基准的价，所以，这是不允许的。不能最终的市场价跟这个基准地价是不一样的。

公示地价系数修正法，就是除城镇土地估价规程外，还要体现以下技术要求：用地基准地价,应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价,需经市、县国土资源主管部门书面同意。在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。地价系数修正法就是基准地价基础上进行修正进行。

对于这种土地出让又分为不同的情况，比如说场地没有通平或者通平不完全的，这种是如何评估，有什么要求，都有不同的规定。比如说特定条件下的招拍挂出让方式，比如说现房价、竞地价等等这种方式不同，评估出让的方式不同，最终评估的这种方式方法也是不同的。比如说还有协议出让的，划拨土地协议出让的情况不同，评估的方法计算也存在着不同。由于补交价款的，所以等等这些都存在着一定的差别。那么，估价的结果涉及协议出让最低标准，工业用地出让最低价标准最低限价的，在土地估价报告中，估价结果部分应当同时列出评估结果以及相应最低限价的标准。

所以，对整个评估报告的组成必须把这个资料作为评估报告的组成要件，所以从形式上，对评估报告的组成要了解，除了城镇土地估价规程规定的附件内容外，比如说提高依法备案的有关证明为必备要件，委托方提供材料的情况在土地估价报告的后面要附上以下文件：第一，涉及土地取得成本的相关文件标准，以及委托方提供征地拆迁补偿和安置协议等资料。第二，已形成土地出让方案附方案。第三，报告中采用的相关实例的详细资料，包括一些照片等，需要提供这些资料。第四，设定规划条件的相关文件依据，比如土地的规划地调整这些文件。这些都是评估的一些重要的依据组成部分，规划条件的容积率、绿化率等等相应的调整的，都得作为评估报告的一些最终的资料附在评估报告里面。所以，对评估报告这些形式，首先要看缺不缺相关的资料。有的是不是没有附上，要有所了解。

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