卖房不找律师可以起诉吗，卖房后拒不迁户怎么办

“航，你们小区人口普查了吗？”

“查了啊，还给了个购物袋，挺实用的。”

“我这正郁闷呢，人口普查的同志说，查出我家地址上还有一个户主，我都不知道！”

“是谁的？”

“我的前手，当年买房时的卖家！”

“你这房子买了十多年了吧？”

“是啊，今年刚好10年了，我通过合同联系上这人了，他说没地方落户，户口迁不走。所以我现在正犯愁呢，自家地址上还有别的户主，心里不踏实！”

“你们合同里有关于卖家要迁走户口的约定吗？”

“约定了，还约定如果他不按时迁走户口，还要支付违约金呢。”

“那就跟对方沟通一下，对方仍不迁走，你就起诉解决。”

“告他他能迁走户口吗？”

“因为我们国家户籍管理的规定和政策，目前在房屋买卖中涉及户口纠纷的，不能直接起诉要求法院判令对方迁走户口，但可以起诉要求法院判令对方支付逾期迁走户口的违约金。只要他没按时迁走户口，违约金金额根据他逾期的时间计算。通过这种方式可以督促他尽快迁走户口。”

“我们算了算，这违约金不低呢，到今年也大几十万了，法院能支持吗？”

“这个需要看情况，并不是合同约定违约金多少，法院就支持多少。违约金既有惩罚性也有补偿性，在这类案件中，法院会侧重违约金的补偿性，所以如果对方提出双方约定的违约金过高了，而且他没迁走户口没给你造成什么损失，要求法院减少违约金，法院一般会支持；极少数情况下，法院才会侧重违约金的惩罚性，判决较高的违约金。所以也需要具体情况具体分析。”

“我们都打听到了，他现在住的就是自己的房子，也是商品房，能落户。但他就赖着说没地方落户，户口迁不走，态度不友好。”

“根据违约情况及因违约造成的实际损失，法院会自由裁量违约金的具体数额，所以对方的诚信程度也是影响法院自由裁量的因素之一。”

“那么，我的实际损失怎么确定呢？”

“比如，假设你现在要卖这房，但就是因为有他的户口在这个地址，导致你只能以低于市场价的价格出售，这时候你的房屋售价与市场价的价差可以认为是对方违约给你造成的损失。当然，这些因对方违约造成你实际损失的部分口说无凭，必须有证据证明。”

“我这里目前倒是没有卖房的情况，那就先起诉吧，看对方的态度，我们最终期望他迁走户口，如果实在不迁，只能让他先从钱上付出代价了，这也幸亏约定了违约金条款。”

“现在人们为了孩子上学、个人隐私等等原因，买卖房屋时都比较重视迁户口的事，所以关于逾期迁户口要支付违约金的条款不仅不能少，还应该尽量细化，督促原房主尽快迁走户口。”

“这家人也是，现在我们还没说必须让你支付违约金，你就赶紧迁走呗。非逼得大家打一场官司，最后还是得迁走户口、违约金也还得付，自己添一肚子气！”

“是这个理。”

“好，我跟他再说一下，实在不听，就只能告他了！”

“对！该告就告！而且还可以要求对方按月支付，直至户口迁出时止。”

“边住房，边领‘月薪’也不错，就这么定了！”

法律依据

《民法典》（2021年1月1日施行）

第五百八十五条 　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

供 稿：陈旭

排版校对：张希 陈萱

责任编辑：张希

主 编：安翔